广州都市区租房户的空间分异与居住选择倾向

城市居民购房与租房的居住选择倾向及其机制存在差异,但当前对租房方面的研究仍显不足。鉴于此,本文构建城市租房户居住选择过程中“好房子、好位置、低租金”不可兼得的“不可能三角”理论框架及其基本理论模型,这为研究租房户居住选择倾向提供了一个新的视角。以广州都市区1328个社区为案例,得出广州都市区的租房户比例呈现核心区低,中心城区和近郊区较高的空间分异格局,并呈现显著的空间关联特征。构建广州都市区租房户居住选择倾向因素指标体系,该体系由租金水平、住房自身条件和区位条件三大类9个指标构成。通过空间误差模型分析表明,广州都市区租房户倾向于居住在低租金水平和房龄较新的社区,且被动选择租住在住房建筑面积较小、住房内部设施较差、日常生活便利性较差的社区中。该结论可丰富和完善中国特大城市居民租房选择理论,为特大城市租赁住房政策制定提供决策参考。     

基于地理加权特征价格法的上海外环内住宅租金分布成因分析

城市住宅租金具有经济与社会双重性质,既反映房地产的市场供需关系以及价格决定机制,也反映了居民的住房需求满足情况和解决方式。建立以特征价格法为基础的空间自回归模型,探索影响上海住宅租金空间分布的驱动因素。通过Web数据抓取获得上海2012年12月至2013年1月的住宅租金样本数据,根据特征价格法将影响住宅租金的9个因素归纳为区位特征、邻里特征、整体特征三大类,利用双模型(普通最小二乘法(OLS)和地理加权回归(GWR))双形态分析对比。结果表明:市中心辐射对上海住宅租金的影响呈现"东强西弱"的格局,地铁站点对城市中心的租金影响较弱,对近郊的租金影响较大,而内环内租金对就业可达性最为敏感。优质教育和医疗资源的空间分布不均衡,前者受限于学区划分和户籍政策,对租金的影响以内环线为界呈内低外高;而后者虽不受户籍限制,但服务范围狭小,对浦西的影响较大。浦东租户对小区环境及小区竣工年限支付意愿更高。     

西北内陆中心城市物流企业空间分异及区位选择——以兰州市为例

城市物流企业的空间分布决定物流空间格局、影响城市综合资源和生产空间的合理配置。以西北内陆中心城市——兰州市为案例区,基于微观物流企业数据并运用空间分析方法刻画了兰州市物流企业的空间分布及类型分异特征,进一步通过负二项回归模型探究了其区位选择的影响因素。结果表明：（1） 兰州市物流企业空间分布不均衡特征显著,总体呈现出“中心为主、远郊和近郊为辅,且沿城市交通主干道呈寄生状分布”的分异格局,具体可归纳为“多中心极化”、“中心极化”、“多中心外扩”、“中心外扩”、“整体极化”与“局部外扩”并存5种空间组织形态。（2） 物流企业呈现出“两心两翼四组团”的空间集聚特征,就不同类型而言,运输型和综合型物流企业呈现出“地域均衡化,类型多元化”集聚特征,货代型、快递型及仓储型物流企业则呈现出“片区集聚化,类型集群化”集聚特征。（3） 物流企业空间分异格局与类型分异特征受交通条件、集聚因素、政府政策、土地价格和城乡差异等多元因素影响,其中交通条件、集聚因素以及政府政策对行业整体在区位选择中的影响最为显著。（4） 从企业类型来看,货代型、综合型物流企业的区位选择受集聚因素影响最为显著;快递型、运输型物流企业则较为关注交通条件;仓储型物流企业对政府政策更为敏感。研究结果在丰富城市物流企业区位理论和研究案例的同时,对我国西北内陆中心城市物流企业空间布局优化具有重要的参考价值。     

