北京市房价与地价的动态关系——基于结构方程模型的实证分析

城市房价与地价之间的关系错综复杂,不仅受多种因素的交织影响,相互之间也存在动态关系。研究房价与地价关系的传统方法,如Granger因果检验和回归分析等,无法刻画房价与地价之间多维的网络状关系,相比之下,结构方程模型能同时处理多个内生潜变量,且不受观测指标共线性的影响,为刻画地价与房价的交互作用提供了新的工具。从住房与土地市场的供需传导机制出发,推导出房价与地价的结构模型,以北京市为例,运用2003-2013年居住用地价格和2014年在售楼盘价格,与北京市GIS电子地图相匹配,提取商服中心可达性、公共交通可达性、道路可达性、商服繁华度、设施便利性等解释变量,构建地价与房价结构方程模型,分析二者之间的结构关系。     

城市地价与土地集约利用协调性分析——以河北省为例

以河北省148个县(市、区)商服、住宅和工业地价与土地集约利用数据为基础,分析城市地价与土地集约利用空间分布特征,并采用协调模型分析二者的空间协调关系。结果表明:1)城市地价空间分布差异较大,其中商服和住宅地价较高、空间波动较大,工业地价较低、空间变化平缓,呈现出"各市辖区中心带动,周边县逐步发展"的特征;2)土地集约利用整体水平偏低,差异较大,中心带动作用较强,在地域条件的影响下,集约度水平由西北向东南逐步提高;3)不同类型地价与土地集约利用之间的协调关系比较稳定,呈现优质和良好协调类型集中分布、失调类型离散分布且均以协调类型为主的分布特征。探析城市地价与土地集约利用的空间分布关系,可为有效调控土地要素价格、调节土地供需和促进城市土地资源朝集约化、可持续化方向发展提供科学依据。     

北京城市住宅土地市场空间异质性模拟与预测

土地制度转型和空间重构背景下,价格信号在土地区位配置及空间结构塑造方面发挥出有效性。基于北京市2004-2009 年居住用地出让地块微观数据,利用空间扩展模型、地理加权回归模型和特征价格模型对居住用地价格影响因素及其空间异质性进行了有效检验和预测。模型结果表明：① 居住用地价格影响因素存在着显著的空间异质性,重点小学、轨道交通和公园等设施便利性因素在不同区域对地价的作用强度存在明显差异。② 相比于特征价格模型和空间扩展模型,GWR模型能够有效刻画土地市场空间异质性的离散性、突变性和跳跃性,因而其对居住用地影响因素的空间异质性刻画和居住用地价格的预测最为准确。③ 居住用地价格影响因素的空间异质性表明居住用地子市场存在的可能性,利用GWR模型对地价影响因素的估计可以为土地子市场的划分提供方法借鉴。     

北京市居住用地特征价格的空间分异特征

基于2004-2009年北京市居住用地出让地块微观交易数据,利用特征价格模型,研究了地块所在区域的社会属性特征对地价的影响以及地块特征价格的空间分异特征。研究显示:①居住用地价格存在显著的空间依赖效应,轨道交通和公园绿地便利性及合理的土地混合利用能够显著提升地价。②人口密度、租用公共住房比例和居住用地开发强度等地块所属社会经济属性对价格影响显著。③居住用地的空间依赖效应、周围商业办公用地溢出效应、轨道交通和公园便利性的特征价格随着就业可达性、教育状况、租用公共住房比例、犯罪率和居住用地出让比例等地块所属社会经济属性特征的变化,存在较大的分异。     

基于结构方程模型的北京居住用地价格影响因素评价

从20世纪80年代以来,中国的城市土地使用制度经历了深刻变革,土地无偿划拨使用逐渐向基于市场竞租的土地出让制度转型。近年来,学者开始关注在市场化背景下的中国城市土地出让价格的决定因素,特别是基于特征价格模型(Hedonic Model)验证城市空间结构、地方公共产品提供等要素的影响,但由于缺乏系统性的土地出让及其相关空间数据信息,该领域的研究尚处在起步阶段。本文关注市场化改革背景下的中国城市居住用地价格的影响因素,选取了北京市2004-2008年土地交易的微观数据,基于结构方程模型构建了地价估计模型,定量分析了生活、交通、环境设施便利性和工作便利性这4类外生潜变量对居住用地出让价格的影响程度,从而测度出房地产开发商对它们的偏好差异度。研究结论显示：生活、交通、环境设施便利性和工作便利性这4类外生潜变量对于居住用地价格有显著的影响力,且对于居住用地价格的影响程度大小存在差异性。工作便利性、交通设施便利性、生活设施便利性、环境设施便利性对居住用地价格的影响程度依次减弱。     

