学区对住宅价格的影响及其社会空间重构研究——以武汉市武昌区为例

2014、2015年教育部接连发文要求落实“免试就近入学”政策,由此公立初小的入学资格与住房紧密挂钩。在此背景下,初小教育资源如何影响住宅价格,并带来怎样的城市社会空间变化是有意义的科学问题。论文基于安居客、链家、百度开放平台及问卷访谈等数据,综合运用特征价格模型、地理加权回归模型等方法,以武汉市武昌区为实证区域,探索学区对住宅价格的真实影响,并尝试从“空间生产”入手,探究学区引发的城市社会空间重构。研究发现：① 学区特征对住宅价格的影响已超过传统区位、建筑、邻里特征等的影响;② 学区房提供了资本由二级循环进入三级循环的便利路径,形成了学区空间生产与社会空间新分层的宏观基础;③ 微观层面,对优质学区的争夺产生了“学区人”和“学区空间”,进而出现学区飞地,对传统城市社会空间产生影响;④ 不同于“单位人”与“社区人”,“学区人”并不主要依靠职业或收入划分,而是因相似的家庭生命周期发生关联。     

校外托餐场所布局选址与影响因素研究——以西安市雁塔区为例

校外托餐场所作为新型教育辅助设施,主要为中小学生提供餐食休息服务,已逐渐成为学生在家和学校之外的第三活动空间,值得从空间视角深入探究。论文以西安市雁塔区为研究区,基于校外托餐场所及相关兴趣点(point of interest,POI)数据,综合运用空间分析、数理统计、实地调研方法,解析校外托餐场所的基本功能、布局选址特征及其影响因素。研究发现：① 校外托餐场所主要服务对象为低年级义务教育阶段具有儿童托管需求的家庭,具有育儿辅助和儿童“中转”“寄存”功能,服务类型包括学生托管、餐饮起居、作业辅导等;② 空间上多分布在雁塔区中部与北部,呈“东—西”走向,与城区空间形态和各街道发展状况相契合,主要开设在传统中多层小区、高层公寓式小区与单位家属院内,集中于1~5层的低楼层;③ 区域人口、教育环境、投资成本和空间位置影响其布局选址,其中中小学数量与分布、小区数量与分布、距中心城区距离影响较为显著。最后,结合需求群体,从城区、街道、门店3个尺度,系统梳理了影响因素,并结合“双减”政策对今后的研究方向进行了展望。     

遍在景观的特点、类型及成景方式——基于中国“八景”景观

旅游业是中国经济高质量发展的重要行业,旅游资源是旅游业发展的基础,深入挖掘“文化”主题的旅游资源是重要课题。本文基于人地关系地域系统、尺度与尺度转化等地理学理论,使用19478个“八景”景观数据资料,运用归类分析等多种研究方法,从旅游景观组成结构与旅游资源的空间分布特性视角,提出了“遍在景观”概念,并探究了旅游景观结构的新模式。主要结论如下：① “遍在景观”概念体系。本研究界定了“遍在景素”内涵与属性,构建了“景素-遍在景素-遍在景观”概念体系与“景观指数、最丰指数假设”的分析指标,从而在理论体系上有所创新。② 遍在景观形成机制与途径。要素之间的相互作用是遍在景观形成的动力来源,要素的区域性是遍在景观价值形成的缘由,要素的整体性是遍在景观形成的基础,尺度转化是遍在景观演变的条件。遍在景观以“借景、择时、选位”三种主要途径组景。③ 遍在景观结构模型与特点。本研究构建并论证了遍在景观“二要素、三要素、四要素”结构模型,推导出了对应的景观指数增量模型,归纳了遍在景观具有近零费用、稀缺性、时间性和人为创造性4个特点。④ 遍在景观组成比例和开发程度。“八景”景观随机抽样和山西省案例研究表明,中国“八景”景观大部分包含遍在景素,自然遍在景素与自然局地景观组成比例最高,为56.28%。遍在景观结构以三要素为主,其中,以择时为主,选位次之。目前国内遍在景观开发利用程度很低,景观指数低于理论值。本研究结论为拓展旅游资源范围提供了一种新视角,为旅游业高质量发展提供了一种新思路,实践意义也很重大。     