广州市银行业的空间布局特征与模式

以广州都市区2013年全部类别银行的1 637个银行网点为基本数据,利用平均最邻近距离、核密度函数、缓冲区分析、空间模式提炼等方法探索广州市银行业的空间布局特征及其类别差异,总结其空间分异模式。结果表明：① 广州市银行业空间不均衡性布局显著,并呈现中心集聚特征;② 不同类型银行的分布特征差异显著。国有商业银行的服务便利性和数量等级高,网点密度大,构成了广州市银行业的主体;③ 广州市银行业布局总体呈现由中心向外围逐渐递减的“圈层+扇形”空间模式。其中,核心商圈是银行业高度集聚区,中心城区密度递减最为显著,近郊区密度最低;④ 不同类型银行的空间密度模式差异显著。国有商业银行、全国性股份制银行和城市商业银行分别呈现由中心到外围非均匀递减的倒“S”型、“L”型和“阶梯型”曲线模式。外资港资银行呈现为核心商圈集聚模式。农村商业银行为均质的“一”字型直线模式。     

学区对住宅价格的影响及其社会空间重构研究——以武汉市武昌区为例

2014、2015年教育部接连发文要求落实“免试就近入学”政策,由此公立初小的入学资格与住房紧密挂钩。在此背景下,初小教育资源如何影响住宅价格,并带来怎样的城市社会空间变化是有意义的科学问题。论文基于安居客、链家、百度开放平台及问卷访谈等数据,综合运用特征价格模型、地理加权回归模型等方法,以武汉市武昌区为实证区域,探索学区对住宅价格的真实影响,并尝试从“空间生产”入手,探究学区引发的城市社会空间重构。研究发现：① 学区特征对住宅价格的影响已超过传统区位、建筑、邻里特征等的影响;② 学区房提供了资本由二级循环进入三级循环的便利路径,形成了学区空间生产与社会空间新分层的宏观基础;③ 微观层面,对优质学区的争夺产生了“学区人”和“学区空间”,进而出现学区飞地,对传统城市社会空间产生影响;④ 不同于“单位人”与“社区人”,“学区人”并不主要依靠职业或收入划分,而是因相似的家庭生命周期发生关联。     

北京市公共服务设施集聚中心识别分析

公共服务设施集聚中心不仅是多样化公共服务设施分布的集中区,也是公共服务设施消费的热点区和城市活力的窗口区。已有城市多中心研究主要关注就业和人口多中心,却较少关注公共服务设施多中心特征。基于北京市公共服务设施空间点要素数据,结合不同类型和等级公共服务设施的服务半径与质量特征,采用加权核密度与等值线分析等方法对北京市公共服务设施集聚中心进行了识别。研究发现：不同类型公共服务设施热点区分布的空间模式有所差异,但均存在一定程度的中心边缘结构;公共服务设施集聚强度和混合度分别呈现出“一心五片”与“一核多点”的空间特征;根据公共服务设施集聚强度和混合度的等值线分布综合判定,研究区范围共识别出136个公共服务设施集聚中心,其集聚强度与距市中心距离呈现出U型变化规律,与所在街道的人口密度存在指数分布规律;多元回归模型验证,最近公共服务设施集聚中心距离对北京城市居民公共服务设施满意度具有显著的负向影响,且其相对影响强度超过“市中心距离”区位变量;北京市公共服务设施集聚中心的形成机制包括自然历史因素的基础作用、经济发展因素的主导作用、社会需求因素的调节作用和规划政策因素的引导作用。研究认为应加强北京城市公共服务设施集聚中心的空间均衡化建设,适度增加城市边缘郊区公共服务设施集聚中心的数量和服务能级,有助于引导和疏解非首都功能产业和人口向城市郊区转移。     

