外溢效应与攀比效应对城市地价空间关联的影响

现有地价空间关联的研究通常集中于探讨地理接近性的影响,不仅忽略了除地理接近性以外的其他接近性指标,而且未能深入探究接近性对地价关联的作用机制。鉴于此,该文选取102个地价监测城市为研究对象,基于2011-2016年24个季度的综合地价环比指数,从多维接近性(地理接近性和层级接近性)的角度,研究外溢效应、攀比效应及其交互作用对地价空间关联及其网络结构的影响。利用格兰杰因果检验确定城市间地价关联关系,通过构建地价关联网络,运用QAP回归和线性回归方法检验外溢效应与攀比效应对地价空间关联及其网络中心性的影响。结果表明,外溢效应与攀比效应是影响城市地价关联网络的重要因素,外溢效应的影响主要体现在对地理邻近区域间的价格传导,攀比效应是影响层级接近城市间地价关联的驱动力量,两种效应的交互作用影响城市间地价的传导与扩散,进而对地价空间关联网络中心性产生影响。对网络结构进行拓展研究发现,广州、武汉、成都、杭州在地价关联网络中处于中心位置,此外广州在地价关联网络中占据结构洞位置。研究结论不仅拓展了地价空间关联的影响因素,而且为城市土地出让价格制定提供参考。     

中国城市房价波动扩散等级传递效应研究

基于城市等级视角,借鉴物理学势能概念并结合我国房地产特点引申出房地产市场势能,包括价格势能、政策势能和信息势能,分析城市房价波动扩散“等级传递效应”形成机制。利用70个大中城市房价数据,在线性-非线性Granger因果关系分析框架下进行验证。结果表明:我国城市房价波动扩散具有方向性,由高等级城市向低等级城市传递,即城市房价波动扩散存在等级传递效应;低等级城市房价波动不能引起高等级城市房价波动,等级传递效应具有非对称性;等级传递效应是从空间垂直维度刻画城市房价波动扩散特征,是对空间水平维度波纹效应的补充,二者结合能够更加立体深刻地揭示城市房价波动扩散规律。     

河西走廊村民关联的空间格局及影响因素分析

为深入研究村民关联的空间格局及影响因素,利用河西走廊15个县（市、区）的调查数据,采用模糊综合评判法测算村民关联的水平,运用探索性空间数据分析（ESDA）法测评村民关联的空间格局与区域差异,并运用地理加权回归（GWR）模型分析村民关联的影响因素。研究表明：（1）河西走廊地区村民关联水平普遍较低,空间格局差异明显,存在显著的正的空间自相关性。（2）河西走廊村民关联具有“点-带-团”状结构特征。村民关联水平较高的县级单元主要处于石羊河流域,形成了分值较高的聚集“点”;村民关联较低的疏勒河流域的敦煌市、玉门市、瓜州县形成了低值分布“带”;张掖市、酒泉市所辖县形成了村民关联低值“团”。（3）村内因子和村间因子与村民关联都呈显著的正相关关系,空间分异特征明显。村内影响因子的回归系数在空间上从西北向东南方向呈现逐渐递增的趋势,而村间因子形成了河西走廊东部和西部的高值聚集中心,呈现出空间地域上“两头高中间低”的“哑铃”结构。剖析村民关联空间格局及影响因素的内在机理,为促进农地制度有效合理变革进而提高农地利用效率,提出保护农地权益的合理化建议提供理论依据和方法参考。     

南京城市空间重构对土地出让时空演化影响研究

城市土地利用格局是城市空间功能演变的结果和空间表现,对两者间关系的探讨是地理学经典研究领域。本文基于2003-2010年工业、商服、住宅用地微观出让数据,运用样带分析方法,研究南京市不同用途土地出让的时空演化及作用机制,着重探析"退二进三"和旧城改造、开发区建设、新城发展等城市空间重构行为对土地出让区位、规模与土地投标租金的影响。研究表明:总体上,南京市土地出让的空间用途结构和地价分布符合Alonso经典竞租模式,但也呈现多中心城市的特征;主城区地价水平较高,以小宗、密集的商服与住宅用地出让为主,旧城改造对提升老城区地价具有明显作用;郊区开发区为工业用地出让的主要区域,由于地价受行政影响较强,工业用地地价被压低,在同一工业园区空间范围内投标租金曲线呈现扁平化特征;新城通过改善生活生产服务设施,引致大量土地出让和土地价值提升,呈现一定的产城融合发展态势。     

