对集体所有土地进入房地产市场的探讨

0引言 在我国现行立法框架下，作为不动产的房地产实际上是国有土地使用权和地上建筑物所有权所结合而成的不动产物权。我国宪法第十条规定，土地所有权禁止转让。土地管理法第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”我国城市房地产管理法第二条规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”严格地说，我国目前的房地产市场是局限在城市国有土地上的。     

对集体所有土地进入房地产市场的探讨

0 引言 　　在我国现行立法框架下,作为不动产的房地产实际上是国有土地使用权和地上建筑物所有权所结合而成的不动产物权.我国宪法第十条规定,土地所有权禁止转让.土地管理法第二条规定:“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制.““任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地.土地使用权可以依法转让.“我国城市房地产管理法第二条规定:“本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为.“严格地说,我国目前的房地产市场是局限在城市国有土地上的.……     

关于县级城市国有土地使用权抵押贷款风险的分析与对策

一、土地使用权抵押登记的法律依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规定：“土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押,地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押”。《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”。     

“借租房之名行租地之实”违法

《城市房地产管理法》第五十五条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，划拨土地使用权经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。     

直面划拨土地使用权

我国土地有偿使用制度虽已实行了10余年,但土地的供应仍是有偿有限期的土地使用权出让和无偿无限期的行政划拨并存。1998年新修订的《土地管理法》第二条第五款规定:“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”这一规定,将国有土地有偿使用规定为国有土地使用的基本制度,土地使用权划拨作为国有土地有偿使用制度的一种补充。这就意味着,在我国的土地供应方式中,划拨土地使用权还将在一定范围内存在。 《城市房地产管理法》第二十二条规定:“土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批…     

土地使用权到期后如何办

出让土地使用权如何提前续期根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条规定：土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期。     

划拨土地使用权房地产转让不存在前置许可审批

《城市房地产管理法》第39条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。”这条所规定的不是划拨土地使用权房地产转让时的前置许可审批,而是关于划拨土地使用权随房转移过程中,其使用权类型的处置审批。该规定有两层意思,     

完成开发投资总额的百分之二十五如何界定?

正案例某企业以出让方式取得一宗国有土地使用权,该公司欲将其部分国有土地使用权转让,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合的条件之一是"按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上"。那么,国有土地使用权变更登记时,如何界定完成开发投资总额的百分之二十五?     

浅析国有土地使用权收回中的相关问题

一、收回土地使用权行为的法律性质《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《基本农田保护条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》中规定了多种“收回土地使用权”的情形，其中的“收回”有作为“土地违法案件”给予行政处罚的，也有土地使用权期满的，还有作为其他法定事由的。[第一段]     

土地使用权到期后如何办

出让土地使用权如何提前续期 根据(<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>第四十一条规定:土地使用权期满,土地使用者可以申请续期.需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记.     

垂直管理与"三权分立"

《中华人民共和国宪法》第十条第一款规定：“城市的土地属国家所有。”1998年8月29日修订通过的《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款规定：“全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”由此可见,国务院是国有土地所有权的代表行使主体(而非所有权主体),是一个典型代理机制下的执行主体。由于我国     

不动产登记有啥用 “小产权房”不得进行登记

<正>房地统一:"地产证"更牢靠对城里人来说,不动产统一登记,最直接的是房地统一。我们经常说房地产,其实房产、地产是两码事儿。按国际标准,只有地产,没有房产,所谓的不动产是指地产及其上面的建筑物。因为在物理世界,只有土地是"不动"的。因此,不动产登记,让土地管理部门"牵头"做,还是有道理的。我国情况特殊。按宪法,我国城市土地是国有制。我们的普通商品房,房子是所有权,土地是使用权。大家知道,国有土地使用权有70年期限。所以我们就犯嘀咕——这不就成了租用吗?对。但经济法上有说法,无限期或非常长期的使用权,就相当于所有权了。因此《中华人民共和国物权     

你问我答政府不能忽视土地优先购买权中的程序问题

问:<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>第二十六条规定"土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权";<关于加强国有土地资产管理的通知>规定"国有土地使用权转让,转让双方必须如实申报成交价格.土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记.申报土地转让价格比标定地价低20%以上的,市、县人民政府可行使优先购买权."     

政府不能忽视土地优先购买权中的程序问题

问:《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定"土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权";《关于加强国有土地资产     

我国土地使用权类型分析

1988年4月12日全国人大七届一次会议通过的宪法修正案中关于“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的规定,正式从法律上确立了我国土地有偿使用制度,土地使用权成为可交易的对象,为我国土地市场的建立奠定了坚实的基础,同时也形成了以土地使用权为核心的土地立法模式。 土地使用权是我国土地使用制度的法律体现形式,指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用、收益和部分处分的权利,是一种从所有权中分出来的财产权,这种权利根据我国的法律规定,可依法转让,是一种可变动的权利。国家对土地使用权的一系列法律规定构…     

未经土地管理部门批准并登记的土地使用权转让是否有效?

案情简介: 2005年9月6日,新兴公司与利山公司达成合作建房协议,双方约定成立天隆房地产项目开发公司,新兴公司将自有的30亩土地作股投入天隆公司,占50%的股权.2005年11月2日,新兴公司又将自己在天隆公司股权中的45%转让给合作伙伴利山公司,并签订了股权转让协议.2005年12月26日,新兴公司因故想收回转让给利山公司的45%股权.新兴公司的理由是:股权转让无效,因为双方的股权转让实际上是土地使用权转让,根据我国《土地管理法》第12条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条、《城市房地产管理法》第59条的有关规定:改变土地权属和用途的应当办理土地变更登记手续.现双方未到土地管理部门办理土地变更登记,故双方的股权转让协议无效.     

《物权法》与国土资源管理——《物权法》第十二章、第十三章条文理解与适用

第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。[释义]本条是关于建设用地使用权流转后变更登记的规定。本法第十四条规定:"不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律应当登记的,     

消除对“土地使用权”与“房屋所有权”的误解

针对近期涉及不动产统一登记的焦点问题,记者专访了全国人大代表、法学专家、中国社科院法学所研究员孙宪忠。他就不动产统一登记、如何理解不动产权发表了更为专业的看法和意见。孙宪忠表示,应打消对“土地使用权”与“房屋所有权”的误解。他强调：“房屋所有权没有期限,有期限的是土地使用权。根据《物权法》第149条的规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”     

不动产登记的经典案例与解读

正说起不动产,人们往往想到的是房屋、土地,等等。其实不动产的范围远远大于人们通常认识的土地房屋,具体包括如下几个方面:集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权以及法律规定需要登记的其他不动产权利。在城市扩建和其他大规模基础设施建设中,因为土地被征用和房屋被拆迁等情况产生的矛盾比比皆是。有些矛盾是由于政策宣传     

关于买卖或者以其他形式非法转让和侵占土地的违法认定和处罚依据

《土地管理法》第二条第三款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”对此有的同志认为:土地使用权可以进入市场交易,但这种交易行为必须依法进行,不得违反法律强制性规定,否则,就属非法转让土地。其他均属侵占土地违法行为。