城市化视域下加强我国农村土地征收法治建设的思考

健全我国农村土地征收法治是加快我国城市化进程的有力保障.运用法治的理念分析城市化视域下我国农村土地征收存在的主要问题,结果表明,由于现行农村土地征收法治的缺憾,导致我国农村土地征收法治存在法律制度规定上的冲突、农民集体利益代表的缺失、农村集体法定土地他项权利较少、农地产权价值分配错位等问题.因此,我国农村土地征收法治需要对现有的法律制度进行完善,进一步健全农地产权制度、公益性土地征收与非公益性土地征购制度、农地补偿制度、农地征收程序、失地农民社会保险制度,探索多样性的失地农民安置方式等.     

和林格尔县集体建设用地征收补偿改革研究

研究目的:破解和林格尔县集体建设用地在征收补偿过程中遇到的难题。研究方法:运用理论结合实际、定性定量分析、系统分析,案例分析等研究方法,以相关土地征收理论为指导,将国内外土地征收制度做比较,努力探索集体建设用地征收补偿改革路径,加强改革的力度,不断完善体制机制建设。研究结果:公平合理的补偿标准与科学完善的补偿政策,可以保护农民的基本权益,使农民可以获得更加为理想的补偿,促进经济发展和社会稳定。研究结论:现行征收补偿中存在问题的原因是相关法律法规不完善、社会保障力度不够,政府农民沟通不畅,导致出现就业保障机制不健全、征收补偿标准不精准,征收补偿制度不完善的问题,解决问题的改革路径为规范征收补偿程序、完善征收补偿安置办法、推进社会保障体系的建设,确保全局监督。     

和林格尔县征地补偿安置争议裁决利修法创新研究

2015年和林格尔县作为试点,征地补偿安置争议裁决利修法创新研究至关重要,是我们征地补偿安置争议裁决工作的重中之重,更是征地改革的一个难点。本文基于对征地补偿安置争议裁决制度的理论研究,以及进行国内外法律法规比较分析,对理论概念的梳理和改革实践过程中的问题研究。提出了比较全面完善的关于我国征地补偿安置争议裁决制度的方案,对征地补偿安置争议裁决提出了几点利修法建议:1明确裁决决定的效力2对征地补偿标准做出明确规定3让仲裁机构发挥作用4将决裁制度规范统一,以用于完善土地征收补偿安置争议裁决的试行制度。     

农村集体土地征收补偿机制研究

在国家的建设规划以及经济发展取得了积极成果的同时,大量征收行为激发的矛盾和土地征收的负面影响也随之而来。虽然很多的专家学者对近些年的土地问题做出了研究,并提出了相应可行的方案和对策,但仍不能在具体实践中得到实际的应用。本文以农村集体土地征收补偿机制为研究对象,提出完善我国制度的具体建议和完善对策,希望可以在完善我国制度的过程中提供一些新思路。     

土地征收中生态补偿缺失对农民权利的影响

文章采用资料分析,理论分析的方法,归纳总结了国内外土地征收补偿中都存在着生态补偿缺失的问题,尤其是中国的征收补偿制度存在明显缺陷,如补偿理论支持不足、补偿范围小、补偿额度低、补偿不到位等。这种制度缺陷不仅造成了大量的耕地流失,同时也造成了农业生态环境的破坏,直接影响了土地使用权人——农民的相关利益,如土地被征收导致土地分割,形成不经济的土地规模,造成土地利用效率的损失,降低了相邻土地的生产力,影响了农民的相邻权;土地又是农民世代生存、繁衍、发展之所在,是农民的基本生活保障和基本生活来源,农民失去土地就意味着失去了生存和发展的基础,影响了生存权和发展权;土地的资源属性表明,土地征收必然涉及到土地利用的变化和生态环境因素的改变,涉及到农民的环境权的保障。为此,必须完善土地征收制度,建立有效的市场化运作手段,通过对农地生态价值的正确评估,公平、合理的补偿失地农民的损失,以实现社会公平、和谐。     

