城市土地价格与房地产价格的联动关系浅析

本文通过对城市土地价格与房地产价格的联动关系分析研究:土地价格与房产价格存在着不可分割性、统一性、关联性与联动性、横向竞争性和制衡性等特点,城市土地价格与房产价格能否协调发展对房地产业运行有重大影响。一方面高房价拉动土地价格上扬,另一方面,土地价格对房产价格在长时间内产生影响。但土地价格只是影响房地产价格众多影响因素之一,调控房产价格,必须从控制需求入手,打击各种形式的炒作行为,保障房产价格的稳定增长和房市的稳定发展。     

城市景观对住宅价格的影响——以杭州市为例

优美的城市景观是人们日常生活休闲、娱乐的场所, 给人们带来心理上的愉悦和舒适感, 对城市的品质内涵也有重要影响。由于大多数景观效益是隐性的, 其舒适性价值难以用货币价格直接测量, 国内外学者广泛采用特征价格法进行实证研究。本文以杭州市为例, 从建筑、邻里、区位、景观四个维度选择25个解释变量构建特征价格模型, 定量评估了城市内部各类景观对住宅价格的影响。实证结果表明:住宅价格与到西湖和公园的距离呈负相关关系, 而与公园的面积呈正相关关系:其中, 到西湖和最近公园的距离每增加1%,住宅价格将分别下降0.240%和0.036%;公园的面积每增大1%,附近的住宅价格则提高0.012%;广场、山景、钱塘江等景观也对周边一定范围内房价具有显着的提升作用。     

北京市住宅价格的影响因素和轨道交通效应

以北京住宅楼盘样本为例,定性总结了轨道交通对住宅价格的明显增值效应以及距离衰减规律,并且明确了空间影响的距离参数。住宅价格随距离轨道交通站点的远近而变化,最高值出现在离最近轨道交通站点300~600 m之间。从建筑结构、地理区位和邻里环境三方面选取23个变量,采用特征价格模型定量分析了不同因素对住宅价格的空间影响效应和规律。其中,11个变量对住宅价格都有一定影响,建筑面积、混合住宅、精装和容积率以及至高速公路、工业区和公园的距离与价格正相关;至天安门和商业设施距离与价格负相关。住宅价格的轨道交通效应凸显,影响程度高于距天安门和高速公路的距离,已建地铁比在建地铁影响程度高。至已建和在建地铁站距离每减少1 km,价格分别平均上升1 313元/m2和502元/m2。     

城市轨道交通对房地产增值的时空效应

如何定量评估城市轨道交通开发对周边房地产所带来的增值效应,一直是困扰理论界和实务界的重要问题。以深圳地铁一期为例,从"区位特征、邻里特征、结构特征"三方面构建特征价格模型,对其周边房地产增值情况从空间和时间两个维度进行定量分析。实证结果表明,城市轨道交通的空间增值效应显著,影响范围为地铁站点距离700m半径内的区域,该区域内房地产平均增值19.5%。增值幅度最大的是地铁站点100m区域内的房地产,增幅达37.8%。时间维度上,地铁建设期间对周边房地产具有明显的负效应,而运营期内对房地产价格的影响变为正向,尤其是通车后第二年站点周边房地产价格大幅增值。     

大型公园绿地对住宅价格的时空影响效应——以上海市黄兴公园绿地为例

随着居民生活质量的提高和环保意识的增强,居民对环境舒适的支付意愿不断提高。居住环境的价值评估研究受到关注,但对其作用时间和空间影响程度差异的量化研究明显不足。本文以上海市黄兴公园绿地为例,综合运用市场比较法、特征定价法和多元回归分析等方法,并引入加权距离,从时间和空间两个层面分析黄兴公园绿地对周边住宅价格的影响效应,结果表明:黄兴公园绿地所带来的住宅价格增值效应既具有时间上的差异性,又与加权距离存在着显著的二次函数关系,随着距离增加其增值幅度呈下降趋势;其影响效应与加权距离存在着显著的三次函数关系,最大影响半径为1.59km,最强影响区位为0.29km。     

