城市土地综合基准地价评估方法探讨

在城市土地类别基准地价测算基础上,依据土地最高收益原则和最佳利用原则,并借用阿朗索竞租理论和边际分析法,可评估出城市土地的综合基准地价.本文概略说明了上述理论和方法,并用这些理论和方法对苏南某一城市的综合基准地价进行了评估.     

中国住宅出让地价发育特征及其影响因素分析

基于中国土地市场网2009~2013年招、拍、挂出让的住宅用地数据,以县级行政区域作为研究单元,建立区域住宅地价综合模型,选取地价水平、地价增长率和交易宗数作为评价指标,采用Ward系统聚类法,综合分析了中国住宅出让地价的发育特征,利用多分类Logistic回归模型探索了各类地价发育形态的潜在影响因素。结果表明：① 研究期内中国住宅出让地价总体呈现东高西低、沿海高于内陆、城市群带动周边区域发展、城市群内部围绕中心城市增长等空间格局特征;中西部地价高增长的单元多于东部,西北、东北中南部、四川盆地、河西走廊以及长江中下游地区是地价高增长的聚集区;住宅市场活跃度呈阶梯状变化,活跃度较高的地区主要分布在山东半岛、长三角、长江中游、辽宁中部、哈尔滨、成渝、滇中、呼包鄂等城市群。② 根据综合特征,中国住宅出让地价空间发育可分为成熟稳健型、发展完善型、成长发展型、萌芽起步型和成长受阻型5类,相邻发育形态在空间关系上表现出互为邻里的特征。③ 各类发育区的主要影响因素差异显著。区位条件、居民收入和财政收入是地价发育成熟度的主要影响因素;人均GDP、国土开发度提升将促进地价形态发育程度;而人口吸引力不足、基础设施建设相对滞后等将导致地价形态发育受阻。     

省域城镇土地等别和基准地价快速更新方法研究——以江苏省为例

城镇土地等别和基准地价更新体系是对区域城镇地价水平进行平衡和宏观调控的重要手段.以江苏省为例,在综合分析原分等体系中"分等因素-分等因子-分等指标-等别指数"之间相关性及对应权重状况的基础上,得到全省城镇土地等别影响要素最小集及对应的权重集,据此构建省域城镇土地等别快速更新模型;然后,根据全省城镇土地分等指数与基准地价数据,建立了"基准地价-等别指数"耦合模型;最后对2个模型进行验证.结果表明,该方法对于江苏省省域土地等别和基准地价的快速更新具有较好的适用性,可为该省城镇土地等别和基准地价适势监测与调控提供技术支持.     

征地区片综合地价与土地城市化的空间耦合分析——以北京市为例

基于征地区片综合地价分析土地价格与土地城市化的速率和强度的空间耦合关系,研究结果表明,在时间和空间尺度上,土地价格与土地城市化的速率和强度存在明显的相互关系,这一耦合作用形成了土地城市化在空间上的分异性状.作为与土地城市化存在空间耦合关系的土地价格可以作为引导土地城市化速度、强度和空间形态的有效调控手段.通过对土地价格的影响,可以引导土地城市化在空间上和时间上达成合理的演替趋向.     

工业用地出让、产业选择与城市空气质量

中国经济增长进入高质量发展阶段以后,传统“以地谋发展”的粗放增长模式弊端渐显,不仅造成了资源的过度消耗,也导致环境污染问题日益严峻。城市发展面临经济增长和环境保护的双重压力。“以地谋发展”背景下,地方政府主导的工业用地出让,在保障工业化快速推进的同时,也带来了一系列区域影响和区域效应,但现有文献缺乏深入研究。基于此,本研究利用2015—2019年284个地级及以上城市的面板数据,通过构建计量模型,实证分析了地方政府主导的工业用地出让对城市空气质量可能带来的影响。研究表明：① 城市工业用地出让规模扩张显著降低了城市空气质量,且这一效应存在空间异质性。② 工业用地出让方式对城市空气质量具有差异性影响,地方政府以协议方式出让的工业用地规模越大,城市的空气质量越差。③ 产业选择可能是工业用地出让影响城市环境质量的内在机制,地方政府倾向于通过协议出让的方式将工业用地供给污染密集型产业,从而导致城市空气质量变差。本研究从产业选择机制的角度试图解释地方政府工业用地出让行为影响城市空气质量的内在机理,是对现有文献的拓展和补充,也可为城市生态文明建设提供一定的政策启示。     