农地征收制度问题及其对策

农地征收制度的完善,是当前城市化进程中土地使用制度改革的重要内容之一。本文分析了我国农地征收制度存在的问题及其产生的原因,并提出完善农地征收制度的对策建议。     

土地征收中生态补偿缺失对农民权利的影响

文章采用资料分析,理论分析的方法,归纳总结了国内外土地征收补偿中都存在着生态补偿缺失的问题, 尤其是中国的征收补偿制度存在明显缺陷,如补偿理论支持不足、补偿范围小、补偿额度低、补偿不到位等。这种制 度缺陷不仅造成了大量的耕地流失,同时也造成了农业生态环境的破坏,直接影响了土地使用权人———农民的相 关利益,如土地被征收导致土地分割,形成不经济的土地规模,造成土地利用效率的损失,降低了相邻土地的生产 力,影响了农民的相邻权;土地又是农民世代生存、繁衍、发展之所在,是农民的基本生活保障和基本生活来源,农 民失去土地就意味着失去了生存和发展的基础,影响了生存权和发展权;土地的资源属性表明,土地征收必然涉及 到土地利用的变化和生态环境因素的改变,涉及到农民的环境权的保障。为此,必须完善土地征收制度,建立有效 的市场化运作手段,通过对农地生态价值的正确评估,公平、合理的补偿失地农民的损失,以实现社会公平、和谐。     

和林格尔县土地征收制度改革中社会稳定风险评估规范化路径探索

结合和林格尔县土地征收制度改革,探讨现行土地征收社会稳定风险评估制度存在的主要问题。现行土地征收社会稳定风险评估制度中存在公共利益界定模糊、被征地主体权利缺失、评估主体及定位不明确、评估程序不完善等问题。通过明确土地征收范围、改革土地征收程序方面建立多元主体参与决策机制,可保障被征地主体合法权益;应明确评估主体、评估定位、评估标准,完善并建立土地征收社会稳定风险评估刚性门槛。     

干旱区土地征收补偿模式研究——以内蒙古和林格尔县为例

随着国家工业化和城市化发展的不断加快,出于各种目的的土地征收活动也在不断增加,而我国不健全的征地体系和补偿模式却导致了失地农民的怨声载道,所以说一个健全和因地制宜的补偿模式对农民和对国家的发展来说是十分重要的。本文首先对国内外的土地征收补偿模式进行了阐述,列举了我国几个典型区域具有代表性的土地征收补偿模式,以和林格尔县新机场项目的土地征收补偿模式为例,进行重点研究分析。首先阐述了留地指标安置模式的主要内容、操作规则和政府在其中起到的主导作用,其次分析了留地指标安置创新模式的实践应用,最后站在失地农民角度体现出这种补偿模式的意义所在。     

基于价值变化的城乡不动产征收博弈分析研究

不动产征收前后价值变化研究对于不动产征收主体博弈分析具有重要的意义,也为不动产征收补偿价格评估提供了理论支持。主要通过城乡不动产征收前后价值变化以及被征收人利益损害的分析,探讨了不同目的下的中国不动产征收主体博弈模型及行为选择。研究认为:(1)基于预期收益原则的不动产征收价格评估为不动产征收补偿与征收增值收益分配提供了理论依据;(2)基于公共目的性征收分析表明被征收人的权益保护很大程度上依赖于政府的角色定位,基于非公共目的性征收分析表明由于增值利益分配的零和博弈冲突以及政府的惯性强势思维,对现有政策体制不可避免地带来一系列冲突;(3)基于公共目的性划分的不动产征收与国家收购两种类型有利于区别制定不动产征收政策,从而促进土地资源的合理流动与优化配置。     

城市化过程中土地征用风险表征及对策

从土地征用基本概念和基本特征着手，描述了土地征用的主要风险，其表现为土地征用权力滥用、侵害失地农民的权益、诱发集体土地黑市、诱发社会矛盾等方面。分析了产生风险的“公共利益需要”缺乏明确界定、土地征用的补偿标准偏低或滞后、土地征用及相关制度不健全或存在缺陷等主要原因。提出了控制与规避风险的对策与措施：严格限定公益性用地范围，提高征地补偿标准，扩大补偿范围，完善相关制度，严格土地征用程序。     