收缩城市住宅价格空间分异及影响机制——以鹤岗市为例

收缩城市的经济社会问题逐渐凸显,住宅市场发展呈现出消极态势,房价变化成为社会关注的焦点。在此背景下,论文以典型收缩城市——黑龙江省鹤岗市为例,基于住宅小区、夜间灯光、POI数据,利用Kriging插值和多尺度地理加权回归模型等方法,结合鹤岗市空间增长与收缩情况分析住宅价格空间分异特征及影响机制。结果显示：① 鹤岗市住宅价格呈圈层模式分布,核心—外围分异程度强。高水平住宅价格小区集聚在核心区内且分布规模小,中高值圈层扩散态势弱;外围工矿型辖区收缩情况相对严重,住宅价格水平低且波动小。② 城市发展状态与住宅价格水平存在空间相关性。不同收缩程度区域经济发展态势、居民收入水平、人口减少与老龄化、保障房建设规模等宏观因素差异影响着住宅价格总体空间分异格局。③ 城市内部区域的增长或收缩状态影响微观设施的作用效果。发展中心的区位优势对增长型区域住宅价格的正向作用更强,高水平公共服务对核心区和城市北部收缩区域住宅价格的增长有明显积极效应,企业工厂的分布对增长型区域住宅价格的负向影响更突出,各因素相互联系、交互影响,共同作用于住宅价格空间分异。     

基于从业者的旅游历史街区商业空间发展特征及机理——扬州“双东”案例

旅游商业化是历史街区复兴的重要途径。基于社会空间视角,旅游历史街区商业发展是以从业群体为日常运作核心,兼及居民、游客、恩庇者（管理者）等地域主体在内的空间生产过程。旅游历史街区演化是以“空间实践”为中心环节的社会建构,其发展状态是不同主体、不同层次的空间生产相互博弈的总体涌现。依托扬州“双东”案例,运用田野调查、统计检验、对应分析、模糊数学、逻辑回归等方法,以从业者空间生产为脉络,剖析旅游商业发展机理的杂合性与矛盾性,指出商业空间状态潜伏着不对称的利益博弈和不均衡的发展效应。“双东”旅游商业开发对城市中低产阶层自主就业有较强吸附效应,使之成为商业发展的主要依托。从业群体大致分化为乐观型、寓居型、保守型,分别对应于积极评价—业务扩张、温和评价—业务维持、消极评价—业务收缩生产机理,对“双东”空间演化具有不同的响应机制和影响效应。研究分析了主体、实践、环境特质对不同类型从业个体的影响特征以及对从业群体的总体影响,认为恩庇是统摄“好恶效应”、操控利益格局的多解方案。旅游历史街区商业发展利弊兼具、相因相生,统一于历史街区的自我演替过程。     

土地财政如何影响土地利用效率?——基于规模与技术视角的动态空间杜宾模型检验

中国的土地财政体现了增长目标短期化下的发展模式。考虑到土地财政对土地利用效率的影响具有系统性、复杂性的特征,本文将土地利用效率分解为土地规模效率和土地技术效率,并基于2004—2017年中国281个地级及以上城市数据,运用空间杜宾模型对其影响机理与空间溢出效应进行实证检验。结果表明：① 土地财政与土地规模效率之间具有“倒U型”特征。无论是短期还是长期,土地财政对土地规模效率均存在显著的“由促转抑”的直接影响和空间溢出效应,并且长期效应较之短期更明显。② 土地财政与土地技术效率之间存在“正U型”关系。无论是短期还是长期,土地财政对土地技术效率均存在显著的“由抑转促”的直接影响和空间溢出效应,并且这种促进作用是财政科技支出所致,尤其是长期效应较之短期更明显。③ 房地产投资在土地财政影响土地规模效率中的调节效应为负,在土地财政影响土地技术效率中的调节效应为正;产业结构升级在土地财政影响土地利用效率中的调节效应为正。以上研究结论为优化土地财政收支、加强土地产权保护、健全官员长效考核制度、加快产业结构转型升级以及消化房地产过度繁荣带来的发展压力等提供了经验证据。     