吉林省中部粮食主产区城乡综合发展水平格局特征

运用主成分分析、多目标加权求和模型、马尔可夫链和ESDA方法,在GIS 技术支持下,基于吉林省中部粮食主产区24 个空间单元2000 年、2003 年、2007 年3 个时间断面的数据,探讨该区城乡综合发展水平时空格局演变特征及其动力因子。研究结果表明：① 区域城乡发展存在“俱乐部趋同”现象,城乡综合发展水平的空间差异趋于扩大;② 区域城乡综合发展水平“两极分化”明显,高水平空间单元集中在5 个地级市辖区,低水平空间单元进一步向哈大铁路沿线集聚,并在其北侧形成“哑铃”状连续分布区,该区域有可能陷于强者愈强,弱者恒弱的“马太效应”;③ 主成分分析结果表明,城乡经济实力、空间区位、居民收入等是吉林省中部粮食主产区城乡综合发展水平时空格局演变的主要动力因子。     

呼和浩特市征地区片综合地价研究

土地征用补偿问题已成为我国土地管理和社会关注的热点问题。制定征地区片综合地价、“按价征地”是今后征地补偿制度改革的方向。本文通过对国内外征地价格研究进展的分析,应用征地区片综合地价测算原理,结合我国农用地的价格构成,采用定性和定量相结合的方法,探讨了征地区片综合地价应由农用地质量价格、社会保障价格、社会稳定价格和生态价格四部分组成。探索征地区片划分和征地区片价测算的方法。本文确定的呼和浩特市征地区片及其综合地价,空间上基本呈现出以呼和浩特市商业中心——民族商场为基点,随距离的增加,征地区片等级和征地区片综合地价依次降低的规律,且空间变化区域差异明显,符合屠能的农业区位论中“随距市场距离的增加,地租收入降低”的规律。将征地区片综合地价测算结果与现有征地补偿标准以及周边市、旗(县)征地补偿做比较分析,验证了征地区片综合地价评估方法的合理性。该研究成果可直接服务于呼和浩特市征地实施过程,为呼和浩特市农村土地市场的完善提供重要依据。     

台风“灿鸿”期间中国东部沿海城市降水中稳定同位素的变化及影响因素

为探讨极端天气降水中稳定同位素的变化,应用2015年9号台风“灿鸿”影响期间中国东部沿海城市台北、温岭、海宁、南通降水中稳定同位素资料,分析降水中稳定同位素的时空变化。结果表明：台风“灿鸿”影响期间,台北降水的δ18O平均值为-4.40‰,为最高值;温岭降水δ18O的平均值最低,为-9.80‰;海宁与南通降水的δ18O平均值居于两者之间,分别为-8.83‰和-7.88‰。4地降水δ18O均呈现出2个阶段的“厂”型变化特征。“灿鸿”降水δ18O值在时空分布上冲刷效应明显,采样站点距离台风中心越近降水δ18O值越低d值越高。台风灿鸿影响期间整个降水过程以湿润的热带海洋气团为主,台北阶段1降水受台风外围云系影响,降水的冲刷程度较轻,δ18O值偏高;台北阶段2降水与温岭降水受单一水汽团冲刷效应影响,降水δ18O不断降低;海宁和南通与灿鸿中心的距离基本相似,且水汽源相同,降水δ18O值波动比较接近。     

北京市居住用地特征价格的空间分异特征

基于2004-2009年北京市居住用地出让地块微观交易数据,利用特征价格模型,研究了地块所在区域的社会属性特征对地价的影响以及地块特征价格的空间分异特征。研究显示:①居住用地价格存在显著的空间依赖效应,轨道交通和公园绿地便利性及合理的土地混合利用能够显著提升地价。②人口密度、租用公共住房比例和居住用地开发强度等地块所属社会经济属性对价格影响显著。③居住用地的空间依赖效应、周围商业办公用地溢出效应、轨道交通和公园便利性的特征价格随着就业可达性、教育状况、租用公共住房比例、犯罪率和居住用地出让比例等地块所属社会经济属性特征的变化,存在较大的分异。     

转型期广州市金融服务业的空间格局变动

以广州市1984年第三产业普查数据和1996年、2001年基本单位普查数据为主要数据源,结合其他社会经济统计数据和实地调查资料,采用定性与定量相结合的对比、评估和解释方法,对转型期广州市金融服务业空间格局变动过程及原因进行了研究。结果显示：① 转型期广州市金融服务业向城市新区扩散和向城市中心区集聚并存,“集中于越秀”的初始空间格局变为“中心区多点集聚”的现状空间格局,金融服务业集聚地段的生成表现为一个“由南而北、由西往东”的时空运动过程。② 社会经济体制和金融管理体制转型、金融机构行为变化以及城市空间扩张分别是金融服务业空间格局变动的前提条件、微观基础和空间张力;城市化集聚经济效应促进各区金融服务业差异化增长,递次集中兴建的城市办公活动空间吸引金融机构在城市特定地段集聚。③ 研究时段内广州市金融服务业缺少西方国家城市那样的高端金融服务总部集聚中心,也没有观察到西方大都市CBD衰退现象和金融服务“废弃型”城市空间。     