基于土地发展权的征地补偿价格研究——以河南省周口市为例

首先,从理论角度探讨土地发展权内在机理,分析现行征地补偿价格的不足,提出了征地补偿价格应为集体农用土地价格与土地发展权价格之和,并以此构建基于土地发展权的征地补偿定价模型;其次,以周口市为例,应用构建的定价模型及农户问卷调查分析方法,测算了各县(区)基于土地发展权的征地补偿价格,并对测算结果和现行征地补偿价格进行了对比分析;最后,提出应从法律上确保农民土地发展权的权益,并在今后征地工作中逐步改革现行征地补偿制度,构建公平合理的征地补偿分配机制。     

“土地租金剩余”视角下旧厂房改造为创新空间的路径研究——基于广州、深圳对比分析

创新活动正向特大城市集中，按地租理论，市区旧厂房用地将形成土地租金剩余。城市政府通过调整城市更新政策，在不同主体间分配旧厂房改造带来的土地租金剩余并向市场供应创新空间。文章以广州、深圳为例，讨论城市政府在财政和土地资源约束下，选择相应旧厂房改造政策管控工具和土地租金剩余的分配方式，形成不同的创新空间供给路径，从而塑造了不同的城市景观。深圳由于土地财政依赖程度较低，但新增土地资源严重困乏，在旧厂房的功能转换、开发强度、产权等方面的管控相对较为宽松，大力推进全面改造的“工改工”项目，向市场让渡较多土地租金剩余并供给大量中高成本、高品质的创新空间。广州则在债务及财政压力下，选择通过国有土地旧厂房“工改居”和“工改商”获取较多土地剩余，而市内的村级工业园则在政府严格管控下通过“非正式”更新的方式自行获取租金剩余，并提供大量中低成本及品质的创新空间。对此，建议广州应进一步加强对国有旧厂房及村级工业园等存量工业用地的梳理摸查，结合空间规划与城市功能布局，分类整治，分区引导一批集体旧厂房完善用地、规划、建设、环保等手续，实现“正式”、全面、彻底的功能转换升级，为创新型产业发展提供优质空间支撑；而深圳则应通过进一步的精细化管控，防止“工改工”项目的房地产化，保障创新型产业空间的供给。     

成都市新津县城乡建设用地增减挂钩农民安置区人居环境满意度分析

通过对成都市新津县3个城乡统筹试点区农民安置区的实地调查,构建了基于客观建设条件与主观满意度的安置区人居环境指标体系,运用模糊综合分析法对主客观两方面因素进行综合分析,得出居民对安置区的满意度及安置区建设条件评价。结果表明:袁山社区居民人居环境满意度及客观建设条件得分最高,其在安置区建设、安置区政策、居民社会经济等方面均优于其他两个社区。对成都市新津县"挂钩"试点区农民安置区的人居环境满意度评价,能从侧面反映出成都市推行"挂钩"政策的具体情况,客观衡量政策实施的优劣程度,发现政策推行过程中的主要问题,对推进区域城乡统筹具有一定的借鉴意义。     

都市边缘区空间管制效果的产权差异及其影响因素——基于基本农田保护区政策视角

在城市区域化下,基本农田保护区（农保）成为都市区生态保育的重要空间载体及划定城市增长边界依据。以广州市白云区为例,以镇和行政村为基本空间单元,研究了1997年以来基本农田保护区空间演变过程,并构建指标体系,建立不同产权主体农保转用的数理模型,揭示农保政策对不同主体管制的差异及其影响因素。研究发现：① 广州都市边缘区农保被大量转用,并以转为集体建设用地为主;② 农保政策对不同主体的空间管制效果差异较大,可分为管制有效型、集体转用失效型、国有转用失效型三种类型;③ 国有转用主要位于镇区周边,是城镇化所需代价,集体转用主要分布于靠近城市中心而远离镇区的村庄;④ 区位及村庄对非农经济收入的追求是农地集体转用的主要原因,而社会变迁因素影响并不显著。总之,基本农田制度对政府的管制有效,对集体则失效,说明了对基本农田的保护不仅需要划定刚性的物理边界,还需协调集体产权所有者的利益。     