鲁西南地区村镇聚落空间分异特征及类型划分——以菏泽市为例

村镇聚落空间格局系统认知与分类研究是乡村地域国土空间有效治理和差异化管控的基础,对乡村振兴和新型城镇化战略实施具有支撑作用,鲁西南地区相关研究时代和现实价值凸显。基于菏泽市2018年遥感影像解译数据,综合统计分析和探索性空间数据分析方法,多尺度多维度系统探测村镇聚落空间分异特征,并通过多维特征耦合划分村镇聚落类型。结论如下：① 菏泽市村镇聚落总体表现为点位密度较高、规模普遍偏小、形状普遍规整,国土空间集约整治潜力巨大。② 村镇聚落“三维”（点位、规模、形态）空间格局特征存在尺度差异性。市域尺度“三维”分布特征均存在一定空间异质性,但分异程度不明显;县域尺度“三维”特征空间分异规律多元复杂,表现出以乡镇为单元的局域多样性;乡镇尺度“三维”特征均趋向统一均衡,呈现单中心结构和“同质性”特征。③ 以乡镇为划分单元,基于“三维”特征耦合形成八种村镇聚落类型,并尝试分类提出空间优化和治理建议。     

东北地区制造业空间格局演化及其空气污染环境效应——基于企业数据的实证

基于企业数据与空间计量方法,总结2005年、2010年、2015年和2020年东北地区制造业空间格局演化特征,并在分析地区空气污染同期变化的基础上,探讨制造业空间格局演化对空气污染的环境效应。结果表明：① 东北地区制造业集聚水平逐渐增高,并形成多个新兴“热点区”,31个细分行业大类均呈集聚分布,资本规模由高度集中向“T字形”铁路周边沿线城市扩散。② 东北地区产业结构清洁度与产业技术高级度均呈下降趋势,在县区尺度上体现出空间差异且有不同程度的增幅和降幅。③ 制造业空间格局对空气污染具有显著的集聚效应和技术效应,二者分别表现为拥挤效应和回弹效应,但规模效应和结构效应不明显。     

“全球—地方”视角下中国汽车生产网络的跨域关联与影响因素—— 一汽—大众案例

全球生产网络背景下,生产组织的“全球—地方”跨域关联研究具有重要的理论意义。为探究中国合资汽车生产网络在“全球—地方”互动情景下跨域网络特征及地理空间表征,论文基于“全球—地方”生产关联与多尺度融合视角,利用整车制造一级供应链数据,分析以一汽—大众为代表的中国合资汽车生产网络的跨域关联及其影响因素。研究发现：① “全球—地方”多尺度融合为理解跨国公司构建全球生产网络的产业转移足迹提供了良好视角。德国大众公司通过构建全球生产网络嵌入中国汽车制造业体系,生产网络结构表现出典型的“全球—地方”关联特征。② 一汽—大众整车生产本土一级供应商数量的空间分布与中国国土开发的“T”字形战略高度吻合。供应商资本类型/技术掌控呈现出同类型空间集聚的地域组织模式,集聚程度呈现独资≈合资>内资的差异性特征。③ 一汽—大众通过整车厂生产转移和跨区域供应链采购,生产组织形成了以整车厂所在城市为核心、受地理边界制约的跨区域集群网络结构。④ 地理时空约束、区位优势与集聚效应、模块化生产为代表的技术革新、跨国集团的企业战略与外资俱乐部策略,共同影响了一汽—大众汽车生产网络的空间组织结构。论文通过典型案例研究,为理解“全球—地方”多尺度下中国关键性产业生产网络的组织结构提供了理论与现实依据。     

