I cannot afford to live alone in this city and I enjoy the company of others: why people are share housing in Sydney

ABSTRACT

Share housing is changing. Once considered a form of short-term housing and a lifestyle choice for young adults fresh out of the family home, share housing is increasingly playing a broader role into advanced adulthood. Recent work has claimed the emergence of Generation Rent; however, the reconfiguration of housing experiences is illustrated not only by renting but also by an increase in house sharing and the emergence of ‘Generation Share’ within the renting cohort. We know surprisingly little about share housing and its increasingly important role in housing. This paper draws upon exploratory research conducted on share housing in Sydney, Australia, and argues that share housing as traditionally understood is changing. Share housing has a widening demographic and it is driven primarily by economic factors. Despite this, the social affordances offered by share housing are highly valued. Share housing therefore offers us a unique lens into changing housing pathways and values and provokes us to think of ways to produce more socially, economically, and environmentally sustainable housing.     

广州住房与保障房的建设与评价

以广州12个保障房社区的问卷抽样调查为基础,从住房建设与住房结构、保障房建设、保障性住房社区3个层面探究了城市住房与保障房的关系,对当前广州保障房社区现状进行定量分析,并从社区层面检验当前保障房建设模式下的实际效果。研究发现,总体上,20世纪90年代后广州住房质量提升明显,配套设施不断完善,但住房拥有率低,租赁住房是城市居民的重要选择;且住房市场的发展并未较好地解决居民的住房需求,保障性住房缺口较大,城市住房保障职能部分转嫁于城中村等“非正规”居住空间,住房保障体系仍有较大的提升空间。在保障房社区层面,存在部分配套设施可达性低、居民社区参与程度低等问题,但居民的满意度较高,居住意愿达到了89.2%,这表明当前大规模保障房建设具有其合理性。但当前保障房建设模式忽视了保障房社区的后续发展,已出现社区居民社会融合度低、发展机会少等问题,并可能向新的贫困集聚区演化。     

北京市住房价格和租金的空间分异与相互关系

当前中国住房销售市场、住房租赁市场发展不平衡,研究住房价格、租金的空间分异与相互关系,对建立“租售并举”的住房制度具有重要参考价值。利用2016年北京市各住宅小区的住房价格、租金数据,及2006—2016年北京市逐月住房销售价格指数、住房租赁价格指数,从时空尺度剖析了住房价格、租金的空间分异与相互关系,并剖析了背后的差异机制。结果表明：① 北京市住房价格和租金的空间格局均呈多中心圈层递减结构,且南北差异明显,但租金的空间分异程度弱于住房价格。② 住房价格具有中等程度的空间相关性,受政策等随机性因素影响相对较大,而租金具有强烈的空间相关性,受区位交通等确定性因素影响相对较大。③ 住房价格和租金的价格剖面线并不相同,住房价格易受学区、大型公园等的影响,而租金更易受就业所在地、建筑年龄等的影响。售租比呈混乱斑驳、相对均质的扁平化分布特征,且小区越高档,售租比越高。④ 北京市住房销售市场和住房租赁市场基本相对独立发展,更符合双重市场的特征。产生上述差异的主要原因在于住房销售市场和住房租赁市场的市场特征、服务人群以及市场发育程度不同。     

广州市保障性住房社区居民的居住-就业选择与空间匹配性

从居住-就业区位选择角度出发,以广州市典型保障性住房社区(棠下小区、同德小区)为案例,研究保障性住房居民的居住－就业选择特征及其空间匹配性的群体差异和影响机制。经过十多年的发展,研究小区发生明显的居住人群过滤现象,出现大量转售和转租情况,形成保障性住房、商品房、转租房、原单位房的住户结构。保障性住房住户和商品房住户的居住与就业地的空间关系变化较大,其空间不匹配问题突出,但二者在形成机制上存在较大差异。前者主要因保障性住房供应的政策性因素,使其住户的区位选择与主要就业场所不匹配而引发的,属于被动迁移型空间不匹配现象;后者主要是购买转售的保障性住房的住户,为获取保障性住房的政策性福利而通过市场方式选择远离其就业场所空间而引发的,属于主动选择型空间不匹配现象。私人转租房住户和原单位房住户的居住－就业空间匹配性良好。保障性住房的转租和转售在一定程度上产生了政策性福利的再分配,存在一定的不公平性;同时,居住－就业空间不匹配对相关居民的生活质量也带来一定的影响。因此,需要进一步研究保障性住房合理的空间布局方案和实施途径,优化城市空间结构,在考虑社会公平的前提下尽量解决各类群体的居住与就业问题。     