大连中心城区绿地系统生态服务价值时空分异特征研究

以大连市中心城区为研究区域,选取2003、2007、2010年的SPOT5和2012年资源02C卫星遥感影像为数据,运用遥感软件结合外业调查对遥感影像进行处理,提取中心城区绿地,在ArcGIS的支持下,结合景观生态学原理对大连市中心城绿地系统景观与生态服务价值时空分异进行研究。研究结果表明:①大连中心城区绿地总面积逐年减少,至2012年,绿地总面积减少了2.8%,其他绿地破碎度不断提高,逐渐被附属绿地、公园绿地所代替,而绿地斑块总数由2003年的13 632个增长至2012年的14 157个,绿地斑块密度不断升高;②绿地景观总破碎程度指数逐年增加,分布均衡性较差,公园绿地、道路与水系绿地、附属绿地生态服务价值逐渐提升,其他绿地生态服务价值不断降低,而绿地系统生态服务价值总量也从2003年的10 3162.04万元降至2012年的9 050.50万元。     

北京市居住用地特征价格的空间分异特征

基于2004-2009年北京市居住用地出让地块微观交易数据,利用特征价格模型,研究了地块所在区域的社会属性特征对地价的影响以及地块特征价格的空间分异特征。研究显示:①居住用地价格存在显著的空间依赖效应,轨道交通和公园绿地便利性及合理的土地混合利用能够显著提升地价。②人口密度、租用公共住房比例和居住用地开发强度等地块所属社会经济属性对价格影响显著。③居住用地的空间依赖效应、周围商业办公用地溢出效应、轨道交通和公园便利性的特征价格随着就业可达性、教育状况、租用公共住房比例、犯罪率和居住用地出让比例等地块所属社会经济属性特征的变化,存在较大的分异。     

长春市区新建住宅价格的空间格局分析

利用GIS技术对长春市住宅价格空间格局进行了研究,发现长春市住宅价格空间格局整体呈现单中心圈层分布,在长春市动植物公园与南湖广场附近分别出现了2个价格极核;住宅价格次高区域位于城市中心,包含了南湖与伊通河部分段;住宅价格变化幅度区域差异明显,东北—西南方向价格降低速度快,东南—西北方向价格降低慢,并且在城市西部和南部出现了局部高价格区域。在此基础上,分析了长春市住宅价格空间格局的驱动因素,发现住宅价格空间格局主要受到居住环境优势、城市发展战略、交通条件、用地布局及购买主体收入水平等几个方面因素的影响。结合研究结果,对长春市房地产开发格局优化提出了几点建议。未来长春市住宅开发的重点区域将集中在南部、西部和东北部。南部和长东北地区适宜进行中高端生态社区的开发,西部新城应以普通住宅与生态社区开发相结合,铁北地区应以低端住宅建设为主。     

公共服务设施可达性及其对新建住房价格的影响——以北京中心城为例

本文基于北京市公共服务设施的地理空间信息数据, 采用最短距离指标定量分析了商品 住房对教育、医疗、体育、文化、商业、绿地公园等6 大类公共服务设施的空间可达性( 以下简称 “可达性”) , 并通过Hedonic 特征价格模型定量分析可达性对商品住房价格的影响。研究结果表 明: 1) 按照“最短距离”可达性比较, 商品住房对绿地公园、医院和健身场所可达性最好, 而对大型 商场、文化设施、体育场馆的可达性较差; 2) 按照商品住房的区位和价格比较, 城市四环以内和高 价商品住房组别对公共服务设施的可达性明显优于其它组别; 3) 特征价格模型的定量分析表明, 重点高中、球类场馆、文化设施和绿地公园这4 种公共服务设施的可达性越好, 则商品住房价格 越高, 即目前北京市公共服务设施的规划布局在一定程度上被资本化入商品住房价格。     