从网络描述走向网络绩效——“城市网络外部性”专辑序言

近年来,网络分析被广泛应用至理解城市与区域组织模式及其空间效应中。单个城市在城际协同关系中借助“网络化”的规模经济而受益,一些城市或地区也因更便捷地连接其他城市从而导致资源或要素的流失。传统强调集聚经济的城市内生增长理论不再适宜用来单独解释“流动空间”塑造下的城市与区域组织,而城市网络的外部性成为影响城市增长、区域一体化的另一重要动因。目前,已有的研究（特别在国内）相对匮乏,多集中在网络的空间格局、过程等方面,针对网络联系的效应（外部性）较为忽视,比如城市网络外部性与集聚经济如何相互作用,哪些类型的城市将从城市网络外部性中获益或受损,城市网络外部性的产生条件如何等问题亟需探讨。为呼吁学术同行将更多对网络研究的关注移向探究城市网络对城市与区域发展有何作用、如何作用、怎样优化的科学探索,本专辑精心遴选了15篇相关论文,针对“城市网络外部性”开展系统的理论探讨与实证研究,勾勒城市网络外部性的研究议程与中国经验,并以此为起点推动城市网络研究从格局描述走向网络绩效的研究深化。     

上海市三甲医院对周边地区住房价格的空间影响效应分析

选取上海市区7家三级甲等综合性医院,运用特征价格模型和多元回归分析方法,实证分析它们对周边住宅价格的空间影响效应。研究结果显示：① 总体上,相比其他环境区位因素,三甲医院对周边住宅价格的影响程度较小,而建筑面积、物业管理费、学区房、轨道交通、建筑楼高、至 CBD 的距离等因素的影响程度较大。② 三甲综合医院对周边住宅价格产生负面影响。在相同情况下,住宅离医院距离越近,则价格越低。住宅与医院的距离每缩短50 m,住宅价格平均下浮0.602%。③ 由于三甲综合医院区位各不相同,距离CBD远近不一,对住宅价格的影响也存在空间差异。一般来说,距离CBD越近,住宅价格受医院的负面影响也越小。     

邻避设施空间分布特征及其与周边住宅价格的关系——广州案例

随着中国城镇的快速发展以及市民环境意识的提高,由邻避设施引发的矛盾日益增多。合理规划邻避设施,是促进环境正义、推动社会和谐的重要课题。论文从“规划云平台”获取广州主城区邻避设施的地理信息数据,通过Python语句编码收集广州主城区小区平均房价数据,运用克里金插值法分析邻避设施的空间分布特征,构建多元线性回归模型和地理加权回归模型研究邻避设施与周边住宅价格的关系。研究发现,广州主城区邻避设施的布局与低收入住宅区的分布在空间上具有一致性,邻避设施主要分布在房价较低的住宅区周边;邻避设施对周边小区房价的影响与邻避设施的类型和所在区位相关,城市边缘区的邻避设施对房价造成了显著的负面影响,而城市中心良好的区位条件、基础设施与公共服务配套一定程度上抵消了邻避设施的负外部性;污名化类的邻避设施对房价的影响程度明显小于污染类、风险聚集类和心理不悦类邻避设施。本研究对有关城市邻避设施的科学规划布点具有一定的借鉴和指导意义。     

环境类邻避设施对北京市住宅价格影响研究——以大型垃圾处理设施为例

近年来,随着城市扩张,垃圾处理设施的布局逐步和城市居住空间相交叠,影响居民生活品质。目前人们对于北京市垃圾处理设施“围城”问题的认知多来自新闻媒体的宣传报道,存在一定的认知误差。以北京市六环内及周边街道为研究范围,分析垃圾处理及转运设施对房价的影响程度,以及垃圾处理设施对周边住宅价格影响的空间范围,在此基础上分析北京市最大的垃圾处理中心——阿苏卫对周边房价的影响范围。结果表明：① 北京市大型垃圾处理设施对周边房价影响的空间作用范围平均为6 km左右,这一距离远超市政建设要求的大型垃圾处理设施与居住区距离500 m的邻避标准。以此空间距离为基准测算,北京有800多个社区、约70万户居民处于大型垃圾处理设施的影响范围内。② 案例研究显示,阿苏卫垃圾处理中心对周边房价的影响范围接近14 km,远大于垃圾处理设施的平均空间作用距离。由于阿苏卫周边分布着回龙观、天通苑等大型居住区,受该设施影响的居民多达几十万人。     

