北京经济适用房布局特征及影响因素研究

20 世纪90 年代,中国开始实施经济适用住房政策。然而,在政策的实施过程中,由于不合理的布局,经济适用住房并没有切实解决中低收入家庭的住房问题。学者们通过研究发现,大多数经济适用住房被安排在城市边缘地区,缺乏配套公共设施。目前,相关研究较多关注经济适用住房的空间布局及其引发的社会问题,少有学者关注影响经济适用住房布局的因素。因此,本文试图从地方政府的视角解答影响经济适用住房布局的因素。研究提出假设,地方政府受到土地财政收入的驱动,将经济适用住房项目布置在对土地收益损失最小的地方,同时兼顾政策实施过程中的拆迁压力、住房市场结构以及公共交通便利性等。在假设基础上,对北京经济适用住房空间布局的时空特征进行分析,并构建经济适用住房布局的影响因素模型。结果发现：1999-2009 年间北京经济适用住房建设速度放慢,同时呈现向五环以外扩散及向某些点集聚的趋势;模型结果证实土地价格是政府在落实经济适用住房项目时考虑的重要因素。     

Deconstructing consultative frameworks: the case of staff housing provision in Burringurrah,Western Australia

Housing for government‐employed staff in remote Aboriginal communities is a topic that raises considerable debate amongst those whom it affects. Striking at the heart of Australia's effort towards reconciliation and a legacy of policy failure, debate regarding standards and siting of staff housing is highly political in nature. In Burringurrah, Western Australia, two government agencies recently undertook projects to provide staff housing within the community. Each agency approached its projects differently, but in both cases response at the ‘grassroots’ level was negative. This paper argues that a primary, but indirect, influence on ‘community’ satisfaction was the ideological structure of each agency. It follows, then, that understanding this organisational context is crucial to achieving more appropriate housing outcomes in the community.     

A look inside the struggle for housing in Buenos Aires,Argentina

Set in the broader context of increasing urban precarity and displacement of the urban poor and working classes, this paper examines the social and collective significance of housing precarity and eviction as it is experienced by Latin American, immigrant families living in informal hotels in Buenos Aires, Argentina. I analyze the internal dynamics, interactions and relationships between residents of informal hotels, the housing organization CIBA (Coordinadora de Inquilinos de Buenos Aires), which fights for housing rights for the poor in the city, and the city government sponsored housing subsidy. I argue that urban precarity severely limits opportunities for collective organization around better housing and political and social change. I show that despite CIBA’s objectives to transform social and political conditions for the poor in Buenos Aires, residents often operate under other assumptions and goals, in part because of the temporal and spatial restraints under which they live. Instead, residents of informal hotels work with CIBA in order to secure access to basic, urgent needs. These different expectations and understandings produce contentious relationships of dependence and subordination that are exacerbated by the eviction process and the city government housing subsidy.     

广州市保障性住房社区居民的居住-就业选择与空间匹配性

从居住-就业区位选择角度出发,以广州市典型保障性住房社区(棠下小区、同德小区)为案例,研究保障性住房居民的居住－就业选择特征及其空间匹配性的群体差异和影响机制。经过十多年的发展,研究小区发生明显的居住人群过滤现象,出现大量转售和转租情况,形成保障性住房、商品房、转租房、原单位房的住户结构。保障性住房住户和商品房住户的居住与就业地的空间关系变化较大,其空间不匹配问题突出,但二者在形成机制上存在较大差异。前者主要因保障性住房供应的政策性因素,使其住户的区位选择与主要就业场所不匹配而引发的,属于被动迁移型空间不匹配现象;后者主要是购买转售的保障性住房的住户,为获取保障性住房的政策性福利而通过市场方式选择远离其就业场所空间而引发的,属于主动选择型空间不匹配现象。私人转租房住户和原单位房住户的居住－就业空间匹配性良好。保障性住房的转租和转售在一定程度上产生了政策性福利的再分配,存在一定的不公平性;同时,居住－就业空间不匹配对相关居民的生活质量也带来一定的影响。因此,需要进一步研究保障性住房合理的空间布局方案和实施途径,优化城市空间结构,在考虑社会公平的前提下尽量解决各类群体的居住与就业问题。     

Housing privatisation in the transformation of the housing system - the case of Tartu,Estonia

The article deals with the process of housing privatisation during the 1990s in Estonia and its impacts on social inequalities. The transformation of the social system has resulted in a changed pattern of housing occupancy and new bases for social inequalities. The major causes of change are related to the privatisation process. Briefly, it will be argued that in Estonia the opportunities of households to privatise were not related to their socio-economic status. Rather, their gains were related to their housing situation at the beginning of the privatisation process. As an impact of the privatisation, the gap between the rental and ownership sectors, as well as the social segmentation across different housing submarkets based on form of occupancy, are increasing.     