“机器代人”与城镇新增长模式 ——以广东省佛山市顺德区为例

为分析“机器代人”影响下的劳动密集型城镇新增长动力，文章构建了“机器代人”背景下城镇新增长模式的分析框架，以珠三角城镇增长的代表性地区--佛山市顺德区为案例，重点从技术、产业、人口和空间4个方面进行了探讨。研究发现：“机器代人”的推广应用极大地促进了地区的技术升级，企业和政府共同推动着地区技术升级路径从“二次创新”走向“一次创新”。技术升级对产业升级和人口变化产生重要的影响，一方面促使了家电等传统产业转型升级，传统产业对自动化设备的需求又带动了机器人产业的发展；另一方面削减了普通劳动力需求，催生新的就业机会，促使地区就业结构变化。产业升级和人口变化共同促进空间组织产生变化，创新要素在空间上扩散与集聚，区域形成“大集聚、小分散”的格局，边界地区成为区域新的增长核心。在“机器代人”影响下顺德区形成了技术、产业、人口和空间相互影响与促进的城镇新增长模式。     

北京市房价与地价的动态关系——基于结构方程模型的实证分析

城市房价与地价之间的关系错综复杂,不仅受多种因素的交织影响,相互之间也存在动态关系。研究房价与地价关系的传统方法,如Granger因果检验和回归分析等,无法刻画房价与地价之间多维的网络状关系,相比之下,结构方程模型能同时处理多个内生潜变量,且不受观测指标共线性的影响,为刻画地价与房价的交互作用提供了新的工具。从住房与土地市场的供需传导机制出发,推导出房价与地价的结构模型,以北京市为例,运用2003-2013年居住用地价格和2014年在售楼盘价格,与北京市GIS电子地图相匹配,提取商服中心可达性、公共交通可达性、道路可达性、商服繁华度、设施便利性等解释变量,构建地价与房价结构方程模型,分析二者之间的结构关系。     

城市轨道交通对沿线住宅价格的时空效应——以福州地铁1号线为例

随着中国城市轨道交通的大力发展,城市轨道交通对沿线住宅价格的影响引起广泛关注,探索其时空效应有助于预测未来新建轨道交通的影响以及帮助政府制定合理的房价调控和城市土地利用政策。以福州地铁1号线为例,探讨城市轨道交通从建设前到建成运营的过程中,对站点周边2 km范围内住宅价格产生的时空效应。结果表明：① 城市轨道交通沿线住宅价格受到区位、邻里、建筑等多方面因素的综合作用,其中,城市轨道交通对沿线住宅价格有显著的增值效应,中高价位住宅市场受到城市轨道交通的影响最为明显。② 空间维度上,住宅价格随着与轨道交通距离的增大而呈现不同程度的递减,至轨道交通站点距离每减少1 km,住宅价格增加5.1 %。轨道交通对沿线住宅价格具有显著的分市场效应,中心城区市场的影响半径大于非中心城区市场,平均空间影响范围为1.5 km;而非中心城区市场的影响强度要远高于中心城区市场,在400 m范围内住宅价格受到轨道交通的影响最大。③ 时间维度上,城市轨道交通在建设期和运营期对沿线住宅价格均呈现出正向影响,且运营期对住宅价格的影响显著高于建设期,运营期相较于建设期平均涨幅达19.63 %;同时,轨道交通的开通给住宅价格带来的效应远大于调控政策以及宏观经济因素的影响。     

