土地信托域外模式大观

<正>近年来,随着农用地流转试水信托模式,"土地信托"开始成为一个社会热词。在国外,土地信托制度有着悠久的历史,相关的信托模式和政策法规已相当成熟——信托制度最早起源于英国的"Use制度"。最初只是英国的一些教徒为了规避《没收法》,将其土地转让给其信任的第三人,并要求该第三人为了教会的利益管理土地,土地收益也归教会所有。随着经济的发展,英国土地信托的目的逐渐由关注静态的财产权益转变为关注动态的经营盈利和社会经济发展。19世纪中期,信托制     

英国土地制度及其实践

英国的土地制度历史悠久,体系完整,法律和政策具有延续性。对英国土地制度中的土地产权及其登记、土地利用规划、土地开发与保护、土地征用等方面进行研究,对我国土地管理实践和相关制度的建立与完善具有积极的借鉴意义。1土地管理体系英国在中央一级没有统一的土地管理机构,而是由各机构分别执行相应土地管理职能,分类管理。英国涉及土地管理的机构主要有:副首相办公室(ODPM)(2006年5月起改组为社区和地方政府事务部)、环境、食品和农村事业部(DEFRA)、林业委员会以及司法部等。副首相办公室是一个综合性的政府管理部门,主要负责城市发…     

市场经济国家土地市场制度的特征及其借鉴与启示

一、市场经济国家(地区)土地市场制度的特征目前,西方经济发达国家和地区的土地市场制度归纳起来可分为两种模式:即以土地私有制为主体的市场模式和以名义上土地国家所有制为基础的市场模式。前者以日本和美国等国家为典型,后者以英国和英联邦国家或地区为代表。两种土地市场制度模式虽有一定的差异,但就其本质上看,具有以下共同特征:     

市场经济国家土地市场制度的特征及其借鉴与启示

一、市场经济国家(地区)土地市场制度的特征 目前,西方经济发达国家和地区的土地市场制度归纳起来可分为两种模式:即以土地私有制为主体的市场模式和以名义上土地国家所有制为基础的市场模式.前者以日本和美国等国家为典型,后者以英国和英联邦国家或地区为代表.两种土地市场制度模式虽有一定的差异,但就其本质上看,具有以下共同特征:     

不求所有 但求所用——从英国土地产权制度看我国土地产权制度改革方向

英国土地产权制度是以私有制为基础,由土地所有权和多种形式的土地保有权和土地他项权利构成,其土地产权结构简单但权利完整。土地所有权名义上是女王的,女王将土地分给功臣和国民,其土地权利称谓土地保有权。因此,英国真正的土地权利为不同形式的土地保有权。为确保土地利用效益,不同形     

美国土地登记概述

美国上地有三种所有制形式:私人土地、州政府土地和联邦政府上地。美国的上地登记有其自身的特点,本文就美国公共土地登记的步骤、种类、内容等略作阐述。为了更好地理解美国的土地登记的,先介绍一下美国公地管理局（BLM）的概况。BLM概况美国独立战争后,联邦政府所辖只有13个州。1785年颁布了《土地法》,1787年颁布了《西北法令》,SLM的历     

我国农村土地信托制度的构建思路

从人类迄今为止的发展历史来看,土地一直是人类最重要、最珍贵的自然资源,是人类赖以生息繁衍和发展开拓的根基。而土地资源的多样性和稀缺性使人类社会在其各个发展阶段都设计了复杂且繁琐的权属制度和法律关系,这种多层次的土地法律关系为信托制度的产生提供了现实基础和制度依据。同时,信托制度又作用于土地法律关系(须知信托制度富于活力的根本源泉就体现在对信托财产所有权的设计上)     

怎样给城市扩张“瘦身”——美国土地管理考察

美国农业部森林局的专家大卫-伯恩斯顿近日撰文指出，为了应对城市蔓延所带来的各种问题，美国政府制定了各种各样的国家政策，用以管理城市扩张、保护开敞空间。这些政策主要由地方、地区和州一级的政府制定并实施，在一定程度上，联邦政府也有所参与。美国这些政策主要运用了3种手段——公共土地征用、规章制度和激励政策。     

对肇源县土地管理制度的几点想法

肇源县的土地管理制度相较于其它地区还存在着一些问题和不足。为了能及时对其进行修改和完善，使之成为行之有效的管理制度，在此提出几点建议，以供参考：     

上海市奉贤区农用土地承包经营权流转情况及其完善对策

在分析上海市奉贤区农用土地承包经营权流转情况的基础上,提出其完善对策,其中着重论述奉贤区农用土地集中流转模式的改进措施,即建立以农用土地资产经营公司为载体的农用土地承包经营权信托模式。     