北京市景观可达性与住宅价格空间关联

随着城市居民对住宅环境要求的不断提高,城市景观对城市住宅价格分异影响日趋显著。分析景观对住宅价格分异格局的影响,可为城市住宅空间结构的规划提供依据,为规划与管理部门提供决策参考。以北京城区二手房小区为样本,基于ArcGIS空间分析方法和特征价格模型,探讨景观因素对北京市住宅价格空间分异格局的影响。以主流房地产交易网站二手商品房报价资料为基础数据,共采集到2012 年1 月北京市城六区有效住宅小区样本3174 个,对住宅样点进行空间化处理,并建立住宅空间信息数据库。运用密度分析、空间插值等方法,分析北京市住宅空间分布特征与价格空间分异格局。核密度分布图显示：北京市住宅空间分布呈现显著的向心化与离心化并存现象,总体上以天安门为中心向周边呈衰减趋势,在地铁转换站点形成了多个集聚次中心。在此基础上,从住宅属性、交通因素、区位特征等方面选择主要解释变量,构建地理加权回归模型,对住宅价格影响因素进行分析,重点探讨景观可达性（如绿地、水景、山景等）与住宅价格的关联。结果表明：次中心与住宅价格关联最为显著,绿地、水景、山景与住宅价格存在一定程度关联。其中,山景和高绿化率对住宅价格增效明显;由于水质较差,北京城六区内河流与住宅价格存在负相关;污水处理以及丧葬场所等污染源与住宅价格也存在显著负相关。远离污染源、靠近宜人景观、低容积率、高绿化率是居民选择住宅的需求。     

The role of local land-use on the urban heat island effect of Tel Aviv as assessed from satellite remote sensing

Climate change in cities has received much focus in the past few decades. Heat stress in urban areas has an adverse effect on human health and is expected to worsen in the future due to the global warming. Vegetation has been shown to mitigate this effect, but introducing ‘green’ areas into the metropolitan space is a challenging task. We assessed the thermal load in terms of surface temperature in Tel Aviv, the biggest metropolitan area of Israel. The thermal effect of four different urban land uses was estimated. Specifically, we compared the cooling effect of residential areas with high vegetation cover (referred here as ‘green’ residential) to that of small to medium size (2–40 ha) public parks. To this end, we used satellite data of land surface temperature (LST) and the Normalized Difference Vegetation Index (NDVI), as a surrogate for vegetation cover. High-temporal data were combined with high spatial resolutions data to produce 10-year average LST and NDVI maps at high spatial resolution over Tel Aviv. As expected, industrial areas had the highest LST due to lowest ratio of vegetation to free space area (1%), while ‘green’ areas displayed the lowest LST. Green residential and small-medium public parks had comparable thermal loads, with green residential having slightly lower LST (by 0.5 °C). In general, small-medium public parks displayed higher LST than expected. Inefficient use of free spaces for vegetation, i.e., relatively low vegetation cover to free space ratio, was probably the main cause for this. Public parks had a higher local cooling effect, but a less continuous one on the proximate surrounding (30–90 m from the park), probably due to their relative location in the urban fabric. Our results suggest that ‘greening’ areas within the private urban space should be encouraged at the expense of building new small-medium parks in metropolitan areas that lack the sufficient free space for larger parks. The outcome of this study may have key implications for urban planners seeking to mitigate urban heat island effects under the limitation of existing dense urban layout.     

杭州城市休闲绿地可达性分析

基于GIS空间分析技术, 运用最小距离法和基于路网的行进成本分析法, 对不同尺度的杭州城市休闲绿地空间可达性进行定量测度。研究结果表明:① 杭州城市休闲绿地的平均可达时间为3.8 min, 92.11%的居民可在10 min 内到达一处休闲绿地;可达性最差(可达时间30~50 min)的居民区分布在主城区的边缘地带。② 风景区类休闲绿地的可达时间为20.33 min, 可达性最好的是西湖风景区绿地和西溪湿地风景区绿地。③ 各乡镇街道到风景区绿地的可达性呈现出以西湖为中心的不严格的圈层结构, 距离西湖风景区越远, 可达性越差。最后探讨了杭州城市休闲绿地可达性的差异, 以期为城市休闲绿地研究提供新思路, 为杭州城市休闲绿地的空间格局优化提供科学参考。     

