轨道交通对沿线住宅价格影响的分市场研究——以深圳市龙岗线为例

研究轨道交通对沿线住宅价格的影响有助于将轨道交通带来的外部效益转化为内部收益,对城市地铁的建设和运营具有重要意义。在真实城市空间中,由于空间异质性的存在,轨道交通对不同区域的影响并非都是相同的,因而需要划定分市场进行研究。本研究以深圳龙岗线郊区段为对象,首先运用Moran'I 指数证实了空间自相关效应的存在,并构造变量将空间自相关效应纳入模型进行控制,结合其他变量构建了4 个Hedonic 模型,然后通过Chow Statistics 检验划定远郊段和近郊段2 个分市场,最后运用最优的Hedonic 模型对轨道交通影响住宅价格的分市场进行研究并解释其形成原因。研究结果表明：① 轨道交通在近郊段对沿线住宅价格具有正向影响;② 轨道交通对沿线住宅价格影响存在分市场效应,不同分市场中轨道交通对沿线住宅价格的影响程度差异较大,龙岗线近郊段对沿线住宅价格具有正向影响,远郊段对沿线住宅价格具有负向影响;③ 可以通过Chow Statistics检验来划定分市场,龙岗线近郊段和远郊段的分界点为“六约—丹竹头”,近郊段分市场的空间范围可能与城市的平均通勤时间有关;④分市场的形成原因是空间异质性,龙岗线郊区段的分市场是由两个区域中心的空间分布差异所导致。     

轨道交通对住宅价格和土地开发强度的影响——以北京市13号线为例

理论分析表明,轨道交通对郊区住宅价格的影响要大于城市中心区。针对北京市地铁13号线周边住宅的实证研究结果验证了这一理论。在郊区,轨道交通站点周边1km内的住宅价格要比1km外高出近20%,而在中心区这一效应并不显著。此外,随着城市交通网络的完善,13号线对住宅价格的影响在开通2年后不再显著。同时,轨道交通在两个方面对城市的土地开发强度产生显著影响。13号线的建设推动了北京市土地开发向北部郊区的跳跃式发展;同时抬高了郊区轨道交通站点周边的土地开发强度-与13号线郊区站点的距离每缩短3.3km,住宅项目的容积率提高1.0。本研究的定量分析结论能够为交通引导开发(TOD)的城市空间发展战略,以及轨道交通的费用效益分析和溢价回收策略提供决策支持。     

轨道交通对住宅的溢价效应与价值捕获机制——以合肥轨道交通1号线为例

以合肥轨道交通1号线为例,首先,构建站点区域的住宅价格拟合模型,其次,解析住宅的空间增值规律与各拟合指标的溢价效力,并进一步提取站点区域住宅项目溢价增值特征,最后梳理价值捕获机制并提出优化策略。研究表明：1）合肥轨道交通1号线对沿线住宅价格的影响显著,并随距轨道交通站点距离的增加,住宅价格不断衰减。2）不同指标要素对站点区域住宅溢价效力不同,其中区位交通层面指标的溢价贡献最大,其次是邻里环境层面指标,建筑形态层面指标的贡献最小。3）依据模型得分结果构建四元组对站点区域进行评估,能识别站点区域的溢价规律与地理效应,建立轨道交通站点区域溢价效应与价值捕获的系统联系。同时基于合肥实践,针对中国公有制土地制度,通过剖析轨道融资与溢价捕获的互动关系,提出了适应性的土地利用策略与溢价分配方法,以推动轨道交通溢价归公、城市居民共享地利和社会经济可持续发展。     

城市轨道交通对沿线住宅价格的时空效应——以福州地铁1号线为例

随着中国城市轨道交通的大力发展,城市轨道交通对沿线住宅价格的影响引起广泛关注,探索其时空效应有助于预测未来新建轨道交通的影响以及帮助政府制定合理的房价调控和城市土地利用政策。以福州地铁1号线为例,探讨城市轨道交通从建设前到建成运营的过程中,对站点周边2 km范围内住宅价格产生的时空效应。结果表明：① 城市轨道交通沿线住宅价格受到区位、邻里、建筑等多方面因素的综合作用,其中,城市轨道交通对沿线住宅价格有显著的增值效应,中高价位住宅市场受到城市轨道交通的影响最为明显。② 空间维度上,住宅价格随着与轨道交通距离的增大而呈现不同程度的递减,至轨道交通站点距离每减少1 km,住宅价格增加5.1 %。轨道交通对沿线住宅价格具有显著的分市场效应,中心城区市场的影响半径大于非中心城区市场,平均空间影响范围为1.5 km;而非中心城区市场的影响强度要远高于中心城区市场,在400 m范围内住宅价格受到轨道交通的影响最大。③ 时间维度上,城市轨道交通在建设期和运营期对沿线住宅价格均呈现出正向影响,且运营期对住宅价格的影响显著高于建设期,运营期相较于建设期平均涨幅达19.63 %;同时,轨道交通的开通给住宅价格带来的效应远大于调控政策以及宏观经济因素的影响。     