南京商铺租金时空格局及影响因素分析

商铺租金是衡量城市商业活力与地段商业价值的重要指标之一,也是经济地理学关注的热点问题。以南京中心城区3294处商铺为研究对象,在通过核密度分析、莫兰指数等地理空间分析方法探究商铺租金时空格局的基础上,运用地理探测器从交通区位、周边配套、消费能力等方面挖掘商铺租金背后的影响因素。研究发现：南京商铺空间分布以新街口为核心,呈现出日益增强的中心极化态势,并与河西、东山和江北共同形成等级鲜明的商业集聚格局;主城区商铺租金的空间分布亦表现出以新街口为热点区、城北和城南为冷点区的核心边缘结构,具有显著的空间正相关性与局部空间集聚性,主副城区间租金分异程度逐年加剧;交通区位和消费潜力是影响主城区商铺租金的关键外部因素,而商业业态、商铺形象等内生因素同样会对商铺租金产生影响,在多种因素的交互作用下形成了南京商铺租金时空分异格局。通过揭示南京商铺租金空间分异的影响因素及其组合变化,期待推进中国城市商业空间研究,并为地方政府、开发商和商铺投资经营者提供一定借鉴参考。     

基于租金的北京城市办公活动经济空间结构解析

以北京市中心城区的6个行政区1037个写字楼实测点位数据和租金属性数据为基础,运用空间自相关和克里格插值等空间分析方法,与北京市基准地价的综合地价进行比较分析,研究北京办公活动的经济空间结构。研究结果表明,北京城区写字楼租金大体呈同心环状分布,与基准地价的综合地价在空间分布态势上基本吻合,并在一定程度上映射出北京城市经济空间结构特征,即总体上呈现同心环状向心集聚,并沿交通干道和对外放射状道路延伸。北京城区写字楼租金的空间分布"高高"模式在办公集聚区和交通主干道附近呈现明显的集中分布态势,说明北京目前办公活动的空间趋势仍然以向心集聚为主,区位与交通条件是影响写字楼租金的重要因素。写字楼租金的空间偏向差异显著,"高高"聚集区主要位于北城,而"低低"模式在南城集聚明显,城区内存在明显的空间差异性,揭示了北京城市内部经济格局失衡现象依旧显著。历史惯性、规划引导、事件推动以及办公活动自身对交通和区位条件的要求是导致北京城市办公活动经济空间结构现状特征形成与发展的主要原因。基于此,租金作为办公活动区位选择的主要因素以及衡量地价和经济发展程度的重要指标,间接影响着城市内部经济空间结构的形成与发展。     

长江经济带数字产业空间格局演化及驱动因素

数字经济是长江经济带实现经济高质量发展、形成区域竞争新优势的重要驱动力,对于数字产业区位的研究则是长江经济带数字化发展的重要议题。本文以长江经济带1994—2019年1375971家数字产业企业为样本,综合利用标准差椭圆、核密度估计、平均最近邻指数及地理探测器等方法,探究长江经济带数字产业空间格局演化规律及驱动因素。结果表明：① 研究期内长江经济带数字产业企业数量大幅增长,呈现“东（略偏北）-西（略偏南）”的集聚发展态势。② 数字产业空间分布差异凸显,总体保持着“上下游城市>中游城市”的分布状态,以“城市群-中心城市”为依托的多核心集聚分布特征愈发明显。③ 数字产业服务化趋势明显,制造型数字产业具有明显的路径依赖,区位分布主要聚集于下游的长三角一带;服务型数字产业则在全域形成以中心城市为核心节点,不断向外围蔓延的态势。④ 长江经济带数字产业空间格局演化受经济社会发展水平及信息化发展潜能两个维度的多种因素影响,前者对于制造型数字产业影响较大,而后者对于服务型数字产业的影响更加明显。此外,驱动因素之间的交互作用亦更为显著。     