The differential geography of housing affordability in Sydney: a disaggregated approach

ABSTRACT

Despite extensive studies being devoted to housing affordability in Australia, few have investigated housing affordability at a disaggregated level. This is in spite of the fact that there are existing socio-economic and demographic disparities across different regions of a city. This study aims to fill this gap by examining housing affordability in Sydney, a city that is characterised by diverse demographic and socio-economic mix, from a sub-city perspective. Two dimensions of affordability are assessed from 1991 to 2016: entry-level and ongoing housing affordability. The study finds that entry-level housing remains extremely unaffordable in all regions of Greater Sydney, although the level of unaffordability varies across regions. Specifically, the deterioration in housing affordability is more obvious in low-income regions such as Western Sydney. In addition, the ongoing housing affordability of those who have entered the market improves considerably within 5–10 years, although there are significant variations between different regions. Importantly, residents in low-income regions such as Western Sydney take a longer period to improve their ongoing affordability. The findings of differential geography of housing affordability have some profound policy implications. Policymakers should consider the disparities across different regions by formulating a more targeted and regionally balanced housing policy.     

代际传递视角下中国城市家庭住房产权获得——基于上海的实证研究

随着中国城市住房价格大幅上涨,住房可支付性成为青年面临的严峻挑战。尽管越来越多的研究开始关注中国城市住房不平等问题,但大多侧重住房资源分配由国家向市场的转移,相对而言,家庭在住房资源获取中的作用被忽视。本文选取上海市作为研究区域,使用2013年长三角社会变迁调查数据,以上海“80后”青年家庭为研究对象,重点关注夫妻双方父母的住房状况和社会经济属性对青年家庭住房产权获得的影响及性别差异。研究发现,父母户口很大程度上影响着青年家庭的住房结果;不同户口状况的父母住房财富存在较大分化,其影响着年轻家庭可获得的家庭购房资助的数额。与妻子父母相比,丈夫父母的户口状况对青年家庭住房结果的影响更大;而妻子父母在本地且拥有住房产权的双重优势与青年家庭住房产权获得有更强的正向联系。家庭背景对子代住房的影响结合婚姻匹配机制使住房优势或劣势在青年家庭内部累积,或会加剧住房分化现象。     

北京经济适用房布局特征及影响因素研究

20 世纪90 年代,中国开始实施经济适用住房政策。然而,在政策的实施过程中,由于不合理的布局,经济适用住房并没有切实解决中低收入家庭的住房问题。学者们通过研究发现,大多数经济适用住房被安排在城市边缘地区,缺乏配套公共设施。目前,相关研究较多关注经济适用住房的空间布局及其引发的社会问题,少有学者关注影响经济适用住房布局的因素。因此,本文试图从地方政府的视角解答影响经济适用住房布局的因素。研究提出假设,地方政府受到土地财政收入的驱动,将经济适用住房项目布置在对土地收益损失最小的地方,同时兼顾政策实施过程中的拆迁压力、住房市场结构以及公共交通便利性等。在假设基础上,对北京经济适用住房空间布局的时空特征进行分析,并构建经济适用住房布局的影响因素模型。结果发现：1999-2009 年间北京经济适用住房建设速度放慢,同时呈现向五环以外扩散及向某些点集聚的趋势;模型结果证实土地价格是政府在落实经济适用住房项目时考虑的重要因素。     

住区环境对居民主观幸福感的影响机制研究——以深圳混合居住区为例

随着中国特色社会主义新时代人民对美好生活的向往与日俱增,配建房居住群体作为一类“夹心层”群体,其住区环境和主观幸福感理应得到充分重视。论文以深圳市混合居住区为例,揭示配建房住区环境对居民主观幸福感的影响机制。针对3个典型住区开展问卷及访谈调研,并构建结构方程模型,将地方感和房屋类型分别作为住区环境影响居民主观幸福感的中介变量和调节变量。研究结果表明：(1)总的看,住区环境对居民主观幸福感具有显著的直接影响;分维度看,社会环境对主观幸福感具有直接影响,而建成环境中,小区环境、社区环境和住房环境对主观幸福感影响均不显著;(2)由中介效应看,社会环境通过建立居民地方感间接影响主观幸福感;(3)由房屋类型看,相较保障房住户,人才房住户主观幸福感受社会环境影响强度更大。综合来看,研究结果能够为完善配建房制度提供科学决策支持。     