城市地价与土地集约利用协调性分析——以河北省为例

以河北省148个县(市、区)商服、住宅和工业地价与土地集约利用数据为基础,分析城市地价与土地集约利用空间分布特征,并采用协调模型分析二者的空间协调关系。结果表明:1)城市地价空间分布差异较大,其中商服和住宅地价较高、空间波动较大,工业地价较低、空间变化平缓,呈现出"各市辖区中心带动,周边县逐步发展"的特征;2)土地集约利用整体水平偏低,差异较大,中心带动作用较强,在地域条件的影响下,集约度水平由西北向东南逐步提高;3)不同类型地价与土地集约利用之间的协调关系比较稳定,呈现优质和良好协调类型集中分布、失调类型离散分布且均以协调类型为主的分布特征。探析城市地价与土地集约利用的空间分布关系,可为有效调控土地要素价格、调节土地供需和促进城市土地资源朝集约化、可持续化方向发展提供科学依据。     

基于Hedonic模型的城市住宅地价影响因素研究——以南京市为例

基于城市土地二级市场的监测点地价数据,构建了城市住宅地价及其影响因素的特征价格模型,分析城市住宅地价影响因素的作用规律。研究发现:市中心、公交站、地铁站、中学、小学、医院、工业污染和容积率8个因子对住宅地价的影响是显著的,市中心和工业污染是负向影响,其他因子都是正向影响。人们对于住宅用地所具备的特征考虑如下:与城市中心区域的远近,住宅周边的公共交通条件,住宅所处学区内学校质量,周边的医疗卫生条件,环境质量条件等。科学地把握城市土地二级市场上住宅地价影响因素的作用规律对政府相关部门更加合理地配置城市土地资源有重要意义。     

城市土地低碳利用中政府、企业和消费者的演化博弈分析

为了应对全球气候变暖,实现城市土地低碳利用,运用演化博弈复制动态分析方法,建立政府、企业和消费者的三方博弈模型,考察城市土地低碳利用中三者的互动机制。在假定三方不同策略组合下各自成本与收益的基础上,分析演化博弈稳定性策略。研究结果表明,政府合理设置对企业、消费者的补贴或罚金,能有效调动企业和消费者的积极性,同时,企业与消费者的行为也是相互影响相互促进的。     

基准地价评估方法的比较——以淄博市为例

基准地价更新是我国土地市场体系建设的一项重要工作,基准地价应采用多种方法综合确定;但不同方法测算的结果会有差异,对这种差异的不同处理方式会对基准地价的确定产生较大的影响.通过对淄博市基准地价更新当中所采用的3种方法:区域(级别)样点地价均值法、地价-级别模型法、地价-分值模型法的对比,探讨了城镇土地基准地价测算模型及其相互关系,分析了不同模型在确定基准地价中的作用,最后给出了常用的测算模型.     

宏观规划要素对城市间地价水平差异的影响——以广东省为例

采用线性函数形式,构建城市地价水平的规划要素作用特征价格模型,选择广东省21个地级市作为样本进行定量研究.结果表明:城市性质、城市规模和城市基础设施对广东省城市间地价水平的差异有显著性贡献,城市区位的影响相对不显著;而宏观规划要素影响城市土地质量及供需状况,最终对城市地价水平产生显著影响.认为通过城市规划科学合理地确定宏观规划要素,有助于发挥城市土地利用的经济效益.     

浅谈城镇土地定级的内容、方法和原则

城镇土地分等定级是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析,揭示城镇之间土地质量的差异,运用定量和定性相结合的方法对城镇土地进行分类排队,阐明在一定的科学技术水平和社会经济条件下土地生产能力的高低,评定出土地质量等级,以满足各项工作的需要.它是土地评价的一种类型,也是土地管理的一项基础性工作。城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇质量及利用状况,科学管理和合理利用城镇土地,提高土地利用效率;为国家和各级政府制定各项土地政策和调整措施;为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、制定计划提供科学依据。     

参与型土地复垦的概念与方法

目前,“公众参与型”模式作为一种有效的项目管理方法,已成为国际社会流域管理,山区开发,林业和农业等领域可持续发展项目开发的基本模式,基于此,该文提出了新颖的参与型土地复垦的概念,探讨了其基本原则与方法,阐述了参与型复垦管理模式对促进我国土地复垦工作的开展,实现我国土地资源的可持续利用的重要意义。     

