浅议土地使用权抵押的地价评估

土地使用权抵押是一种物权担保，债务人依法将持有的土地使用权向银行抵押，可从银行获取贷款，在抵押期间，抵押物仍由债务人掌握，依法继续经营。当债务人不能按期履行债务时，债权人则依法有权将抵押物折价或以拍卖抵押物的价款优先得到偿还。若债务人能按期还债务，就不存在抵押物的流转。这种担保物权制度对盘活土地资产，促进社会经济的发展，具有积极的推动作用。通过实践，已有很多企业从以土地使用权进行抵押贷款中受益，但在地价评估中也遇到了一些不容忽视的问题。[第一段]     

谈土地使用权抵押

土地使用权抵押是一种物权担保,债务人依法将持有的土地使用权向银行抵押,可从银行获取贷款,在抵押期间,抵押物仍由债务人掌握,依法继续经营。当债务人不能按期履行债务时,债权人则依法有权将抵押物折价或拍卖抵押物的价款优先得到偿还。若债务人能按期偿还债务,就不存在抵押物的流转。     

国有农用地不得抵押

按照《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)第三十四条规定,可以作为抵押物的财产包括:"(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;(三)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;(四)抵押权人依法有权处分的国有机器、交通工具和其他财产;(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;(六)依法可以抵押的其他财产"。     

涉案土地资产处置有关问题的探讨

随着市场经济的建立与发展,房地产市场日趋活跃,以土地抵押或房地产抵押贷款,逐渐增多,司法机关将土地资产作为土地使用权人的财产,通过中介机构拍卖和折抵债务的现象越来越普遍,但由于我国有关这方面的法规不健全,政策不完善,使得土地行政主管部门和有关司法机关经常各执一词,造成案件难以执行,或即使执行了也遗留了许多问题.     

集体土地使用权流转与产权制度改革

现阶段,我国农村实行土地集体所有制,农村集体经济组织拥有土地所有权.集体土地使用权具备占有、使用、收益、处分四项权能,但收益权能因为要向集体土地所有权主体交纳地租,因而是不充分的.在处分权能上,可依法出租、抵押,也可在不改变用途条件下,依法转让使用权,因其终极处分权仍在集体土地所有权主体手中,所以也是不充分的.当使用权主体未按合同使用土地或越权处分使用权时,所有权主体可以行使终极处分权,终止合同,收回使用权.     

关于县级城市国有土地使用权抵押贷款风险的分析与对策

一、土地使用权抵押登记的法律依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规定：“土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押,地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押”。《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”。     

划拨土地使用权抵押须注意的问题

土地使用权抵押不仅为企业融资拓宽了渠道，而且也为金融机构实现债权提供了保证。但不是所有的土地使用权都能设定抵押等他项权利，因为土地使用权取得方式不同就具有不同的特征，所以在市场中划拨上地使用权抵押有几个问题值得注意。 一、要注意划拨土地使用权抵押的类型 应当说划拨上地使用权可以分为不能抵押和能抵押的两种：按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》规定不能抵押的划拨上地使用权有：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利的项目用地；（四）法律、行政法规规…     

“借租房之名行租地之实”违法

《城市房地产管理法》第五十五条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，划拨土地使用权经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。     

民间借贷不能办理土地抵押登记

正在本刊2013年第3期《法律天地》栏目中刊登了一篇《民间借贷能否办理土地抵押登记》一文,该文作者认为,在符合一定条件下,国土部门可以为民间借贷办理土地抵押登记。案例回顾:甲公司因经营需要,拟向乙公司借款,并商定用甲公司通过出让方式取得的一宗商住用地作抵押。双方到国土部门申请办理土地使用权抵押登记。笔者认为,该文作者混淆了土地使用权抵押与土地使用权抵押登记,仅考虑了土地使用权抵押登记的充分条件,而忽略了其必要条件,并在土地使用权抵押资料审核的关键环节上存在误区。笔者认为,国土部门不能为此类民间借贷办理土地抵押登记,其理由如下:     

土地抵押权制度的分析与研究

正土地抵押权是在土地抵押关系中,抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。从我国现行法律规定来看,土地抵押权是指土地使用权抵押权,法律只允许对土地使用权进行抵押,而对土地使用权以外的其他土地他项权利,没有明确规定。土地抵押权登记制度的剖析1.土地抵押权登记的程序。办理抵押权登记,首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价     

