基准地价评估中电子专题地图制作技术探析

原国家土地管理局分别于1989年和1993年颁布了《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》，时至今日，基准地价的评估技术与方法已经日臻完善，文章阐明了电子专题地图的制作在基准地价评估中的作用，并以土地定级为主，详细论述了基准地价专题地图的基本属性及实现机制，作者认为基准地价电子地图具有统计分析功能，当用户提出要求时（如询问地价在某范围的样点），系统即可自动地从地图数据库中检索出符合条件的样点，并在地图上高亮显示，还可根据多年地价样点的分布变化情况比较分析地价走势，预测未来地价发展情况，揭示其地理，经济规律性。     

城市基准地价评估的容积率内涵及其修正系数的确定--以石家庄市为例

基淮地价评估是当前城市地价评估的主要形式。容积率既反映了土地的利用状况，同时也是影响地价的主要因素之一。该文阐述了容积率内涵，分析容积率与地价、环境的关系，探讨合理容积率的确定，以石家庄市为例，探索容积率修正系数确定的正确途径，避免在容积率概念、修正系数等问题上产生混淆。     

城镇基准地价平衡研究

城镇基准地价平衡,是为了协调区域地价,充分发挥地价在调控土地市场中的作用,使基准地价能客观地反映出不同城镇间真实的经济差异和地价水平,促进土地市场的均衡发展。基准地价平衡以土地分等为依据,并综合考虑在区域内的地位和作用、不同城镇间的经济差异、市场地价总体水平等情况确定,形成各等城市、县、建制镇的基准地价序位。以山东省17个地级市为例,研究了基准地价平衡的过程,把山东省17个地级市的地价纳入到同一个体系中,使城镇间的地价建立起可比性,为城镇地价体系的建立奠定了基础。     

基准地价评估中异常样点剔除方法研究

分析了均值-方差法剔除异常样点的过程,指出均值-方差法存在剔除标准难以确定、无法体现级别基准地价的内在联系、破坏样点地价空间分布的连续性、影响宗地地价评估的科学性等缺陷,提出了改进完善均值-方差法的思路和方法:将样点地价与其所在位置的土地质量联系起来测算定级总分值理论地价,并将理论地价作为均值;计算样点地价的理论标准差,用理论标准差代替方差.最后,以理论均值和理论标准差为标准来判断样点地价是否异常,从而完成异常样点剔除,并应用实例对改进的均值-方差法进行验证.     

省域城镇土地等别和基准地价快速更新方法研究——以江苏省为例

城镇土地等别和基准地价更新体系是对区域城镇地价水平进行平衡和宏观调控的重要手段.以江苏省为例,在综合分析原分等体系中"分等因素-分等因子-分等指标-等别指数"之间相关性及对应权重状况的基础上,得到全省城镇土地等别影响要素最小集及对应的权重集,据此构建省域城镇土地等别快速更新模型;然后,根据全省城镇土地分等指数与基准地价数据,建立了"基准地价-等别指数"耦合模型;最后对2个模型进行验证.结果表明,该方法对于江苏省省域土地等别和基准地价的快速更新具有较好的适用性,可为该省城镇土地等别和基准地价适势监测与调控提供技术支持.     

基于协同克里格的基准地价评估及空间结构分析

随着社会主义市场经济体制的不断完善,城市建设越发需要有章可循。城市土地的合理配置是城市发展的重要环节,其基础性工作之一--城市基准地价评估更是作用显著。在对传统地价评估方法和常规克里格方法进行总结及评析的基础上,提出了基于第二信息源的协同克里格方法,并对其预测结果和精度加以全面分析,最后详细解读了由该方法反映出的地价空间结构特征。实证研究表明:克里格方法与反距离加权法相比,在预测及校准误差方面有着明显的改善;协同克里格法在均方差精度指标上更显优越性。因此,协同克里格法更具实用性和科学性,可以广泛应用到各级城市地价评估工作中。     

新一轮基准地价更新应注意的几个问题

地价一直是土地市场上最活跃的因素,在土地储备和招标、拍卖、挂牌供地政策全面实施的情况下,如何运用价格机制调控土地市场,已成为新形势下的关键问题.城市社会经济的发展、基础设施建设的不断完善,城市地价的空间分布规律发生了变化,必须进行新一轮的基准地价更新.定期进行基准地价更新是城市社会经济发展的要求.运用数理分析和统计的方法,对新一轮基准地价更新应注意的几个问题进行了理论研究和实证研究.研究结论认为,基准地价内涵及基准条件的界定、样点地价数据的检验、基准地价结果分析是提高新一轮基准地价更新质量的重中之重.     