都市旅游视角下上海市共享住宿空间分布特征及其影响机制

随着共享经济蓬勃发展,依托互联网平台的共享住宿业态也逐渐成熟,对社会经济发展产生了深刻影响。在都市和乡村共享住宿市场分异背景下,已有研究集中探讨了乡村民宿空间分布特征及影响因素,但对都市地区共享住宿分布特征的探讨有所忽视。都市地区共享住宿与以观光、购物、文化体验等为特征的都市旅游活动关联密切。论文基于途家网的上海共享住宿房源相关数据,利用ArcGIS空间分析工具刻画了上海市共享住宿空间分布特征,并探究了都市旅游背景下共享住宿空间分布的影响机制。主要研究发现如下：① 上海市共享住宿分布呈现“大集聚、小分散”与“双核心”的特征,主要集中在中心城区的旅游商业区和位于郊区的迪士尼乐园2大旅游热点区域,形成了显著的“旅游商业区效应”与“迪士尼效应”;② 共享住宿空间分布与上海市都市旅游活动密切相关,其空间集聚的产生是主体游客的行为决策与客体房源的区位条件之间供需作用的结果。最后,根据共享住宿集聚区差异化的影响机制,提出了针对性的政策建议。     

基于互联网数据的城市社区租金评估及 空间格局制图——以深圳市为例

准确刻画精细化尺度下的城市房租空间格局，对于研究城市居住行为、提高城市规划合理性十分重要。文章提出了一种基于互联网房租数据作为可靠数据源的城市房租空间格局制图方法。以深圳市作为研究区，通过广泛采集开放平台中用户发布的租房信息，绘制社区行政区尺度的房租空间分布图。房租空间制图涉及到对于没有样本数据区域平均房租的评估，因此，选取一系列与房租相关的房产属性、房屋区位及配套设施的评价指标，采用前馈神经网络技术构建评估模型。以2015年深圳市的住宅租赁市场作为研究对象，通过对结果的分析，以及与权威部门发布的统计数据进行比较，表明此方法能够有效地绘制社区尺度下城市房租的空间分布，模型预测结果的误差（%RMSE）为13.87%。所使用的互联网房租数据、POIs数据及前馈神经网络的建模工具均是开源的，而且所提出的方法论具有普适性，能够应用于其他研究区的房租空间格局制图，具有实践意义。     

粤港澳大湾区住房租金的空间差异与影响因素

以粤港澳大湾区58个县区单元的住房平均租金为基本数据,通过“住房租金等级金字塔”构建、租金空间格局展示、空间自相关分析、跨境租金差距对比、售租比研究等方法总结粤港澳大湾区住房租金的空间差异格局与特征。从“租赁需求+城市基本面”的理论视角构建由新增人口、人均住房面积、收入水平、经济水平、产业结构、学历结构组成的租金差异影响因素模型。通过模型对比,采用空间滞后模型测度粤港澳大湾区住房租金的主要影响因素,并基于地理探测器分析其因素的影响强度差异。结果表明,粤港澳大湾区住房租金总体呈现以港澳与珠三角九市之间的境内外差异为主、以广深核心区与其他区域差异为辅的双层次差异格局。跨境租金差异程度最高,广州、深圳、珠海的“售租比”较高;收入水平、经济水平、人均住房面积和产业结构对粤港澳大湾区的住房租金差异有显著影响,其中,收入水平的影响强度最高。     