武汉市中心城区公共服务设施可达性对住宅价格的影响---基于三网融合交通系统的分析

以武汉市中心城区403个住宅小区均价为样本,基于"轨道-公交-慢行"交通路网和住宅价格特征数据构建地理空间数据库,针对公共服务设施不同的使用人群,采用改进的两步移动搜索法分析公共服务设施可达性,并构建特征价格模型来定量分析可达性对房价的影响。结果表明:教育、商业、公园、医疗设施的区位特征已被购房者所识别,其中,具有良好可达性的学校、商场、公园对房价起拉动作用,三甲医院对房价有负向影响。对房价的影响程度由大到小依次为学校、商场、公园和医院,而养老设施的影响不显著。     

大连城市绿地可达性对房价影响的差异性分析

研究房价、遥感影像等多源数据,采用邻域分析法和地理加权回归模型分析大连市中山区绿地可达性及其与房价之间的空间相关性。结果表明：① 房价均价14 745.35元/m²,呈环状分布,由沿海向内陆衰减、桂林街道起中心向外围递减;② 研究区内可达性最好的绿地类型是街旁绿地,绿地可达性总体水平最高街道是桂林街道;公园绿地可达性最好的住宅区分布在昆明街道和桃源街道,街旁绿地可达性最好的住宅区分布在桂林街道,附属绿地可达性最好的分布在老虎滩街道,其他绿地可达性最好的分布在桃源街道。③ 不同类型绿地可达性对房价影响作用程度递减排序为：附属绿地、街旁绿地、公园绿地和其他绿地;附属绿地、街旁绿地和其他绿地与房价呈现空间正相关,随着到达绿地距离降低,房价呈现增长趋势;公园绿地与房价呈现负相关,随着到达公园绿地的距离降低,房价呈现衰减趋势。     

基于家庭区位需求的城市住房价格模拟分析

目前关于城市住房价格异质性和影响因素研究多侧重于空间位置分析,从城市系统角度刻画住房价格分异现象有待进一步探索。根据“土地利用—交通相互作用理论”,城市空间的发展过程是各类活动通过交通相互作用的过程,本文构建了交通可达性模型,综合全市经济活动空间分布和交通网络评价城市区位条件,并以北京为例,从就业、教育、消费、医疗服务等各方面评价了城市区位条件,在此基础上依据家庭成员结构,模拟分析了家庭区位需求对住房价格的影响。案例研究表明,本模型对房价的模拟可以在全市范围内达到很好的效果;家庭的区位选择决定着住房价格的空间格局;各类活动中就业对北京市房价分布影响最为显著,其次是消费、教育,而医疗服务对住房价格影响相对较弱。此外,本文所提出的模型系统阐述了城市经济活动分布格局对住房价格的影响,经济活动分布发生变化时模拟结果随之变化,因此,本模型可以进一步拓展用于“以业带人”政策实验,模拟分析疏散各类经济活动后住房价格的变化,也为城市房价及土地市场分析研究提供模型方法上的参考。     

基于统计学的北京城市居住用地价格驱动力分析

使用统计学方法从微观上研究了北京市城市居住用地价格的驱动力因子,包括可达性、土地开发强度、文体基础设施和新型交通方式等.利用T检验以及Pearson相关分析法确定驱动力因子为与市中心、与火车站的距离、容积率、1000 m以内的公交路线数、1000 m内是否存在轨道交通和文化设施.并用因子分析将6个因子分为四类.岭回归方法表明这6种因子贡献了自变量Y变化的73.2%.其中与市中心的距离是影响居住用地价格的最重要因素,距离越大居住用地价格越低:容积率与居住用地旱明显的正相关,容积率越高,地价越高;与火车站的距离、1000 m以内的公交路线数等可达性因素对居住用地价格也有影响.1000 m文化设施与轨道交通对周边的土地价格存在明显的增值作用.基十此,本文提出发展轨道交通、改造低效率土地利用方式和加强小区文体设施建设等建议促进城市地价空间分布的优化,提高城市的整体价值.     