郑州轨道交通对沿线房地产的影响

城市轨道交通的建设,提升了轨道沿线特别是站点附近的住宅房地产的价值,城市轨道交通沿线房地产开发亦成为当前城市规划与城市交通领域研究的热点。郑州城市轨道交通的建设,将会加快城市发展轴的成型,强化城市中心区功能,加快旧城更新和土地置换的步伐,并对沿线土地的升值产生巨大影响。借鉴国内外轨道交通对房地产影响的研究经验,从理论上分析了未来郑州轨道交通对沿线房地产的影响范围、影响时间及影响程度,并提出了未来郑州轨道交通沿线土地开发的策略,旨在为交通部门及房地产业相关人员提供参考。     

北京市住宅价格的影响因素和轨道交通效应

以北京住宅楼盘样本为例,定性总结了轨道交通对住宅价格的明显增值效应以及距离衰减规律,并且明确了空间影响的距离参数。住宅价格随距离轨道交通站点的远近而变化,最高值出现在离最近轨道交通站点300~600 m之间。从建筑结构、地理区位和邻里环境三方面选取23个变量,采用特征价格模型定量分析了不同因素对住宅价格的空间影响效应和规律。其中,11个变量对住宅价格都有一定影响,建筑面积、混合住宅、精装和容积率以及至高速公路、工业区和公园的距离与价格正相关;至天安门和商业设施距离与价格负相关。住宅价格的轨道交通效应凸显,影响程度高于距天安门和高速公路的距离,已建地铁比在建地铁影响程度高。至已建和在建地铁站距离每减少1 km,价格分别平均上升1 313元/m2和502元/m2。     

市域范围下商品住宅价格空间自相关分析——以抚州为例

基于2005～2009年抚州市域范围内普通商品住房价的数据资料,通过计算Moran’s,和LocalMoran＇s,系数值对抚州市域范围内普通住宅房价的时空分布格局进行空间自相关分析。分析结果表明,抚州市域范围下商品住宅房价在整体上未表现出空间自相关性;但在局部范围不同年度间少数城镇存在空间相关性。研究表明,房价空间自相关特性与研究区域的空间范围,经济整体发展水平、交通网络发达程度、区域内购房政策有关。     

职住分离的度量方法与空间组织特征——以北京市轨道交通对职住分离的影响为例

基于问卷调查获取的万份调查数据,构建了以通勤时间/距离为基础数据的职住分离度量模型,即基于频数分布法的通勤时间/距离和基于不同时段/区段范围内居民分布结构的"职住分离强度指数".根据上述判别模型与计算结果,发现:①各样本区居民通勤时间普遍增加,城市外围区轨道交通沿线居民通勤时间多数集中在40分钟以上,自购居民的通勤时间...     

地铁对交通可达性的改善分析——以福州地铁前期线网为例

在ArcGIS软件支持下,构建福州交通网络数据库,并结合多种数据和多种分析方法对福州地铁1、2号线路的交通进行了可达性评价．首先通过ArcGIS中的叠加分析、缓冲区分析、建模等手段对地铁沿线的道路网分布现状进行研究,发现地铁1、2号线建成后将大大缩短通行时间,提高了城市外围地区的交通可达性．其次,利用网络分析工具计算得出地铁将平均减少市民出行时间8．88min,减少地铁沿线出行时间11．6min,在出行高峰期的影响更为显著,可减少将近20min．研究结果可为交通部门提供参考．     

轨道交通沿线土地溢价归公的政策与实践——以东莞市为例

轨道交通周边土地开发和溢价归公有助于缓解城市财政压力,推动公交都市建设。结合国外实施溢价归公的政策和实践模式,以东莞市为例,在资料收集、政策分析、文本和案例解读的基础上,探讨了中国城市政府在规划和建设轨道交通中,以土地溢价归公反哺轨道交通融资的政策安排和实施效果。结果表明:1)溢价归公的本质是以特定方式实现正外部效应的内部化,由于土地制度和税收体系的差异,欧美地区溢价归公主要依赖多样化的土地税收体系,而中国城市的实践主要借鉴了“轨道+物业”的联合开发模式;2)东莞市溢价归公策略的形成是综合开发规划编制和审批、沿线土地控制和储备、土地发展权转移、土地增值分配等核心环节有效协调的结果;3)东莞轨道交通沿线土地开发能形成可观的财政收益,潜在土地收益占轨道资金总需求的比例超过20%,但在实施过程中仍面临较大困难。东莞市案例能为其他城市轨道交通融资、土地开发和溢价归公的政策体系编制和有效实施提供一定的参考。     

广州市地铁对常规公交出行成本影响及其空间公平性研究

从时间与费用两个角度研究广州市地铁建设对公共交通可达性的影响及其影响的空间公平性。结果表明:① 加权时间与费用可达性均形成“核心-外围”的空间格局。通地铁后,南部郊区加权时间可达性变化率较大,花都区变化率最低;加权费用可达性高变率地区集中在地铁沿线及边缘地区。② 不乘地铁情境下,CBD等时圈呈同心圆状,80％的居民在50 min以及2元钱花费内能到达最近的商业综合体。乘地铁情境下等时圈沿着地铁网络延伸与扩散,80％的居民在30 min以及5元钱以内能到达最近的商业综合体。③ 无论是否乘坐地铁,出行时间的不公平程度都高于出行费用的不公平程度。番禺区的社区从地铁网络中时间可达性获益最多,最不公平的是白云区的社区,其绝对和相对变化较低;中心城区由于常规公交网络发达,地铁缩短的绝对出行时间较少,而变化率高。地铁对城市内中远距离出行性价比的影响最明显。     