城市道路与公共交通网络中心性对住宅租赁价格的影响研究——以北京市为例

住房市场化与较高住房需求带来住房价格的迅速提升,进而引发住房可负担性下降等问题,租赁住房逐步成为居民的另一主要择居方式。城市交通作为重要因素之一,对住宅租赁价格的影响仍需深入探讨。论文以北京市为例,运用交通网络中心性指标,研究道路网络及公共交通网络对住宅租赁价格影响的空间差异。结果表明：① 以出行时间为基础构建交通网络,公交网络总体拟合程度高于道路网络;公交网络中邻近中心性即相对可达性拟合程度最高,而道路网络中介中心性即中转功能拟合程度最高;② 城市中心-城市中部-城市外围的环状结构中,中心性影响程度存在空间差异,道路邻近中心性及公交各类中心性对城市中心及中部具有重要影响,城市外围主要受道路邻近中心性及介中心性影响;③ 基于拟合程度最高的公交网络邻近中心性的影响模式分析,综合交通枢纽、轨道交通换乘站点、轨道交通站点、重要地面公交站点等在城市中心及中部对租赁价格影响较高,而城市外围仅轨道交通站点及换乘站点影响较高;④ 道路设施网络与公交组织网络结构特性导向下的驱动力差异、交通网络各功能空间效应的区位指向、城市不同空间重要基础设施建设的外部效应差异促进了道路与公交网络中心性对租赁价格影响的空间分异。     

扬州市住宅价格空间分异的影响因素与驱动机制

构建包含20个评价因子、4 个影响因素和4 个预期修正因素在内的城市住宅价格空间分异影响因素评价体系,基于评价因子和预期修正,分别得出单户住宅档次与水平、小区建设档次与水平、区位与生活便利性、周边景观与环境等4 个影响因素强度的得分,并分析其空间分异格局。以2012 年扬州市1305 个小区的平均住宅单价为因变量,4 个基本影响因素得分为自变量,进行回归分析,探索所有住宅及各子市场价格分异的主要因素,并分析其驱动机制。结果表明：① 4 个影响因素强度格局明显不同,住宅自身因素的格局呈现中心低外围高的圈层式分异,而外部作用因素强度呈现中心高外围低、西高东低的扇型与圈层相结合式空间分异格局;② 扬州市总体住宅价格空间分异的核心影响因素是小区建设档次与水平,不同类型住宅子市场的价格影响因素各不相同;③ 扬州市住宅价格空间分异的主要驱动力是特定住宅类型与档次建设的区位指向、特定收入阶层的空间集聚、公共物品投资的空间差异、城市居住用地扩展与城市更新的区位指向。     

广州市建成区住房空间结构及其成因

城市住房空间是城市发展历史轨迹的物质体现。广州市处于改革开放的前沿,其住房空间结构有一定的代表意义。本文利用第五次人口普查资料,以街道为基本单位,运用因子分析和聚类分析方法,将广州市建成区的住房空间结构划分为四大类:Ⅰ解放前建成的旧房区;Ⅱ改革开放前建成的机关公房(Ⅱa)和原工业企业公房集中区(Ⅱb);Ⅲ上世纪年代开始发展的设施相对简陋的住房分布区;Ⅳ上世纪90年代快速发展的商品房(Ⅳa)和自建房(Ⅳb)集中区。并从城市发展历程、城市规划、旧城改造、住房制度、房地产业的发展等方面分析住房空间结构的形成原因,进一步推导了中国大城市的住房空间结构模式。     

资本积累驱动下不同尺度地理空间的不平衡发展——史密斯马克思主义空间理论探讨

尼尔·史密斯是世界知名的人文地理学者和马克思主义地理学家。他在不平衡发展理论的基础上,整合马克思主义和地理学的资本周期运动、空间一体化与尺度推移等范畴,提出了实现平衡发展的途径,极大地丰富和发展了马克思主义地理学,为研究当代社会空间问题提供了更为具体的分析框架和新的理论解释。其理论的核心是把地理空间视为生产资料、社会产物以及空间关系的总和,认为地理空间生产是特定时期资本增殖的重要方式。目前中国学者虽引进其部分理论,但整体了解还比较欠缺。本文将其理论概括和梳理为空间生产、地理尺度、美式帝国主义、绅士化4个方面,分析资本积累驱动下地理空间的不平衡发展过程,深度解析社会、空间与地理的尺度交错与互动关系,阐明资本周期运动、美式帝国扩张和绅士化的逻辑关联,最后以租隙理论为主剖析了城市尺度的资本周期运动。本文旨在为国内学者研究史密斯的马克思主义空间理论以及马克思主义地理学提供纲要和逻辑线索,并为中国城市化转型和经济增长方式转变提供理论参考和方法启示。     