浙江省土地抵押登记状况及思考

<正>随着土地使用权抵押市场的日趋活跃,因土地使用权抵押产生的债务纠纷也日渐增多,浙江省2013年当年办理土地使用权抵押8万件,抵押金额达1万亿元。各级登记机构要求明确土地抵押登记法律政策的呼声强烈,特别是国有划拨土地、储备土地、农村集体建设用地、宅基地的抵押情况,以及企业之间债权关系产生的土地使用权抵押问题较多,规定模糊,难以操作。因此,必须通过摸清情况,健全土地抵押登记制度,规范土地使用权抵押登记,切实防范金融风险。     

海盐县：社会经济服务中心窗口优化服务促发展

为进一步落实工作责任,海盐县社会发展服务中心国土窗口不断改进工作作风,提高工作效率。截至今年9月份,海盐县社会发展服务中心国土窗口共办理国有土地使用权设定登记、转让变更登记2650宗,集体土地使用权设定登记、转让变更登记10宗,房改房土地使用权变更登记163宗,土地使用权设定登记在不违反土地管理法律法规的基础上,能尽快办理的尽快办理,从而使得部分需要办理土地使用权抵押的单位能尽快拿到土地证;土地抵押登记746宗,     

略论土地抵押权

从物权法的意义上说,土地抵押权是一种担保物权;同时土地抵押权又是土地他项权利的一种,是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此,土地抵押关系的调整,不仅要适用担保法的规定,而且要适用土地法的规定。     

市县动态

<正>杭州市余杭区出台土地使用权抵押登记实施意见近日,余杭区结合该区经济社会发展特点出台了《余杭区土地使用权抵押登记实施意见》,并将于2010年11月1日起正式实施。该意见明确了土地抵押和土地随房抵押的范围:无地上定着物和在建房屋形象进度未超过±0.0的土地使用权直接在国土部门办理抵押     

关于土地抵押评估的探讨

根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权可以设定抵押权,同时规定,抵押的土地使用权要进行评估。土地抵押评估是土地估价的主要业务之一。土地抵押评估涉及到信贷安全和当事人的合法财产保护问题,所以其不同于一般土地的评估。在土地抵押评估的实际执业中,会遇到估价目的含糊、价值类型和估价时点难以确定、抵押估价业务流程不宜规避信贷风险等问题。现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。     

论集体土地市场化的走向

改革开放以后,我国相继出台了城镇国有土地使用权可以出让的法律、法规和政策,使国有土地不仅可以作为资源来利用,而且还可以作为资产来处分,这样就把使用权从所有权的权能中分离出来,在市场经济中加以运作,取得了显著的效果。我国土地一部分归国家所有,另一部分归集体所有。集体所有的土地,现行法律还不允许直接进入市场,这就将集体组织排斥于土地使用权交易市场之外,是对市场主体的不平等对待,侵犯了集体组织的利益。     

关于涉法案件土地资产处置的几点思考

近年来,随着市场经济的发展,司法机关将土地资产作为土地使用权人的财产直接拍卖或折抵债务的现象越来越普遍,但由于法规不健全,政策不完善,使得土地行政主管部门和有关司法机关各执一词,造成许多案件不能执行,或即使执行了也遗留许多问题。因此,涉法案件土地资产处置亟待规范。     

国内瞭望

<正>神农架林区规范土地抵押登记程序湖北省神农架林区国土资源局规范土地抵押登记程序,严格审核土地估价报告、银行抵押合同、借款合同等,对肆意虚高的估价报告及时与抵押权单位联系,告知其存在的抵押风险。严格审核土地使用权证书,对照地籍登记档案,确认土地使用权证书的有效性和真实性。     

点击键词

《全国土地执法百日行动方案》；6年内8698人因土地违法受处分；土地使用权出让情况专项治理；补充耕地按等级折算；提高环境准入门槛。     

焦作市城镇住房划拨土地使用权交易实践与建议

<正>随着市场经济的不断发展,对土地的开发利用越来越多,土地的价值被体现出来,大量的土地进入市场交易,用于企业经营、房地产开发等建设。土地使用权的交易以出让、转让、出租、抵押等形式出现,其中,国有划拨土地使用权的转让、出租、抵押,占有很大一部分。在交易过程中,由于许多企业和个人对城镇住房划拨土地使用权的性质、