浅谈影响土地转让合同效力的几种情况

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。根据我国相关法律规定：土地使用权转让必须签订书面土地使用权转让合同。土地使用权转让合同,是指土地使用权人作为转让方将土地使用权转让于受让方,由受让方支付价款的协议。签订土地使用权转让合同后,买卖双方须在60日内到房屋和土地产权管理部门办理房屋土地的产权变更登记手续,领取《房屋所有权证》和《土地使用证》。这既是确立房屋买卖关系的必经程序,也是确认土地和房屋产权合法转移的重要凭证。因此,在土地登记过程中,正确确认合法的土地转让合同,是依法开展土地登记工作的重要保证。     

未经土地管理部门批准并登记的土地使用权转让是否有效?

案情简介: 2005年9月6日,新兴公司与利山公司达成合作建房协议,双方约定成立天隆房地产项目开发公司,新兴公司将自有的30亩土地作股投入天隆公司,占50%的股权.2005年11月2日,新兴公司又将自己在天隆公司股权中的45%转让给合作伙伴利山公司,并签订了股权转让协议.2005年12月26日,新兴公司因故想收回转让给利山公司的45%股权.新兴公司的理由是:股权转让无效,因为双方的股权转让实际上是土地使用权转让,根据我国《土地管理法》第12条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条、《城市房地产管理法》第59条的有关规定:改变土地权属和用途的应当办理土地变更登记手续.现双方未到土地管理部门办理土地变更登记,故双方的股权转让协议无效.     

国家税务总局、财政部、国土资源部联合发出通知--土地税收管理再度加强

国家税务总局、财政部、国土资源部联合发出通知,要求进一步加强土地税收管理。各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时,应在纳税人出具完税(或减免税)凭证后,再办理土地登记手续：对于未出具完税(或减免税)凭证的,不予办理相关的手续。     

企业私下转让土地应如何处理？

1990年8月,某市房地产开发企业(下称甲方)与一家集团公司下属企业(下称乙方)签订了转让房地产协议。甲方将划拨土地房地产转让给乙方,总建筑面积为1656.94平方米,占地2.3亩,转让价为62.9637万元。双方到公证处办理了转让公证。但未报有批准权的人民政府批准,下发出让并转让该房地产的批复,办理土地使用权出让手续,补交土地使用权出让金,再办理变更登记。 对该案如何定性处理,存在着两种不同的意见: 一种意见认为,依照《行政处罚法》第二十九条第一款规定:违法行为在二年内未被发现的,不再给予行政处罚。该案已过了处罚时效,再者该企业…     

民事判决能否作划拨土地出让的依据？

作为土地登记机关,土地管理部门在工作中,经常会协助法院对司法处置的涉案土地进行转移、变更、消灭的法定登记.根据法律规定,划拨土地使用权的转让必须取得县级以上人民政府的批准.但在实践中,有些法院直接在判决书或协助执行通知书中对划拨土地进行处置.当土地管理部门拒绝办理过户手续时,这一矛盾便似乎上升到行政权和司法权的冲突.其实,只要双方遵守各自的权力界限,问题便迎刃而解,正如"井水不犯河水".下面就一案例进行法律分析.     

城镇住宅土地分割登记工作中的难点剖析

土地分割登记是指土地管理部门对需分割转让的房地产在转让前进行调查、登记,并按需分割转让单位额发“分割转让许可证”,转让后受让方凭“分割转让许可证”办理过户登记的一种管理制度。土地分割登记的实质是一种土地预登记．即开发商开发建设项目竣工或分期开发的单体建筑物竣工,房地产开发商即可申请换发土地证,同时申办国有土地使用权分     

企业私下转让土地应如何处理?