基于区域航空运输可达性的机场空间布局

构建表现机场腹地与其航空运输网络间相互关系的结构方程模型,明确“二三产业总产值/总人口数/社会消费品零售总额”与“通航机场数/航班密度/通航里程”2个变量组之间的数量关系。基于腹地陆路交通网络和机场航空运输网络,列出机场陆域可达性和航线可达性的数学表达式,并基于乘客的主观感受组合2类可达性指标得到区域航空运输可达性指标,将该指标作为比选机场空间布局方案的标准。以烟台/威海地区为例对不同机场布局方案的场景进行分析,结果表明：在目前的需求形态下烟台/威海地区应设置1个机场,以使旅客享有较好的航空运输服务,使整个区域的航空运输可达性最优。     

南京城市空间重构对土地出让时空演化影响研究

城市土地利用格局是城市空间功能演变的结果和空间表现,对两者间关系的探讨是地理学经典研究领域。本文基于2003-2010年工业、商服、住宅用地微观出让数据,运用样带分析方法,研究南京市不同用途土地出让的时空演化及作用机制,着重探析"退二进三"和旧城改造、开发区建设、新城发展等城市空间重构行为对土地出让区位、规模与土地投标租金的影响。研究表明:总体上,南京市土地出让的空间用途结构和地价分布符合Alonso经典竞租模式,但也呈现多中心城市的特征;主城区地价水平较高,以小宗、密集的商服与住宅用地出让为主,旧城改造对提升老城区地价具有明显作用;郊区开发区为工业用地出让的主要区域,由于地价受行政影响较强,工业用地地价被压低,在同一工业园区空间范围内投标租金曲线呈现扁平化特征;新城通过改善生活生产服务设施,引致大量土地出让和土地价值提升,呈现一定的产城融合发展态势。     

北京市景观可达性与住宅价格空间关联

随着城市居民对住宅环境要求的不断提高,城市景观对城市住宅价格分异影响日趋显著。分析景观对住宅价格分异格局的影响,可为城市住宅空间结构的规划提供依据,为规划与管理部门提供决策参考。以北京城区二手房小区为样本,基于ArcGIS空间分析方法和特征价格模型,探讨景观因素对北京市住宅价格空间分异格局的影响。以主流房地产交易网站二手商品房报价资料为基础数据,共采集到2012 年1 月北京市城六区有效住宅小区样本3174 个,对住宅样点进行空间化处理,并建立住宅空间信息数据库。运用密度分析、空间插值等方法,分析北京市住宅空间分布特征与价格空间分异格局。核密度分布图显示：北京市住宅空间分布呈现显著的向心化与离心化并存现象,总体上以天安门为中心向周边呈衰减趋势,在地铁转换站点形成了多个集聚次中心。在此基础上,从住宅属性、交通因素、区位特征等方面选择主要解释变量,构建地理加权回归模型,对住宅价格影响因素进行分析,重点探讨景观可达性（如绿地、水景、山景等）与住宅价格的关联。结果表明：次中心与住宅价格关联最为显著,绿地、水景、山景与住宅价格存在一定程度关联。其中,山景和高绿化率对住宅价格增效明显;由于水质较差,北京城六区内河流与住宅价格存在负相关;污水处理以及丧葬场所等污染源与住宅价格也存在显著负相关。远离污染源、靠近宜人景观、低容积率、高绿化率是居民选择住宅的需求。     

广州地铁三号线对周边住宅价格的时空影响效应

以广州地铁3号线及周边住宅项目为例,综合运用可达性相等理论、比较分析法、hedonic模型和GIS空间分析技术,计算地铁对周边住宅价格的影响范围,实证分析其时空影响效应。空间效应结果表明:①地铁站点离市中心越近,影响范围越小,离城区越远,影响范围越大;②地铁对周边住宅具有明显的增值作用,住宅价格与地铁距离间呈显著的正向关系,距离越远影响效应越小;③分区域来看,地铁3号线对番禺区影响较显著,影响范围内住宅平均增值20.48%,而天河和海珠区影响范围内住宅平均增值8.73%。时间效应方面,地铁规划期对天河区和海珠区的房价影响不明显,对番禺区房价具有明显的正效应;施工期对周边房价的影响为先负向而后变为正向;运营期其正向影响更加明显。     

北京市住宿业空间结构时空演化及影响因素

将1997-2012 年划分为4 个时段,采用ArcGIS 与次序多元Logit 模型分析北京市住宿业空间结构时空演化特征与影响因素,探讨住宿业空间结构与城市空间结构的协同演化关系,反映城市空间结构重组特征。结果表明：① 北京住宿业时空演化的向心集聚与离心扩散趋势并存,属于相对扩散;扩张表现出集聚特征与方向上的差异性;同心圆式、局部扇面式、廊道式、飞地式、填充式等扩张形式并存;② 可达性、基本地价、空间集聚是住宿业时空演化的主要影响因素;③ 城市化进程影响住宿业的区位转移,住宿业是城市空间结构的塑造力量之一;④ 塑造城市结构的离心扩散作用增强,城市空间的异质性与复杂性增强。     