大连城市绿地可达性对房价影响的差异性分析

研究房价、遥感影像等多源数据,采用邻域分析法和地理加权回归模型分析大连市中山区绿地可达性及其与房价之间的空间相关性。结果表明：① 房价均价14 745.35元/m²,呈环状分布,由沿海向内陆衰减、桂林街道起中心向外围递减;② 研究区内可达性最好的绿地类型是街旁绿地,绿地可达性总体水平最高街道是桂林街道;公园绿地可达性最好的住宅区分布在昆明街道和桃源街道,街旁绿地可达性最好的住宅区分布在桂林街道,附属绿地可达性最好的分布在老虎滩街道,其他绿地可达性最好的分布在桃源街道。③ 不同类型绿地可达性对房价影响作用程度递减排序为：附属绿地、街旁绿地、公园绿地和其他绿地;附属绿地、街旁绿地和其他绿地与房价呈现空间正相关,随着到达绿地距离降低,房价呈现增长趋势;公园绿地与房价呈现负相关,随着到达公园绿地的距离降低,房价呈现衰减趋势。     

北京市绿带游憩空间分布特征及其成因

绿带是阻止城市蔓延、提高城市生态安全格局的重要手段,其游憩开发能够为大都市游憩空间紧缺提供有效的解决途径。以北京市第二道绿带为研究区,以2013年绿带内6种类型游憩空间（共448处）为研究对象,运用Kernel核密度算法等空间分析方法,从北京市绿带游憩空间的整体分布格局、规模容量特征和各类型游憩空间分布特征及成因三个层面进行分析。主要结论：① 从整体分布格局来看,北京市绿带内形成了若干游憩空间集聚区域,游憩空间结构出现“北密南疏”的整体特征;北部游憩空间集聚程度高且分布连续成带,南部游憩空间集聚程度较低且分布离散成团;北部温榆河沿岸地区游憩空间大量集聚,成为绿带游憩空间结构的主要骨架。② 从规模容量特征来看,占地规模较大的游憩空间呈集聚分布,规模较小的游憩空间呈分散分布,绿带内已形成了6个由面积规模较大的游憩空间密集分布构成的热点区。③ 绿带内6种类型游憩空间分布特征及成因表现为：绿带内的资源环境本底决定了既有吸引物游憩空间的空间特征;政策性规划引导郊野休闲公园空间分布相对均匀;重要水系与运动健身游憩空间的空间分布高度关联;主题活动游憩空间更倾向于靠近主要交通干道;会议度假游憩空间与北京市地热资源分布契合度高;民俗体验游憩空间大量分布在海淀区上庄水库周边。揭示了北京市绿带游憩空间布局情况,为中国绿带游憩体系的统筹建设、空间结构调整和布局优化提供了参考。     

Urban Open Spaces in Historical Perspective: A Transdisciplinary Typology and Analysis

Urban open space provides a unique conduit for the sociospatial study of urban history. We propose seven categories to help scholars historically situate and analyze urban open spaces: food production areas, parks and gardens, recreational space, plazas, streets, transport facilities, and incidental space. We use these categories, and the contrast between grey and green space, to compare examples from archaeological, historical, and recent times across a broad geographical range. Top-down and bottom-up actions dialectically intersect in the establishment, use, and reproduction of urban open space, and many open spaces prove to be particularly flexible in serving the general population. These findings can inform comparative urban analysis, and they help contextualize current debates concerning the socioeconomic, political, and urban ecological functions of open and public spaces.     

Examining the economic impact of park facilities on neighboring residential property values

The economic impacts of parks on adjacent property values have been extensively studied in the literature. Studies on how individual park facilities influence property values, however, are rarely found. While park facilities are essential for providing diverse recreational opportunities, their economic impacts should also be considered when designing a park system. This study, therefore, applied hedonic regression models to examine the impacts of park facilities on neighboring residential property values within the city of Minneapolis, Minnesota, United States. The park facilities examined are divided into two categories: passive (i.e. passive recreation space, water features, and gardens) and active (i.e. children's play grounds, ball fields, tennis courts, skate park, etc.). Analysis of results suggests that park facilities for passive recreation, with the exception of urban gardens, are likely to have positive impacts on property values. Active facilities, especially skate parks and children's play areas, tend to introduce negative impacts. The impacts of facilities on property values decrease over distance zones from parks, which is consistent with the findings in the literature. Moreover, the impacts of facilities on property values vary with size, as gardens and most active facilities are more likely to be beneficial in small parks, while water features in large parks tend to increase property values.     