案情 1990年8月,某市房地产开发企业(下称甲方)与一家集团公司下属企业(下称乙方)签订了转让房地产协议.甲方将划拨土地房地产转让给乙方,总建筑面积为1656.94平方米,占地2.3亩,转让价为62.9637万元.双方到公证处办理了转让公证.但未报有批准权的人民政府批准,下发出让并转让该房地产的批复,办理土地使用权出让手续,补交土地使用权出让金,再办理变更登记.     

执照未年检 用地咋过户

2010年5月,某建筑公司到市地产交易中心申请办理土地转让手续,欲把自己名下用途为住宅的土地使用权部分转让给某银行,转让面积为1465平方米。经查,建筑公司于2002年通过出让方式取得3800平方米的住宅用地,同年10月登记发证。建筑公司在施工过程中,向银行借款30万元,因到期无力偿还,遂把土地转让给银行     

民间借贷不能办理土地抵押登记

正在本刊2013年第3期《法律天地》栏目中刊登了一篇《民间借贷能否办理土地抵押登记》一文,该文作者认为,在符合一定条件下,国土部门可以为民间借贷办理土地抵押登记。案例回顾:甲公司因经营需要,拟向乙公司借款,并商定用甲公司通过出让方式取得的一宗商住用地作抵押。双方到国土部门申请办理土地使用权抵押登记。笔者认为,该文作者混淆了土地使用权抵押与土地使用权抵押登记,仅考虑了土地使用权抵押登记的充分条件,而忽略了其必要条件,并在土地使用权抵押资料审核的关键环节上存在误区。笔者认为,国土部门不能为此类民间借贷办理土地抵押登记,其理由如下:     

平邑县国土局窗口审批科协助税务机关依法征收土地增值税

<正>平邑县国土资源局窗口审批科认真学习《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等税收法规,在办理土地使用权权属登记时,对于免于缴纳土地增值税的单位和个人,在纳税人出具免税凭证后,再办理土地登记手续。对于没有缴纳土地增值税的单位和个人,严格把关,不予办理相关的手续。办理土地登记后,将完税凭证归档备查。     

工业用地转为商业或住宅用地是否必须招拍挂

正已出让国有工业用地因城市规划调整变更为商业或住宅等经营性用地的,应如何办理土地用途变更手续,是一个争议较大的问题。在实际工作中各地做法不一:有的地方是由现使用者按照新土地用途市场价格与原土地用途市场价格的差额"补缴价差",办理土地用途变更手续;有的地方是由政府对原土地使用权有偿收回后重新招标拍卖挂牌出让。到底该如何办理,我们需要对现行法律、法规、规章进行深入的理解。     

这起私下转让房地产案件该如何处理

某市木材检查站未经有批准权的人民政府审批，于2000年12月28日，将位于市城区界山口路段临街楼房中占地83．22平方米土地使用权及一层房屋，以12万元价格转让给居民李某作为摩托车行的经营场地。房产已办理过户登记手续。市国土资源局在整顿土地市场过程中得知木材检查站转让土地使用权的实情后，于2003年4月29日向李某下达了《限期补办土地变更登记手续通     

海盐县：社会经济服务中心窗口优化服务促发展

为进一步落实工作责任,海盐县社会发展服务中心国土窗口不断改进工作作风,提高工作效率。截至今年9月份,海盐县社会发展服务中心国土窗口共办理国有土地使用权设定登记、转让变更登记2650宗,集体土地使用权设定登记、转让变更登记10宗,房改房土地使用权变更登记163宗,土地使用权设定登记在不违反土地管理法律法规的基础上,能尽快办理的尽快办理,从而使得部分需要办理土地使用权抵押的单位能尽快拿到土地证;土地抵押登记746宗,     

关于企业分立土地使用权发生转移的法律思考

一、案情和不同意见 A企业在取得土地使用权后（申请土地登记未投入建设）分立,将企业的部分资产（包括已取得的土地使用权）和债务分立给B企业（分立后的两个企业总资产和股本不变）,形成三种不同的意见：一是认为分立后的两个企业总资产和股本均未发生变化,所以这样的土地使用权转移不应认定为转让;二是认为A企业分立后,A企业和B企业为两个完全不同的民事行为主体,原先A企业取得土地使用权转移给B企业就是转让行为;三是认为是土地使用权作价入股。     