基于GIS的兰州市普通住宅价格空间格局分析

基于兰州市2005～2006普通住宅数据，利用空间分析中点模式分析，空间自相关分析，房价与区位因子的线性回归分析，空间插值方法等，对兰州市普通住宅价格的空间分布格局进行分析，并运用线性回归分析对其影响因素进行了探讨。研究表明，兰州市房地产发展在空间上具有明显的集聚特点，房价的空间自相关很明显，房价与商服中心的距离呈显著的线性相关性。空间分析方法提供了准确认识、评价和综合理解空间位置和空间相互作用的手段，为定量研究提供了支持。     

基于感知的北京居民职住空间关系生成机理

职住空间关系是洞悉城市功能空间结构并揭示城市成长与演化规律的重要研究视域.本文构建了生活实践及其感知视角下的居民职住空间关系生成路径分析框架和结构变量作用路径假设模型,基于居民职住空间关系感知调查数据,借助结构方程模型方法,从影响因素和驱动机制两个方面剖析了北京居民职住空间关系的生成机理.研究表明:①房价和住房支付能力...     

都市新区住宅地价空间异质性驱动因素研究 ——基于空间扩展模型和GWR模型的对比

以南京市江宁区为例,基于2004~2011年住宅用地出让数据,利用空间扩展模型和GWR模型对都市新区住宅地价空间异质性及其驱动因素进行研究。结果表明：① 空间扩展模型与GWR模型分别可解释采样区63%、61%的住宅地价变化,较全局回归模型(47%)有显著提升,更有利于研究土地市场的空间异质性。② 空间扩展模型可有效表征各解释变量及其交互项对住宅地价作用的空间结构总体趋势,其拟合效果相对较优。GWR模型则在局部参数估计方面存在优势,借助GIS可将各变量的地价作用模式可视化,从而比空间扩展模型更能有效刻画住宅地价影响因素的空间非平稳性特征,各因素对地价的平均边际贡献排序为水域> 地铁> 大学园区> CBD> 商业网点> 医院,且商业网点、 医院系数值具有方向差异性。③ 距地铁站点、水域、大学园区以及CBD的距离是研究区住宅地价的关键驱动因素,各自存在特有的地价空间作用模式,可为研究区住宅土地市场细分提供科学依据。     

土地出让价格信号引起的房价变化时空扩散效应

从信号传递角度出发,研究土地出让事件冲击带来的房价变化在时间和空间上的扩散效应。利用杭州2006年1月-2010年3月177宗住宅用地成交数据和251个新建商品住宅楼盘交易数据,借助GIS相关软件展开实证研究,结果发现:①土地出让价格信号引起房价的变化,对房价的影响具有“不对称性”;②房价变化以出让地块为中心往外扩散,呈现“波纹效应”;③房价变化具有“持续性”,土地出让价格信号对房价的影响持续四个月,影响范围达3 km以上;④房价波动强度随时间推移和空间延伸不断渐弱。对此,政府应尽量保持地价平稳,规避地价信号所产生的市场波动风险。     

长沙市区地价的空间分布特征及其影响因素

利用长沙市2003～2009年上半年的土地交易资料,采用GIS空间分析和计量经济学相结合的方法,得出长沙市区商业、住宅和工业出让地价分布的空间结构图,分析三类用地地价的空间分布特征及其影响因素。结果表明：（1）土地用途不同,其地价的空间分布也不同,商业地价对商服繁华度要求较高,高值区集聚在市中心（以五一广场为中心）;住...     

公共服务设施可达性及其对新建住房价格的影响——以北京中心城为例

本文基于北京市公共服务设施的地理空间信息数据, 采用最短距离指标定量分析了商品 住房对教育、医疗、体育、文化、商业、绿地公园等6 大类公共服务设施的空间可达性( 以下简称 “可达性”) , 并通过Hedonic 特征价格模型定量分析可达性对商品住房价格的影响。研究结果表 明: 1) 按照“最短距离”可达性比较, 商品住房对绿地公园、医院和健身场所可达性最好, 而对大型 商场、文化设施、体育场馆的可达性较差; 2) 按照商品住房的区位和价格比较, 城市四环以内和高 价商品住房组别对公共服务设施的可达性明显优于其它组别; 3) 特征价格模型的定量分析表明, 重点高中、球类场馆、文化设施和绿地公园这4 种公共服务设施的可达性越好, 则商品住房价格 越高, 即目前北京市公共服务设施的规划布局在一定程度上被资本化入商品住房价格。