扬州市住宅价格空间分异的影响因素与驱动机制

构建包含20个评价因子、4 个影响因素和4 个预期修正因素在内的城市住宅价格空间分异影响因素评价体系,基于评价因子和预期修正,分别得出单户住宅档次与水平、小区建设档次与水平、区位与生活便利性、周边景观与环境等4 个影响因素强度的得分,并分析其空间分异格局。以2012 年扬州市1305 个小区的平均住宅单价为因变量,4 个基本影响因素得分为自变量,进行回归分析,探索所有住宅及各子市场价格分异的主要因素,并分析其驱动机制。结果表明：① 4 个影响因素强度格局明显不同,住宅自身因素的格局呈现中心低外围高的圈层式分异,而外部作用因素强度呈现中心高外围低、西高东低的扇型与圈层相结合式空间分异格局;② 扬州市总体住宅价格空间分异的核心影响因素是小区建设档次与水平,不同类型住宅子市场的价格影响因素各不相同;③ 扬州市住宅价格空间分异的主要驱动力是特定住宅类型与档次建设的区位指向、特定收入阶层的空间集聚、公共物品投资的空间差异、城市居住用地扩展与城市更新的区位指向。     

南京市主城区住宅地价的时空演变

城市地价在空间、时间分布上具有较强的关联性和特殊性,随着城市建设的快速发展和土地市场的不断发育,城市地价的时空变化日趋复杂。本文以南京市主城区为例,基于城市地价动态监测数据,运用统计分析方法和克里金插值方法,研究城市住宅地价时空演变特征。研究表明:从宏观上讲,地价时间上演变受宏观经济影响较大,大的经济形势、房地产市场的变动,对地价变化影响显著。从中观上讲,地价空间上演变主要体现在城市内部的区位条件、交通条件、城市规划、公用设施状况和环境条件等的影响。上述两者共同作用于地价的变化,并且两者相互关联、密不可分。通过城市地价的时空演变研究,以期快速、直观、准确地反映城市地价变化,为城市地价的宏观调控、合理利用土地资源提供参考。     

兰州市主城区房价分异及驱动因素研究

以2021年兰州市主城区678个居住小区房价数据为基础,引入地理场模型量化影响房价的外部因素,通过空间自相关分析、多尺度地理加权回归等模型对房价分异的空间格局及驱动因素的作用机理、带宽差异展开研究,以期为推动河谷型城市房产市场的公平发展提供参考。结果表明：（1） 兰州市主城区平均房价为13739元·m^-2,空间上呈现“一主三副”的带状多中心组团式分布格局,房价由多中心向四周递减,价格相似的小区在地理空间上邻近分布,具有“小集中、大分散”的局部空间特征。（2） 房价分异是多种驱动因素共同作用的结果,区位特征中的主商圈对房价的影响居于首位,建筑特征中的房龄、容积率和邻里特征中的中学数量、绿化率等对房价的影响较大,城市地理特征对房价具有显著影响,愈靠近黄河的小区、房价越高。（3） 各驱动因素的带宽差异明显,主商圈、医院等小尺度变量存在高度空间异质性,而容积率、黄河等全局变量基本不存在空间异质性。     

扬州市住宅价格的空间分异与模式演变

以2001-2012 年扬州中心城区各居住小区的住宅平均单价为基本数据,通过建立住宅价格总体分异测度指数(GDI) 计算其总体分异趋势及各住宅类型内部的分异趋势;采用核密度函数等方法探索住宅价格的分布形态和分异格局的演变规律;利用趋势面分析不同住宅类型价格的空间分异趋势;基于上述结果总结空间分异的演变模式,并分别探索空间分异与格局演变的驱动力。结果表明：① 2001 年以来扬州市住宅价格差距显著增大,分异趋势在波动中增强,与城市住宅均价的年增长率耦合;住宅价格呈现西高东低的空间分异格局,同档次价格小区由空间集聚转为相对分散,高、低价格住宅区分别沿固定扇面由中心向外围扩散。②不同住宅类型内的价格分异走势差别显著,各类型住宅间的价格趋势面差距明显,但其空间形态类似。③ 空间分异模式由2001 年西高东低的扇形同档次价格集聚式分异转变为2012 年扇形与圈层相结合的多档次价格混合式分异。④ 2001 年以来住宅价格总体分异的核心驱动力是城市居住空间的迅速扩展、居民收入差距的增大、房地产市场的繁荣和住宅类型的多元化,其住宅价格空间格局演变的驱动力为城市发展方向的确立与变化、特定住宅类型建设的区位指向和古城保护、旧城改造与新区建设。     