社会公平视角下深圳公园绿地可达性研究

公园绿地是城市中重要的绿色基础设施。针对传统可达性分析微观尺度研究不足和交通成本估计失真等问题,以深圳为例,采用公园绿地矢量数据和基于手机SDK（Software Development Kit,软件开发工具包）定位的人口数据作为供需数据源,基于住房分类数据以城中村、保障房、商品房居民划分社会群体,利用改进的高斯两步移动搜寻法计算得到居住小区尺度的公园绿地可达性社会公平情况。研究发现：① 深圳公园绿地可达性存在社会分异：商品房和城中村可达性较好;公租房和安居房社区公园可达性差;人才住房仅对社区公园可达性高;② 驾车可达性最均衡,公共交通方式下不同住房群体间的可达性差异较大。研究补充了中国城市公园绿地可达性社会公平研究的不足,改进了小尺度可达性研究的数据与方法,为公园绿地规划体系提供反思,并可为深圳城市发展提供政策依据。     

基于支付意愿的干旱区绿洲城市居住区绿地愉悦价值研究

干旱区绿洲城市普遍存在居住区绿地率低、居住环境质量不高的问题,量化居民对居住区绿地的支付意愿及城市居住区绿地的愉悦价值,有利于正确评价城市绿地的价值,科学规划城市空间。基于问卷调查,利用支付卡式条件价值法和Tobit模型测算乌鲁木齐市居民对改善居住区绿地建设与服务的支付意愿,借助计量模型的假设检验对其影响因素进行定量分析,并基于支付意愿得到城市居住区绿地的愉悦价值。结果表明：（1） 乌鲁木齐市居民人均支付意愿为148.75 元·a^–1,远高于东部地区,不同属性居住区的支付意愿为商业小区>单位大院>自建房。（2） 受访者性别、收入、家庭结构、需求偏好、认知与意识等特征对其支付意愿有显著影响,且非虚拟变量对决策的影响程度可借助经济学中的“边际理论”度量。（3） 乌鲁木齐市居住区绿地愉悦价值为3.31×10⁸ 元·a^–1,利用居民对绿地生态功能和社会功能的认知赋分,发现其生态服务价值略大于社会服务价值。研究可为建立不同尺度绿地支付机制,提升绿洲城市居住区人居环境质量,优化城市空间布局及维护绿洲城市生态平衡提供科学参考。     

武汉市多维度城市公园绿地空间公平性分析

以武汉市中心城区为研究区域,居民建筑为研究单元,基于步行、骑行及公共交通3种出行方式,从城市公园绿地数量、质量及可达性3个维度衡量每个建筑单元的公园绿地空间公平性水平。结果表明：① 3种交通方式下建筑单元的公园绿地公平性分布相差较大,但整体呈现由城中心沿江区域向外围辐射递减的分布特征;② 随着居民出行方式的升级,极限出行时间内居民的活动范围不断扩大,因此所享有公园绿地公平性水平逐步提升;③ 城市公园绿地资源与人口分布存在空间失配现象,多数公园绿地分布于城市中部,而南北部城郊区域分布较少,西北和西南部多数区域居民享有公园绿地公平性水平整体较差。     

中国地级以上城市公园绿地服务水平评估:数据、模型和方法

现有城市公园绿地服务的评估常以给定的城市空间范围和公园绿地为前提,评估对象及其空间范围具有较大随意性,致使很难根据评估结果判断城市公园绿地的空间配置是否合理,或对不同城市进行比较。本文对城市公园绿地服务水平评估的数据、模型和方法进行了梳理,从公园绿地的类别、等级、服务范围和可选择性等要素着眼,提出了以城市建成区内居民至周边公园绿地的可达性为核心的评估指标和模型方法。运用开源空间数据和Densi-Graph分析方法,解决了城市公园绿地空间数据的提取、城市建成区范围的界定、指标构建等关键技术问题,使城市公园绿地的评估获得了客观性、统一性和可比性的保障。对全国273个地级的评估结果表明,我国地级市公园绿地服务覆盖率平均值达到64.8%,尚有超过两成的城市公园绿地服务覆盖率不到50.0%,公园绿地服务水平与现行国家标准之间尚有差距。公园绿地服务水平存在明显的区域差距,服务水平较高的城市显著集中于特大城市、东部沿海发达地区和东北地区,同时,与城市人口规模相对应呈现出S型曲线上升趋势。为避免区域发展的不协调,应增加对中小城市和中西部地区城市绿地公共服务的投入。