深圳市城中村“非正规住房”空间特征与演化研究

基于住房普查和建筑普查资料,对深圳市城中村“非正规住房”的空间特征与演化进行研究。得出以下结论：① 城中村“非正规住房”的空间集聚特征明显并形成若干集聚区,且表现出明显的圈层分化,非正规住房规模比重从城市中心到边缘呈先增长后降低的发展态势。② 影响城中村“非正规住房”空间结构的主因子包括规模因子、住房构成因子、增长因子、建筑特征因子和使用状态因子,城中村“非正规住房”可以划分为边缘增长型、空间集聚型、相对稳定型和中心转化型等4种类型。③ 深圳市城中村“非正规住房”的发展演化过程包括形成阶段、快速发展阶段、高潮阶段和缓慢增长阶段,不同阶段的非正规住房具有差异化的演化背景与空间结构特征。     

城市轨道交通对沿线住宅价格的时空效应——以福州地铁1号线为例

随着中国城市轨道交通的大力发展,城市轨道交通对沿线住宅价格的影响引起广泛关注,探索其时空效应有助于预测未来新建轨道交通的影响以及帮助政府制定合理的房价调控和城市土地利用政策。以福州地铁1号线为例,探讨城市轨道交通从建设前到建成运营的过程中,对站点周边2 km范围内住宅价格产生的时空效应。结果表明：① 城市轨道交通沿线住宅价格受到区位、邻里、建筑等多方面因素的综合作用,其中,城市轨道交通对沿线住宅价格有显著的增值效应,中高价位住宅市场受到城市轨道交通的影响最为明显。② 空间维度上,住宅价格随着与轨道交通距离的增大而呈现不同程度的递减,至轨道交通站点距离每减少1 km,住宅价格增加5.1 %。轨道交通对沿线住宅价格具有显著的分市场效应,中心城区市场的影响半径大于非中心城区市场,平均空间影响范围为1.5 km;而非中心城区市场的影响强度要远高于中心城区市场,在400 m范围内住宅价格受到轨道交通的影响最大。③ 时间维度上,城市轨道交通在建设期和运营期对沿线住宅价格均呈现出正向影响,且运营期对住宅价格的影响显著高于建设期,运营期相较于建设期平均涨幅达19.63 %;同时,轨道交通的开通给住宅价格带来的效应远大于调控政策以及宏观经济因素的影响。     

Housing differentiation and housing poverty in Chinese low-income urban neighborhoods under the confluence of State-market forces

ABSTRACT

Based on a large-scale household survey conducted in six large Chinese cities, this study is among the first attempts to juxtapose factors related to institution, market, and demography to examine the complex patterns and mechanisms of housing differentiation and housing poverty in low-income neighborhoods, which are conventionally conceived as homogenous substandard settlements. Results of Theil indices and multivariate regression models convey several interesting findings. First, the forces of the market and the State have projected different impacts on various aspects of housing status. Institutional factors had significant impacts on some costly and durable housing indicators such as housing tenure and housing area, while market forces have swiftly transformed the most malleable aspects of housing conditions, such as housing facilities, and will eventually replace some institutional legacies. Second, within-group housing differentiation is more palpable than between-group housing differentiation, suggesting that low-income neighborhoods in large Chinese cities are fluid and heterogeneous. Third, different institutional elements have different impacts on housing poverty. The well-functioning market remuneration system helps reduce the risk of housing poverty, yet working poor remains a severe problem. These findings can inform policies promoting social mix and housing affordability.     

A Review of “Perilous Place,Powerful Storms: Hurricane Protection in Coastal Louisiana”

Based on a large-scale household survey conducted in Nanjing in 2005, this study examines housing differentiation between and within groups defined by different socioeconomic characteristics and analyzes institutional and market determinants of housing differentiation under market transition. It is worth noting that, although the degree of housing differentiation between different socioeconomic groups is high, the differentiation within each group is even more significant. This suggests an intensified housing differentiation in the Chinese city. Institutions inherited from the socialist period and the emerging market mechanisms are intertwined to contribute to housing differentiation after the introduction of housing reform. In the postreform era, whereas some institutional factors were weakened, other institutional factors such as the hukou system and the work unit system continue to be significant. Furthermore, similar to other postsocialist countries, the pattern of housing inequality in prereform China remains and even consolidates after economic reforms; that is, vested groups continue to enjoy better housing conditions under a market economy, and the disadvantaged groups are entrapped in a housing predicament. Nevertheless, market factors have also become decisive, which is mainly reflected in the significant housing differentiation between groups categorized by educational attainment and household income.     