基于农用地价格体系的征用地价应用研究

农用地价格体系和估价成果应用是当前农用地定级估价工作的难点和争论焦点，该文提出了农用地价格体系应以资源基准地价为基础，通过一系列修正，得出分级分区的征用基准地价、不转变用途的农地流转价、转变用途的农地转用价；以佛山市南海区的农用地估价成果为例，就其与现行征地补偿标准进行了比较，并与南海城区、广州市区城镇建设用地基准地价的相互衔接性进行了验算，应用成本逆推法，从城镇基准地价导出建设用地生地地价，在内涵一致的条件下相互比较。结果表明，按此地价体系建立的农用地征用价能够与城镇地价相衔接，可为城乡地价一体化的建立提供实证。     

呼和浩特市征地区片综合地价研究

土地征用补偿问题已成为我国土地管理和社会关注的热点问题。制定征地区片综合地价、“按价征地”是今后征地补偿制度改革的方向。本文通过对国内外征地价格研究进展的分析,应用征地区片综合地价测算原理,结合我国农用地的价格构成,采用定性和定量相结合的方法,探讨了征地区片综合地价应由农用地质量价格、社会保障价格、社会稳定价格和生态价格四部分组成。探索征地区片划分和征地区片价测算的方法。本文确定的呼和浩特市征地区片及其综合地价,空间上基本呈现出以呼和浩特市商业中心——民族商场为基点,随距离的增加,征地区片等级和征地区片综合地价依次降低的规律,且空间变化区域差异明显,符合屠能的农业区位论中“随距市场距离的增加,地租收入降低”的规律。将征地区片综合地价测算结果与现有征地补偿标准以及周边市、旗(县)征地补偿做比较分析,验证了征地区片综合地价评估方法的合理性。该研究成果可直接服务于呼和浩特市征地实施过程,为呼和浩特市农村土地市场的完善提供重要依据。     

西藏农牧区农户土地决策与土地覆被变化研究

调查农户土地决策，均质化处理农户决策因子，形成土地决策空间图；制作土地覆被图和农户土地决策空间图，通过图像叠加处理，来分析土地覆被变化与农户土地决策度政策因子间的空间联系。西藏农牧区案例研究结果表明：农户土地决策决定了土地覆被变化方向，政策因子起修正作用；农户土地决策与土地覆被在空间上和属性上能互相体现；农牧区政策的制定应立足于农户土地决策，在满足农户追求最大经济效益的基础上引导农户顾及生态环境建设；农户土地决策、社会经济发展政策与土地覆被在空闻上能互相体现，可通过观察土地覆被变化来监测农户土地决策及政策因子效果。     

基于结构方程模型的休耕地管护意愿及行为分析——以河北省邢台市为例

实行耕地休耕是我国近年对耕地保护和耕地利用转型的重大国家战略，而农户对休耕地进行管护是保证耕地休耕生态效应的重要前提。研究选取河北省邢台市2个乡镇12个村为分析样本，建立农户特征、家庭特征、认知意识、耕地利用状况等影响因素集合，利用结构方程模型对农户参与休耕地管护的意愿及行为选择进行分析。结果表明：（1） 有无经济补偿对农户休耕管护意愿影响较大。（2） 影响农户对休耕地管护的意愿和行为的潜在变量不尽相同，但认知意识对两者均起较大作用。（3） 党员身份、村干部身份、家庭总人数、农户心中的耕地保护责任人、对休耕政策的满意程度、对休耕地管护技术的了解程度、耕地面积、粮食种植比例等指标变量对休耕地管护意愿及行为产生正向影响；农户年龄、非农就业劳动力数量、家庭收入、耕地破碎度等指标变量对休耕地管护意愿及行为产生负向影响。研究结果为进一步扩大和推进耕地休耕制度落地实施提供参考：建议拓宽政策宣传渠道，完善休耕地管护的补偿方式；加强管护技术培训，激发农民对休耕地管护的热情；提高其管护的能力，保障耕地休耕的效果。     

外向型经济地区小城镇土地利用特征及体制性障碍——以东莞市寮步镇为例

以东莞市寮步镇土地利用为例进行研究,认为外向型地区小城镇具有城镇建设用地扩张迅猛、工业用地需求大增的需求特征和土地供给主体多元化、供给方式多样化、土地收益高等供给特征;而且在这些地区存在土地批租出让超前、土地闲置、土地利用粗放等土地市场供需体制问题和违法用地、土地规划管理不力等管理体制问题.文中从土地的供需体制和管理体制方面对产生以上问题的原因进行剖析,并对土地利用体制改革问题提出相应的对策和建议.