南京城市住宅“售租比”时空格局与分异机理

“售租比”是国内外学者测度房价健康水平或泡沫风险的关键指标之一。利用中国房价行情平台提供的南京居住小区2009~2017年期间分季度平均售租价格信息,采用GIS空间分析等方法,考察南京中心城区“售租比”空间格局与演变过程。研究发现：① 城市整体“售租比”随房价波动变化明显,2016~2017年间快速增长;② 分异度先降后升,以城区内部差异为主,城区间差异越来越小;③ 高“售租比”小区多集聚于河西新城、江北新区等房价增速较快的投资热点区域。南京住宅“售租比”过快上升和空间离散加剧,意味着城市房价快速增长的合理性在降低。从地租视角解读,绝对地租决定着城市整体“售租比”的高低,级差地租和垄断地租则影响着城市内部“售租比”的空间分异。“售租比”可为判断城市内部房价相对合理性提供重要依据,但能否通过该指标准确预判城市房价风险程度及空间格局尚有待深入研究。     

住房制度改革背景下广州市居民居住偏好研究

住房制度改革以前，国家控制着住房的供应，人们没有选择住房的自由。改革后，家庭越来越依靠市场来满足其住房需求，个人购买商品房的比例得以提高。择居自由度的增加意味着住房消费个体差异的扩大，居民住房偏好成为住房市场健康发展的重要影响因素，分析住房市场化下居民住房偏好及其影响因素有重要意义。采取表述性偏好正交实验设计和联合统计分析方法，对处在改革前沿的广州市居民住房偏好及其影响因素进行分析。结果表明：在居民住房选择中，居住区位和小区特征比住房本身更重要；居住小区特征中，居民最关注住房所在区域，老城区越秀和东山和城市新中心天河区成为居民偏爱之地，但不同收入家庭区域偏好有所差异，高收入阶层明显偏好于新中心区天河区，而低收入阶层却更热衷于老城区；住房价格和居室朝向是重要影响因素，居民明显表现出对低价格住房和南向居室的偏好；除此之外，相对较重要的因素还有小区治安、交通和生活便利程度；而房屋类型、房屋布局和物业管理重要性相对较小，但高收入阶层明显比低收入阶层看重物业管理。     

城市轨道交通对沿线住宅价格的时空效应——以福州地铁1号线为例

随着中国城市轨道交通的大力发展,城市轨道交通对沿线住宅价格的影响引起广泛关注,探索其时空效应有助于预测未来新建轨道交通的影响以及帮助政府制定合理的房价调控和城市土地利用政策。以福州地铁1号线为例,探讨城市轨道交通从建设前到建成运营的过程中,对站点周边2 km范围内住宅价格产生的时空效应。结果表明：① 城市轨道交通沿线住宅价格受到区位、邻里、建筑等多方面因素的综合作用,其中,城市轨道交通对沿线住宅价格有显著的增值效应,中高价位住宅市场受到城市轨道交通的影响最为明显。② 空间维度上,住宅价格随着与轨道交通距离的增大而呈现不同程度的递减,至轨道交通站点距离每减少1 km,住宅价格增加5.1 %。轨道交通对沿线住宅价格具有显著的分市场效应,中心城区市场的影响半径大于非中心城区市场,平均空间影响范围为1.5 km;而非中心城区市场的影响强度要远高于中心城区市场,在400 m范围内住宅价格受到轨道交通的影响最大。③ 时间维度上,城市轨道交通在建设期和运营期对沿线住宅价格均呈现出正向影响,且运营期对住宅价格的影响显著高于建设期,运营期相较于建设期平均涨幅达19.63 %;同时,轨道交通的开通给住宅价格带来的效应远大于调控政策以及宏观经济因素的影响。