现行征地补偿测算制度初探

英国古典经济学家威廉·配第说过:劳动是财富之父;土地是财富之母。土地对于农民来说,是其最基本的生产资料,也是最基本的生活保障。在我国,土地所有权为国家所有,农民拥有的只是土地使用权,他们之间的博弈关系往往围绕“土地”这个特殊的实体而展开。此外,由于所有权和使用权主体不同,我国的土地制度具有其自身独特的秉性。征地是国家为了某种公共利益,凭借其行政权力将集体土地转为国家所有的一种强制性行为。目前,随着城市化发展进程的不断加速,征地实际上已经成为增加建设用地的唯一来源与途径。我国现行的《中华人民共和国土地管理法》…     

浅谈美国土地资源的严格保护和有效使用

土地征用在美国法学上被称为“最高土地权”的行使,在英国被称为“强制收买”,在法国、德国被称为“土地征收”,在日本被称为“土地利用”或“土地收买”,在香港特别行政区被称为“官地回收”。土地征用制度的基础是对私人财产权的正当剥夺。在现代社会,国家因公共利益在宪法授权的范围内不论个人是否同意,     

土地统一登记的澳洲经验

托伦斯土地登记制度是当时南澳土地登记总管罗伯特·托伦斯参照了1854年英国的商船法,在以契约登记为基础的土地登记系统上进行改革而创立的。该制度经过近150多年的发展,土地登记已成为交易双方的主动行为,这是社会信任土地登记的主要表现。     

澳大利亚土地登记制度

澳大利亚的土地制度,由于历史的原因受英国影响很深。1788年,第一批英国人开始来到澳大利亚定居。总督即宣布所有土地属皇家所有。1901年,六个州联合组成澳大利亚联邦,     

规划许可注重保护性开发——英国土地利用与管理政策看点

英国所有的土地名义上归国王所有,但实际上90%的土地归自然人或法人单位所有,并且有严格的法律保护体系,还通过完备的土地登记制度来保护私人土地财产权。英国土地管理各环节公众参与度高,因为每个权利主体都会竭尽全力确保自身个人权益不受侵害,像听证会这些程序在英国都是实实在在的,而且公众很乐意也很主动地参与并表达自己的意愿。     

土地储备宏观政策梳理与分析

城市土地储备制度,是政府依照法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购等方法取得的土地进行前期开发、整理,并进行储存以供应和调控城市各类建设用地的需求,确保政府能垄断土地一级市场的一种管理制度。土地储备制度1896年始于荷兰,称为“土地银行”,后在德国、英国、美国等国家得到推广。我国土地储备制度起步较晚,始于20世纪90年代市场经济发展初期。     

美国的土地发展权

按照美国土地发展权授权法的规定,土地发展权是指土地所有人遵守土地开发的法律规定,将某块地或其上的建筑物用于某种特殊用途,包括开发地或其上建筑物的面积、密度、容量和高度。土地发展权是可以与土地所有权分离的一种财产权。 为了更好地了解美国的土地发展权,我们来看美国最高法院审理的两则与土地发展权转让有关的案例:     

英、美、法协调城市发展与农地保护政策的措施对比

英国：通过规划来协调城市发展和实现农地保护，美国：对城镇用地扩张的控制是双向的；农地保护的政策体系是完整的，法国：土地优先购买制度比较典型。     

土地征用中的公共利益解析

土地征用是指国家为了公共利益的需要,依据法律规定,强制取得相对人土地权利并给予合理补偿的一种具体行政行为。世界各国的土地征用制度无一例外的规定了土地征用的先行前提是公共利益的潜在需要,其主观目的是为了满足社会公共福利的增长,但“公共利益”这一概念,本身是一种多元的价值判断,主体所处的利益立场不同,对其     

英国行政裁判制度考察见闻

2月29日至5月17日,由国土资源部组织的国土资源系统部分人员赴英国培训学习土地行政裁判制度。培训由英国规划监察署、英国最高法院、高等法院、英国裁判所委员会以及就业、土地、专利等裁决所的高层管理人员讲课,并与司法、律师、裁判官等有关人士进行了座谈交流。此次培训学习对英国的行政裁判制度做了比较全面、系统的调研,对其发展沿革、机构体制、人员构成、与行政机关和法院系统的协调关系以及这项制度实施的效果都有了较为深入的了解。