市场转型期中国大城市低收入社区住房分异研究

基于2007年在广州、武汉、西安3个大城市的低收入社区开展的大型入户调查数据,在社区尺度探究了中国大城市低收入社区中不同社会经济群体间的住房分异情况,并分析了在社会经济转型背景下的制度因素(如户口、邻里类型、雇主类型等)和市场因素（如社会群体、年龄、受教育程度、家庭收入、职业等）对住房产权和居住条件的影响。通过计算泰尔指数发现,大城市低收入社区中不同群体间和群体内的住房分异情况都较显著,但群体内部的差异较群体间的差异更为明显。对住房条件的多元回归分析结果表明,低收入社区不同社会群体的住房条件在不同程度上受到制度因素和市场因素的影响。制度因素对住房面积等难以在短时间内改变的住房条件的作用较市场因素更显著,而市场因素对于住房设施等较易改变的住房条件的影响要比制度因素明显。     

中国城市住宅价格的空间分异格局及影响因素

分别研究2009年中国286个地级以上城市住宅均价和房价收入比的空间分异格局、总体趋势、空间异质性和相关性;根据供需理论和城市特征价格理论建立了影响中国城市住宅价格空间分异的初选因素,并根据半对数模型分析主要影响因素。结果表明：① 中国城市住宅价格空间分异显著,呈现出空间集聚性分异（东南沿海三大城市群与内陆城市之间）和行政等级性分异（省会与地级市之间）的双重格局;② 房价收入比较高的城市数量更多,分布范围更广,购房难度较大的城市已超过一半;③ 住宅均价的总体分异趋势和空间异质性都强于房价收入比;④ 城市居民收入与财富水平和城市区位与行政等级特征是住宅价格空间分异的两大核心影响因素。     

基于家庭区位需求的城市住房价格模拟分析

目前关于城市住房价格异质性和影响因素研究多侧重于空间位置分析,从城市系统角度刻画住房价格分异现象有待进一步探索。根据“土地利用—交通相互作用理论”,城市空间的发展过程是各类活动通过交通相互作用的过程,本文构建了交通可达性模型,综合全市经济活动空间分布和交通网络评价城市区位条件,并以北京为例,从就业、教育、消费、医疗服务等各方面评价了城市区位条件,在此基础上依据家庭成员结构,模拟分析了家庭区位需求对住房价格的影响。案例研究表明,本模型对房价的模拟可以在全市范围内达到很好的效果;家庭的区位选择决定着住房价格的空间格局;各类活动中就业对北京市房价分布影响最为显著,其次是消费、教育,而医疗服务对住房价格影响相对较弱。此外,本文所提出的模型系统阐述了城市经济活动分布格局对住房价格的影响,经济活动分布发生变化时模拟结果随之变化,因此,本模型可以进一步拓展用于“以业带人”政策实验,模拟分析疏散各类经济活动后住房价格的变化,也为城市房价及土地市场分析研究提供模型方法上的参考。     

中国城市房价、收入与房价收入比的时空分异格局

中国城市房价快速增长背景下,城市房价、收入与房价收入比空间格局既有相似性,也表现出差异性,其空间异质性与空间依赖性特征显著。本文以中国337个地级行政单元为研究对象,运用泰尔指数、位序-规模和空间马尔科夫链等方法,对2009—2018年中国城市房价、收入和房价收入比的时空分异格局、整体稳定性和空间依赖性特征进行分析发现：① 中国城市房价增长呈现出波动性特征,整体分异程度增强,房价城市体系呈现“金字塔型”结构,收入则表现出平稳增长态势,整体分异度降低,城市体系呈现“橄榄型”结构,在房价与收入共同影响下,房价收入比整体差异性显著加强;② 城市房价空间格局表现出“地带性”与“等级性”差异并存,而收入更多表现出“地带性”差异,房价收入比则以“等级性”差异为主;③ 城市房价和收入类型的稳定性和空间依赖性较强,高、低水平城市存在两极分化与“俱乐部收敛”现象,房价收入比稳定性相对较弱。对中国城市房价、收入和房价收入比时空分异格局和空间关联效应的分析,可以为探索中国城市房价收入比空间分异模式与机理提供必要研究基础。     