基于Kriging的宜都市农用地基准地价评估研究

在运用收益还原法测算样点地价的基础上,通过评价有限的、具有内在相互作用和代表性的样点,采用Kriging空间分析方法建立农用地数字地价模型,测算基准地价,并以宜都市农用地的基准地价评估为例,对运用该方法所得结果进行了验证分析.研究结果表明,宜都市农用地30年使用权价格处于15.89～9.35元/m2,估值精度整体较高.提出的分析方法在一定程度上克服了传统基准地价评估中按级别取平均值的缺陷,提高了结果的准确性;同时参考其结果的空间分布可作为其它类型价格的基础,也有利于基准地价的更新.     

城市土地综合基准地价评估方法探讨

在城市土地类别基准地价测算基础上,依据土地最高收益原则和最佳利用原则,并借用阿朗索竞租理论和边际分析法,可评估出城市土地的综合基准地价.本文概略说明了上述理论和方法,并用这些理论和方法对苏南某一城市的综合基准地价进行了评估.     

城市商住综合用地价格评估方法探讨--以乐清市为例

从土地资源立体空间合理利用的角度看，商住用地是城市集约利用土地的一种典型方式。文章在分析商住用地价格特征的基础上，以浙江省乐清市为例，探讨采用“商业用地基准价格与住宅用地基准价格相复合的方法”来评估商住综合用地的价格。     

河北省城镇土地基准地价结构比率分析

通过对河北省４０个城镇土地基准地价评估成果统计分析，揭示了城镇土地基准地价内部结构比率的一般规律。     

河北省城镇基准地价结构比率变动分析

该文分析河北省典型县 (市 )基准地价更新结果 ,计算了现行城镇土地基准地价内部结构比率关系 ,并与更新前基准地价内部结构比率进行比较 ,总结出比率变动的一般趋势。     

基于城市地块变化的基准地价更新研究

采用传统的方法编制地价指数及更新基准地价需要大量的地产交易资料,而我国大多数城镇地产交易市场尚未发育完善,存在收集资料困难,操作难度大等问题。文中在研究城市地块变化及其测度的基础上,通过分析地块变化指数和地价指数之间的相关性,建立了相关模型,从而测算出地价指数并更新基准地价。以土地市场发育不太完善的广西县级城市——桂平市为例进行了实证研究,并采用德尔菲法对结果的合理性进行了分析。结果显示,专家评价平均值为49.83,标准差为2.256 7,符合度为99.66%,说明基于地块变化的基准地价更新的方法是科学可行的。     

呼和浩特市旗县城镇基准地价及影响因素比较分析

本文在介绍基准地价内涵的基础上,采用比较分析法从自然条件、社会经济条件等方面对比分析呼和浩特市5个旗县城镇基准地价的特点,阐述呼和浩特市城镇基准地价及其空间分异特征和城镇基准地价与其影响因素的关系。研究结论是城镇商业、住宅和工业用地的基准地价呈递减的趋势,商业、住宅、工业用地的平均基准地价比为4.22∶1.50∶1。商业用地的地价分布由于受到道路的影响,临路形成较高的基准地价区域,住宅用地基准地价由中心向外,级别和价格呈较均匀递减的变化规律,城镇规划因素在基准地价评估中具有重要作用。基准地价与区位的影响因素密切相关,各因素相互作用共同影响地价的高低。各旗县应积极改善地价影响因素,缩小基准地价的差距,促进区域经济的发展。该项研究为今后呼和浩特市土地市场的发展,引导土地合理、集约、高效利用,充分发挥土地的潜在价值起到促进作用。     

河北省城镇商业用地基准地价比率关系空间分布格局

基准地价作为我国城市地价体系的重要组成部分,是政府调控土地市场地价、引导和优化土地资源配置的依据.根据近年河北省115个城镇商业用地基准地价的最新动态,计算基准地价结构比率关系,统计归纳城镇地价内部变化的一般规律,并根据计算出的城市基准地价级别变化斜率或坡度,揭示其空间格局及形成机制.研究表明:不同的区位、不同的经济发展水平以及不同的聚集程度都会影响到地价的结构比率关系.总体来看,城市中心区到外围的地价变化坡度,全省可划分为陡、中、缓3个区域.     