浙江省土地抵押登记状况及思考

<正>随着土地使用权抵押市场的日趋活跃,因土地使用权抵押产生的债务纠纷也日渐增多,浙江省2013年当年办理土地使用权抵押8万件,抵押金额达1万亿元。各级登记机构要求明确土地抵押登记法律政策的呼声强烈,特别是国有划拨土地、储备土地、农村集体建设用地、宅基地的抵押情况,以及企业之间债权关系产生的土地使用权抵押问题较多,规定模糊,难以操作。因此,必须通过摸清情况,健全土地抵押登记制度,规范土地使用权抵押登记,切实防范金融风险。     

登记出现程序瑕疵如何处理为宜

甲和乙是远房亲戚。甲在县城有住房一套,甲1990年将房屋卖给乙,乙支付给甲5万元,但双方没有签订任何书面的协议,仅有一个证人丙在场。1992年,乙申请土地登记,该县土地登记部门仅凭丙的书面证言就向乙发放了国有土地使用权证书（并非开展总登记）。乙以国有土地使用权证书申请办理了房屋所有权证书,后乙将房屋转让给丁并办理了房屋、土地的过户手续。但甲声称其没有将房屋转让给乙,而只是将房屋出租给乙居住,5万元不是房款,而是房屋的租金。因此要求撤销县国土资源局给乙颁发的国有土地使用权证书,未得到支持。县国土资源局特到有关部门进行咨询。     

关于买卖或者以其他形式非法转让和侵占土地的违法认定和处罚依据

《土地管理法》第二条第三款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”对此有的同志认为:土地使用权可以进入市场交易,但这种交易行为必须依法进行,不得违反法律强制性规定,否则,就属非法转让土地。其他均属侵占土地违法行为。     

住宅用地土地使用权转让手续能这样办理吗？

编辑同志:您好!近来田阳2位居民在住宅用地土地使用权转让手续上碰到一些棘手的问题,请予解答。一、田阳县田州镇民权街居民,名叫李晓,住宅用地面积为80m2,建筑面积为180m2,土地权属来源为国有划拨,今年3月,李某将该宗宅基地(连同房屋)转让给黄武作住宅用地,并签订了转让协议,到田阳县国土资源局办理变更登记时,询问了两个人,有不同的办理变更的方法:1、先委托有资质的评估机构评估宗地地价,国土资源局按宗地地价收取一定比例(10%～25%)的土地收益金及变更登记费,并代收契税,新的土地使用者黄武的土地权属来源仍保留划拔。2、先委托有资质的…     

合作建房必须合法

编辑同志: 20世纪60年代末,我县政府将一块900平方米的土地无偿划拨给某单位作为商业用地使用.该单位80年代到土地管理部门登记过,1993年办理了国有土地使用证.1999年10月因集镇改造,这宗土地上原建的房屋需要拆除,而该单位因没有资金新建房屋,便招揽社会各界人士带资金来合作建房,所建房屋1/3归建房出资人,2/3归该单位,其土地使用权仍属该单位.请问,这种一方出资一方出土地的用地是否视为非法用地,该宗地是办理变更手续还是办理转让手续,办理转让手续的同时是否要补交出让金?     

宁波市镇海区创新工业用地宗地分割登记办法

为支持中小企业发展,镇海区创新性推出“工业用地宗地分割登记办理”的行政审批办法,在原有工业宗地登记的基础上,允许符合条件的工业用地单位对土地使用权进行分割登记,但不涉及土地分割后的使用权转让。如一个用地规模大于6000平方米的工业项目地块可以分割成多块不小于3000平方米的小地块,并分别办理土地证。