北京市景观可达性与住宅价格空间关联

随着城市居民对住宅环境要求的不断提高,城市景观对城市住宅价格分异影响日趋显著。分析景观对住宅价格分异格局的影响,可为城市住宅空间结构的规划提供依据,为规划与管理部门提供决策参考。以北京城区二手房小区为样本,基于ArcGIS空间分析方法和特征价格模型,探讨景观因素对北京市住宅价格空间分异格局的影响。以主流房地产交易网站二手商品房报价资料为基础数据,共采集到2012 年1 月北京市城六区有效住宅小区样本3174 个,对住宅样点进行空间化处理,并建立住宅空间信息数据库。运用密度分析、空间插值等方法,分析北京市住宅空间分布特征与价格空间分异格局。核密度分布图显示：北京市住宅空间分布呈现显著的向心化与离心化并存现象,总体上以天安门为中心向周边呈衰减趋势,在地铁转换站点形成了多个集聚次中心。在此基础上,从住宅属性、交通因素、区位特征等方面选择主要解释变量,构建地理加权回归模型,对住宅价格影响因素进行分析,重点探讨景观可达性（如绿地、水景、山景等）与住宅价格的关联。结果表明：次中心与住宅价格关联最为显著,绿地、水景、山景与住宅价格存在一定程度关联。其中,山景和高绿化率对住宅价格增效明显;由于水质较差,北京城六区内河流与住宅价格存在负相关;污水处理以及丧葬场所等污染源与住宅价格也存在显著负相关。远离污染源、靠近宜人景观、低容积率、高绿化率是居民选择住宅的需求。     

广州地铁三号线对周边住宅价格的时空影响效应

以广州地铁3号线及周边住宅项目为例,综合运用可达性相等理论、比较分析法、hedonic模型和GIS空间分析技术,计算地铁对周边住宅价格的影响范围,实证分析其时空影响效应。空间效应结果表明:①地铁站点离市中心越近,影响范围越小,离城区越远,影响范围越大;②地铁对周边住宅具有明显的增值作用,住宅价格与地铁距离间呈显著的正向关系,距离越远影响效应越小;③分区域来看,地铁3号线对番禺区影响较显著,影响范围内住宅平均增值20.48%,而天河和海珠区影响范围内住宅平均增值8.73%。时间效应方面,地铁规划期对天河区和海珠区的房价影响不明显,对番禺区房价具有明显的正效应;施工期对周边房价的影响为先负向而后变为正向;运营期其正向影响更加明显。     

枢纽机场的航班波体系结构及其喂给航线的空间格局研究

基于航班波的概念,提出了航班波识别的技术流程和喂给航线的研究方法,并对全国十大枢纽机场的航班波体系进行了研究与甄别。在此基础上,进一步分析了拥有明显航班波体系的枢纽机场的喂给航线空间格局演化。研究发现：① 北京首都、上海浦东、广州白云和昆明长水机场拥有较为明显的航班波体系;成都双流、深圳宝安、西安咸阳机场的航班波体系尚不清晰。②首位航空公司拥有足够的航班数量是机场构建航班波的必要但非充分条件,时刻资源的优化配置更为关键。③北京首都、上海浦东和广州白云三大枢纽机场的国际喂给航线和国内喂给航线在空间上存在显著的差异,且总体上与地理临近性无关,更多地与首位航空公司的航线网络扩张相关。     