城市轨道交通网络通达性度量与空间特征分析——以广州市为例

以广州市轨道交通网络为例,基于公交乘客出行心理特征提出换乘次数和出行时间为网络通达性度量指标;应用公交路径分析算法,获取节点(地铁站)间的最少换乘次数和出行时间,构建换乘和时间矩阵,实现节点的换乘和时间通达性指标计算;在轨道交通网络空间连通性评价的基础上,应用ArcGIS的反距离权重插值方法生成等值线图,勾画出整体网络的通达性空间格局,阐述其空间特征;进一步讨论目前广州市轨道交通网络空间结构的不足,并提出未来发展建议.     

轨道交通站点对周边服务业时空格局的影响——以福州地铁一号线为例

地铁建设对城市交通可达性和服务业企业分布产生影响。以福州地铁一号线南门兜站、上藤站和秀山站为研究对象,运用整体分析、圈层分析、核密度估计等方法对这3个站点2014—2019年周边服务业企业进行研究。结果表明:地铁开通后带来站点周边交通便利程度上升,显著促进了传统服务业和现代服务业的发展,并在不同类型地铁站呈现明显的分异特征;地铁开通后,在时空维度上都存在服务业企业数量递增、业态规模逐渐扩大的发展规律;地铁站核心区的开发程度较之影响区和外围区不足;不同地铁站服务业集聚特征的共性影响因素为产业属性、服务业集聚效益和地铁的诱导。     

城市住宅价格空间分异的区域一体化因素分析 ——以河南省开封市为例

选取2001年、2006年、2009年、2016年4个时点的城市商品住宅交易数据,基于空间分析与计量模型等方法,对开封市住宅价格时空变化特征及其与区域一体化因素的关系进行分析。结果表明:开封市城区住宅价格空间分布由单中心模式向多中心结构转变,邻近郑州的金明区正成为房价“高峰”;跨界交通和新城规划等一体化因素对开封市住宅价格的影响较为显著,且影响力随着一体化推进而变化。其中,郑开大道对住宅价格的正向促进作用呈先增后降的特点,开通相对较晚的郑开城际轻轨对住宅价格有着明显的正向作用,而开封西郊金明区的快速扩张弱化了其潜在效应。这有效地证实了区域一体化对城市住宅价格有显著影响。     

基于网络大数据的城市轨道交通时空溢价效应研究

城市轨道交通是大城市缓解交通拥堵的重要公共交通方式,其对周边住宅的时空溢价效应一直是城市研究热点,但传统研究存在样本量少、数据时间跨度短、忽视预期效应等问题。该文利用网络爬虫获取住宅交易大数据,以天津市地铁6号线为例,采用直接比较法、特征价格模型测度城市轨道交通对沿线住宅价格的时空溢价效应,结果表明:1)空间尺度上,轨道交通对沿线住宅价格具有显著溢价效应,但溢价程度并非随着距轨道交通站点距离的增加而下降,而是呈现先上升后下降的“倒U形”趋势。其中,500~1000 m的影响区溢价幅度最大,溢价率高达17.2%。2)时间尺度上,轨道交通对住宅价格的影响具有超前效应,在施工期溢价就已显现,且在首个开通运营年达到峰值,说明住宅价格对开通运营这一“标志性”事件反应强烈。3)受心理预期效应的影响,轨道交通全线开通运营的溢价效应明显低于首个开通运营年的溢价效应。研究结论可为公共交通导向模式下城市综合开发和轨道交通的“溢价回收”策略提供决策支持。     

轨道交通站域的城市物质空间更新轨迹与组织模式——以北京为例

以居住为导向的北部回龙观区域和产业导向的南部亦庄为区域,以时间剖面遥感影像图为基础,综合运用土地利用数据、实地调查与深度访谈等多种方法,判别、回顾并解译物质空间的基本变化过程,凝练物质空间的演替规律与组织模式,以期为制定科学合理的交通基础设施建设和城市综合开发方案提供支撑。研究发现：① 居住导向的物质空间组织模式,以站域内居住空间持续扩大、居民数量不断增多为特征,伴随着城乡景观和生活方式的角逐。同时,却往往忽视了产业空间与公共服务设施空间配套建设,加之高密度的人口集聚,大大降低了居住舒适度。② 产业导向的物质空间组织模式以站域内产业空间持续扩大、企业数量不断增多、配套基础设施逐步完善为特征。但居住空间与公共服务设施空间建设的时滞性显著,造成了人气不足、土地利用效益低下。③ 建立和完善轨道交通站域的物质空间组织模式知识库,将为交通导向下的基础设施建设和城市综合开发方案提供科学依据。