非均质空间随机扩散方程及其在城市基准地价评估中的运用

本文通过在非均质空间条件下，革新随机游动扩散模式的理论推导，建立了非均质空间随机扩散方程，并对其参数的确定进行了讨论。同时，将此方程应用于城市基准地价评估，予以实验验证。     

基于Hedonic模型的城市住宅地价影响因素研究——以南京市为例

基于城市土地二级市场的监测点地价数据,构建了城市住宅地价及其影响因素的特征价格模型,分析城市住宅地价影响因素的作用规律。研究发现:市中心、公交站、地铁站、中学、小学、医院、工业污染和容积率8个因子对住宅地价的影响是显著的,市中心和工业污染是负向影响,其他因子都是正向影响。人们对于住宅用地所具备的特征考虑如下:与城市中心区域的远近,住宅周边的公共交通条件,住宅所处学区内学校质量,周边的医疗卫生条件,环境质量条件等。科学地把握城市土地二级市场上住宅地价影响因素的作用规律对政府相关部门更加合理地配置城市土地资源有重要意义。     

长春市商业用地基准地价演变过程及驱动因子分析

基准地价作为中国城市地价体系的重要组成部分,是政府法定的公示地价之一,也是目前中国地价评估的基础。城市基准地价的动态变化过程中,基准地价价格水平的提升和基准地价空间格局的变化是城市经济发展、城市规划建设共同作用的综合结果。论文以长春市商业用地基准地价为例,探索城市基准地价演变的规律。首先计算长春市1995年至2010年商业用地不同级别的地价环比结构的特征值,分析长春市商业用地基准地价的价格动态变化特征;然后利用ESDA分析工具,通过2006年和2010年长春市商业区段路线价的空间格局变化分析来概括讨论长春市商业用地基准地价的空间格局变化;最后结合数学模型分析确定长春市商业用地基准地价演变的驱动因子,最终归纳总结了基准地价演变的规律,即经济发展推动机制、供求机制和规划引导机制共同推进和制约了基准地价的价格和空间格局的演变。     

呼和浩特市居住用地地价分布的时空特征

分析城市内部基准地价的时空格局,有助于土地市场的宏观调控和土地资源的优化配置。本文以呼和浩特市区为研究区,在城市居住用地土地价格调查和动态监测的基础上,对2001￣2007年居住用地分布的时空特征进行分析。主要结论如下：城市主城区居住用地的级别和基准地价由内向外顺次降低,但级别边界受到城市道路的直接影响;基准地价与级别之间存在着显著的负相关关系,随着城市的发展,高低级别间基准地价的差距进一步扩大;研究期内,基准地价变化在时间上呈现出阶段性特征,在空间上城市中心区和城乡结合部基准地价增幅最快,城市腹地稍慢,近郊区最慢。     

呼和浩特市居住用地地价分布的时空特征

分析城市内部基准地价的时空格局,有助于土地市场的宏观调控和土地资源的优化配置。本文以呼和浩特 市区为研究区,在城市居住用地土地价格调查和动态监测的基础上,对2001~2007 年居住用地分布的时空特征进 行分析。主要结论如下：城市主城区居住用地的级别和基准地价由内向外顺次降低,但级别边界受到城市道路的直 接影响;基准地价与级别之间存在着显著的负相关关系,随着城市的发展,高低级别间基准地价的差距进一步扩 大;研究期内,基准地价变化在时间上呈现出阶段性特征,在空间上城市中心区和城乡结合部基准地价增幅最快, 城市腹地稍慢,近郊区最慢。