扬州市住宅价格空间分异的影响因素与驱动机制

构建包含20个评价因子、4 个影响因素和4 个预期修正因素在内的城市住宅价格空间分异影响因素评价体系,基于评价因子和预期修正,分别得出单户住宅档次与水平、小区建设档次与水平、区位与生活便利性、周边景观与环境等4 个影响因素强度的得分,并分析其空间分异格局。以2012 年扬州市1305 个小区的平均住宅单价为因变量,4 个基本影响因素得分为自变量,进行回归分析,探索所有住宅及各子市场价格分异的主要因素,并分析其驱动机制。结果表明：① 4 个影响因素强度格局明显不同,住宅自身因素的格局呈现中心低外围高的圈层式分异,而外部作用因素强度呈现中心高外围低、西高东低的扇型与圈层相结合式空间分异格局;② 扬州市总体住宅价格空间分异的核心影响因素是小区建设档次与水平,不同类型住宅子市场的价格影响因素各不相同;③ 扬州市住宅价格空间分异的主要驱动力是特定住宅类型与档次建设的区位指向、特定收入阶层的空间集聚、公共物品投资的空间差异、城市居住用地扩展与城市更新的区位指向。     

城市更新对房地产市场的时空影响效应:基于杭州市的实证研究

以杭州市为例,采用双重差分法研究城市更新对房地产市场的时空影响效应。研究结果发现： 城市更新在不同阶段对周边住宅价格产生的影响效应不同,项目建设和运营期分别对周边房价产生28.6%和32.0%的推升作用; 城市更新对周边住房价格的影响在空间上存在显著差异,对城市边缘区的提升作用比核心区高23.0%; 城市更新对周边房价影响随着距离增加显著降低,距离城市更新项目中心2.0 km以内、2.0~3.5 km范围对房价的推升作用分别为41.9%、24.9%和9.1%。最后建议政府完善房地产市场微观调控,建立完善长效机制。     

基于POI大数据的沈阳市住宅与零售业空间关联分析

城市住宅及其价格与区域商服业的空间关联性量化研究是人文-经济地理学的重要研究内容。以辽宁省沈阳市为案例,以住宅和零售业兴趣点（Point of Interest, POI）为数据源,基于空间核密度分析提取住宅和各类零售业的空间聚类形态,量化表达商住空间布局的相关性,并在此基础上运用地统计方法测算房价的空间异质性及其与零售业态空间布局的差异特征。结果表明,零售业的整体空间聚集特征与住宅相似,呈现中心城区块状聚集、外围城区多中心离散的分布格局;零售业与住宅核密度相关系数为0.95,超市、便利店等小规模的零售业与住宅密度相关性较强,商场商厦的聚集效应落后于城市住宅,大型零售业应该在铁西经济技术开发区等住宅密集区规划选址,为居民提供高端购物服务;住宅价格的倒“U”型空间分布模式与零售业空间密度的圈层衰减特征相符。     

北京市居住用地出让价格的空间格局及影响因素

以2004-2015年北京市六环内居住用地的交易样本为基本数据,借助ArcGIS、GS+、Surfer和Geoda软件,采用空间趋势面分析、最近邻指数（NNI）、探索性空间分析（ESDA）探讨居住用地出让和居住地价的空间格局特征,并对比OLS和空间回归模型（SLM和SEM）进一步探讨居住地价的影响因素。结果表明：① 北京市居住用地出让数量和出让面积不均衡,五六环间出让的居住用地最多。② 出让地块沿主要道路（如京石高速、京开高速、京沪高速及京藏高速）、地铁线（如地铁1号线、5号线、6号线、15号线、房山线、大兴线及亦庄线）呈轴线扩散,其中远郊区域这一特征更加明显。③ 居住地价从中心向外围总体表现“倒U型”趋势,且呈多中心圈层递减结构。④ 呈集聚分布模式,存在空间自相关,低值集聚区和高值集聚区明显。⑤ 模型对比方面,SLM>SEM>OLS,说明北京市居住地价存在实质性的空间依赖,而非干扰性的空间依赖。周边居住地块的价格、公交站、地铁站、重点小学、占地面积、容积率和出让方式对居住地价有显著影响。