Assessing housing growth when census boundaries change

The US Census provides the primary source of spatially explicit social data, but changing block boundaries complicate analyses of housing growth over time. We compared procedures for reconciling housing density data between 1990 and 2000 census block boundaries in order to assess the sensitivity of analytical methods to estimates of housing growth in Oregon. Estimates of housing growth varied substantially and were sensitive to the method of interpolation. With no processing and areal‐weighted interpolation, more than 35% of the landscape changed; 75–80% of this change was due to decline in housing density. This decline was implausible, however, because housing structures generally persist over time. Based on aggregated boundaries, 11% of the landscape changed, but only 4% experienced a decline in housing density. Nevertheless, the housing density change map was almost twice as coarse spatially as the 2000 housing density data. We also applied a dasymetric approach to redistribute 1990 housing data into 2000 census boundaries under the assumption that the distribution of housing in 2000 reflected the same distribution as in 1990. The dasymetric approach resulted in conservative change estimates at a fine resolution. All methods involved some type of trade‐off (e.g. analytical difficulty, data resolution, magnitude or bias in direction of change). However, our dasymetric procedure is a novel approach for assessing housing growth over changing census boundaries that may be particularly useful because it accounts for the uniquely persistent nature of housing over time.     

长三角地区住宅售租比时空格局演变及影响机制

中国住宅租赁市场与住宅买卖市场的不对称发展,使住宅租金与住宅价格过度偏离,不利于住宅市场的健康发展,从住宅售租比视角切入住宅研究对解决“住有所居”问题具有重要意义。以长三角三省一市县级单元为研究区域,利用LISA时间路径和时空跃迁等方法,分析2008—2018年长三角住宅售租比的时空格局及演化特征,运用地理探测器模型探究住宅价格与住宅租金的驱动因素,进而提炼售租比演变的影响规律及效应。研究发现：① 长三角住宅售租比呈快速上涨态势,售租比及其涨幅总体呈现出由东至西、由南至北递减的空间格局。② 长三角售租比空间结构具有较强的稳定性、依赖性和整合性,其中稳定性由东至西呈减弱态势,路径依赖和锁定特征逐渐强化。③ 经济、社会、人口和预期因素对住宅价格和住宅租金的影响依次降低,各特征变量对住宅价格和住宅租金相对影响程度基本一致。④ 经济增长的稳定性使住宅售租比空间格局具有较强的固化效应,人口流动作用下产生传导效应,社会因素的影响具有保障作用,预期因素作用下使住宅市场具有较多的投机性。     

北京住宅郊区化与就业空间错位

北京从20 世纪80 年代末开始出现郊区化,其住宅郊区化特点尤为突出。北京市住宅郊区化的驱动力与西方城市的郊区化相比既有相似之处又有明显差异,相似之处是：都是城市化水平不断提高与社会进步的必然结果,以及土地有偿使用制度的实施和城市规划的引导; 不同之处在于北京的住宅郊区化是一种被动的郊区化,居民本身并不想离开市区,但是旧城改造与市区内高昂的房价迫使居民不得不到郊区购房。随着住宅郊区化的大规模发展,北京也出现了居住与就业的空间错位问题,这种空间错位虽然与美国郊区化过程中空间错位有许多不同之处,但在本质上是一致的,都是出现居住与就业的空间分离,造成低收入阶层通勤的时间成本与经济成本增加,导致交通拥挤、社会隔离等社会问题。     

广州市居民住房条件的空间分异格局与形成机制

以广州都市区1 361个社区的第六次人口普查住房数据为基础,从住房的建成年代、建筑结构、户均建筑面积、住房生活设施4个方面构建居民住房条件评价体系,分析其空间分异格局与形成机制。结果表明：① 广州市居民住房条件由中心向外围逐渐提升,具有“圈层基础上的多核心”式空间分异结构;② 户均建筑面积和建成年代是决定其住房条件差异的2项重要指标,旧城的住房条件异质性最高;③ 城市发展的历史进程、互换效应和过滤效应、高房价和高地价影响和强化了住房条件分异格局,制度性因素、政府决策和市场力量同时起到了引导和推动作用。