土地开发整理规划的目标体系及其确定依据

土地开发整理规划目标在土地开发整理规划中具有十分重要的作用,包括总目标与分目标,近期目标与长远目标,扩大用地面积目标与提高土地生产力水平目标,增加农用地目标与增加耕地目标,经济目标、生态目标与社会目标等若干方面,要从国民经济和社会发展、生态建设和环境保护、土地利用总体规划、土地开发整理潜力与投资能力等方面综合确定土地开发整理规划的目标。     

土地调查与集体土地确权浅谈

土地管理工作影响着国家的经济安全,粮食安全,生态安全,繁荣富强,土地调查是土地管理一项关键手段。     

容积率对地价的影响规律及其修正系数的确定——以西安市为例

容积率是影响土地价格的重要因素,它受到城市规划及其技术规范、土地经济价值和城市风貌等的影响,不同的城市规模、同一城市不同区位和不同用地类型都使得容积率对地价的影响有很大差异。确定容积率与地价之间的关系进而计算容积率修正系数,对城市地价的修正具有重要意义。采用拟合样点地价回归方程方法估算地价,并利用计量软件Eview5检验参数的显著性,结果显示:指数函数y=aebx最能反映容积率与地价的关系。依据该函数可以求出容积率对应的地价,再根据容积率修正系数公式kr=pin/pi计算容积率修正系数,进而对地价进行修正,取得较好的土地估价效果。     

农耕地地价评估方法的探讨——以南京市六合县玉带乡为例

本文提出了一种新的农耕地地价评估方法。在南京市六合县玉带乡的实例研究表明,这一方法简明、实用、有较好的可操作性,且评估出的地价有较高精度     

土地人口承载力研究的途径与方法

本文通过对土地人口承载力的理论阐述，提出土地上产生的任何一种物质对于人类需要的短缺或过量，而又无法替代或消除，都可以形成人类生存与发展的障碍，成为土地人口承载力计算的根据。土地人口承载力可以通过资源、环境和生产三大途径进行，其中生产途径最重要，土地生产力的准确计算是关键。     

土地管理者涉及的法律责任

无论采取什么手段,土地管理的最终目的是实现管理者依法管地,用地者依法用地。但是,我们在土地管理中往往只注重对用地者的的处罚,而忽视管理者自身应该承担的责任和义务。特别是在当前国家扩大内需、拉动经济增长,土地供需矛盾非常尖锐;土地调控措施越来越严格,执法监察手段越来越先进;保障发展和保护资源必须     

合肥主城区住宅剖面线型地价的比较与成因分析

采用GIS空间分析技术绘制合肥市2007年和2011年住宅修正地价等值线图,并依据合肥市圈层放射形的空间结构形态选取5条核心放射的剖切线。基于剖切线比较分析2007年和2011年的剖面线型地价的特征。结果表明：不同年份地价从中心往外围整体呈现衰减趋势,2011年城市各方向剖面地价从中心往外围出现了一系列明显的凸形地价阶地。比较明显的区域包括合肥市一环路与二环路附近。大蜀山和天鹅湖区域以及滨湖新区区域。针对凸形地价阶地出现的中观区位进行系统分析发现城市主导方展方向和重点发展区域、城市新兴功能组团、城市整体道路交通布局下新的交通节点、城市新的游憩综合区是形成凸形地价阶地的主要成因。     

地方政府土地型融资风险测度及影响因素的空间异质性——以2005—2018年中国省级政府为例

识别并测度地方政府土地型融资风险,探究风险影响因素的空间异质性及作用机理,有益于地方政府针对性地采取措施防控土地型融资风险。本文构建地方政府土地型融资风险测度指标体系,运用熵权法测度中国30个省市2005—2018年的土地型融资风险状况;采用聚类分析法对风险进行分级,揭示地方政府土地型融资风险的时空特征;采用固定效应模型分区域、多维度地探究地方政府土地型融资风险影响因素的空间异质性。研究发现：(1)土地型融资风险贡献权重最大和最小的指标分别为债务负担率和公共财政收支比。土地型融资二级风险中,债务风险的贡献权重最大,市场风险的贡献权重最小。(2)考察期间,全国地方政府土地型融资风险呈上升态势,且有从中西部向东部蔓延的趋势;东部经济发达地区土地型融资风险程度整体较低;中西部经济欠发达地区风险程度较高,且逐年上升。(3)对于不同风险等级的区域,地方政府土地型融资风险影响因素的作用方向及显著性存在明显的空间异质性。地方政府治理土地型融资风险须充分考虑地区异质性,因地制宜采取系统纾解措施。