基于家庭区位需求的城市住房价格模拟分析

目前关于城市住房价格异质性和影响因素研究多侧重于空间位置分析,从城市系统角度刻画住房价格分异现象有待进一步探索。根据“土地利用—交通相互作用理论”,城市空间的发展过程是各类活动通过交通相互作用的过程,本文构建了交通可达性模型,综合全市经济活动空间分布和交通网络评价城市区位条件,并以北京为例,从就业、教育、消费、医疗服务等各方面评价了城市区位条件,在此基础上依据家庭成员结构,模拟分析了家庭区位需求对住房价格的影响。案例研究表明,本模型对房价的模拟可以在全市范围内达到很好的效果;家庭的区位选择决定着住房价格的空间格局;各类活动中就业对北京市房价分布影响最为显著,其次是消费、教育,而医疗服务对住房价格影响相对较弱。此外,本文所提出的模型系统阐述了城市经济活动分布格局对住房价格的影响,经济活动分布发生变化时模拟结果随之变化,因此,本模型可以进一步拓展用于“以业带人”政策实验,模拟分析疏散各类经济活动后住房价格的变化,也为城市房价及土地市场分析研究提供模型方法上的参考。     

北京市景观可达性与住宅价格空间关联

随着城市居民对住宅环境要求的不断提高,城市景观对城市住宅价格分异影响日趋显著。分析景观对住宅价格分异格局的影响,可为城市住宅空间结构的规划提供依据,为规划与管理部门提供决策参考。以北京城区二手房小区为样本,基于ArcGIS空间分析方法和特征价格模型,探讨景观因素对北京市住宅价格空间分异格局的影响。以主流房地产交易网站二手商品房报价资料为基础数据,共采集到2012 年1 月北京市城六区有效住宅小区样本3174 个,对住宅样点进行空间化处理,并建立住宅空间信息数据库。运用密度分析、空间插值等方法,分析北京市住宅空间分布特征与价格空间分异格局。核密度分布图显示：北京市住宅空间分布呈现显著的向心化与离心化并存现象,总体上以天安门为中心向周边呈衰减趋势,在地铁转换站点形成了多个集聚次中心。在此基础上,从住宅属性、交通因素、区位特征等方面选择主要解释变量,构建地理加权回归模型,对住宅价格影响因素进行分析,重点探讨景观可达性（如绿地、水景、山景等）与住宅价格的关联。结果表明：次中心与住宅价格关联最为显著,绿地、水景、山景与住宅价格存在一定程度关联。其中,山景和高绿化率对住宅价格增效明显;由于水质较差,北京城六区内河流与住宅价格存在负相关;污水处理以及丧葬场所等污染源与住宅价格也存在显著负相关。远离污染源、靠近宜人景观、低容积率、高绿化率是居民选择住宅的需求。     

基于户籍比较的特大城市住宅价格时空分异研究——以长沙市为例

为揭示中国特大城市住房市场中,不同购房群体在住房价格空间特征上的差异,论文对购房人群的户籍归属地进行划分,以“本地—外来”的视角分别刻画了长沙本地与外来(长沙户籍与非长沙户籍)2类购房者房价格局的时空演进。采取动态空间滞后特征模型(STAR-Hedonic)分析了区位、景观、邻里等因素对2类购房者房价的影响。研究发现：(1)长沙外来购房者房价梯度下降更快,空间更平滑。(2)长沙房价空间一江两岸双中心的总体格局逐步成型。传统CBD五一广场对城市房价的重要性在下降,但是对本地人房价梯度和价格弹性程度维持较高水平,副中心梅溪湖新城对外来人群房价的影响因子的提升幅度更大。(3)外来购房者对住宅品质和邻近配套有更高的支付倾向。(4)楼市的繁荣期和调控期,周边交易价格对2类购房者的影响程度不同。论文从功能需求、主观因素、政策区别和经济动机4个方面探究了2类购房者房价空间分异的成因。在“房住不炒”背景下,关注不同人群房价空间演进和影响因素的变化趋势,有助于特大城市房地产市场“精准调控”的实施。     

南京城市住宅“售租比”时空格局与分异机理

“售租比”是国内外学者测度房价健康水平或泡沫风险的关键指标之一。利用中国房价行情平台提供的南京居住小区2009~2017年期间分季度平均售租价格信息,采用GIS空间分析等方法,考察南京中心城区“售租比”空间格局与演变过程。研究发现：① 城市整体“售租比”随房价波动变化明显,2016~2017年间快速增长;② 分异度先降后升,以城区内部差异为主,城区间差异越来越小;③ 高“售租比”小区多集聚于河西新城、江北新区等房价增速较快的投资热点区域。南京住宅“售租比”过快上升和空间离散加剧,意味着城市房价快速增长的合理性在降低。从地租视角解读,绝对地租决定着城市整体“售租比”的高低,级差地租和垄断地租则影响着城市内部“售租比”的空间分异。“售租比”可为判断城市内部房价相对合理性提供重要依据,但能否通过该指标准确预判城市房价风险程度及空间格局尚有待深入研究。