城市政府基础设施投资在住宅市场的资本化考察——基于广州价格数据的Hedonic模型构建

Hedonic价格模型在西方发达国家是分析住房市场的常用工具,具有较高的针对性和实时性,并且是衡量外部性的定量科学方法。通过2005年、2006年和2007年三个独立的时间截面数据,建立广州住宅市场的Hedonic模型,揭示了广州居民住宅偏好随时间变化的方向和程度及发生变化的原因,并重点衡量了城市政府的基础设施投资在住宅市场中的资本化程度。结果显示广州居民对于中心区位、良好的交通通达性、大规模的小区和水景景观具有持续上升的偏好,而对于城市政府来说,在地铁建设、景观改造、教育质量提升等方面的长期性公共投资,反映在住宅市场中,即是对此不断增长的住房偏好,并通过模型也对这种投资效用的程度进行了较准确的定量测算。     

基于尺度收缩方法的中国县级尺度房屋结构数据推算

以国家统计局公开发布的2005年全国1％人口抽样调查数据为基数,对全国县级尺度农村房屋结构的比例构成进行了推定。针对全国性普查数据存在的问题,开发了基于不同空间精度等级的数据收缩模型,利用中国建筑气候区划、建筑热工区划、人口和社会经济指标等因子,推定了2300多个县级空间单元的农村地区不同建筑结构的房屋比例和数量。同时...     

The differential geography of housing affordability in Sydney: a disaggregated approach

ABSTRACT

Despite extensive studies being devoted to housing affordability in Australia, few have investigated housing affordability at a disaggregated level. This is in spite of the fact that there are existing socio-economic and demographic disparities across different regions of a city. This study aims to fill this gap by examining housing affordability in Sydney, a city that is characterised by diverse demographic and socio-economic mix, from a sub-city perspective. Two dimensions of affordability are assessed from 1991 to 2016: entry-level and ongoing housing affordability. The study finds that entry-level housing remains extremely unaffordable in all regions of Greater Sydney, although the level of unaffordability varies across regions. Specifically, the deterioration in housing affordability is more obvious in low-income regions such as Western Sydney. In addition, the ongoing housing affordability of those who have entered the market improves considerably within 5–10 years, although there are significant variations between different regions. Importantly, residents in low-income regions such as Western Sydney take a longer period to improve their ongoing affordability. The findings of differential geography of housing affordability have some profound policy implications. Policymakers should consider the disparities across different regions by formulating a more targeted and regionally balanced housing policy.     

中国农村地区房屋结构及其脆弱性的分析(英文)

The damage of dwelling houses constitutes the primary cause of casualties and asset loss in seismic disasters that occurred in Chinese rural areas. The structure of houses is crucial for assessing the vulnerability of rural houses. However, at present, available data on rural housing structure are incomplete and their spatial scales are inconsistent. This paper estimated the amount and ratio of rural houses in five structures, namely ’wood’, ’brick’, ’mixed’, ’reinforced concrete’, and ’other’, for 2380 counties across China. With the percent-age sampling census data in 2005, four accuracy levels were specified. Then, a set of down-scaling models were established, where the impact of climate, economic development level and ethnic minority cultural factors on rural housing structure, as well as the spatial autocorrelation of neighboring spatial units were considered. Based on the estimation results, a database of county-level rural housing structure was established, based on which the vul-nerability of rural houses in different areas was clarified.     

土地出让价格信号引起的房价变化时空扩散效应

从信号传递角度出发,研究土地出让事件冲击带来的房价变化在时间和空间上的扩散效应。利用杭州2006年1月-2010年3月177宗住宅用地成交数据和251个新建商品住宅楼盘交易数据,借助GIS相关软件展开实证研究,结果发现:①土地出让价格信号引起房价的变化,对房价的影响具有“不对称性”;②房价变化以出让地块为中心往外扩散,呈现“波纹效应”;③房价变化具有“持续性”,土地出让价格信号对房价的影响持续四个月,影响范围达3 km以上;④房价波动强度随时间推移和空间延伸不断渐弱。对此,政府应尽量保持地价平稳,规避地价信号所产生的市场波动风险。     

扬州市住宅价格的空间分异与模式演变

以2001-2012 年扬州中心城区各居住小区的住宅平均单价为基本数据,通过建立住宅价格总体分异测度指数(GDI) 计算其总体分异趋势及各住宅类型内部的分异趋势;采用核密度函数等方法探索住宅价格的分布形态和分异格局的演变规律;利用趋势面分析不同住宅类型价格的空间分异趋势;基于上述结果总结空间分异的演变模式,并分别探索空间分异与格局演变的驱动力。结果表明：① 2001 年以来扬州市住宅价格差距显著增大,分异趋势在波动中增强,与城市住宅均价的年增长率耦合;住宅价格呈现西高东低的空间分异格局,同档次价格小区由空间集聚转为相对分散,高、低价格住宅区分别沿固定扇面由中心向外围扩散。②不同住宅类型内的价格分异走势差别显著,各类型住宅间的价格趋势面差距明显,但其空间形态类似。③ 空间分异模式由2001 年西高东低的扇形同档次价格集聚式分异转变为2012 年扇形与圈层相结合的多档次价格混合式分异。④ 2001 年以来住宅价格总体分异的核心驱动力是城市居住空间的迅速扩展、居民收入差距的增大、房地产市场的繁荣和住宅类型的多元化,其住宅价格空间格局演变的驱动力为城市发展方向的确立与变化、特定住宅类型建设的区位指向和古城保护、旧城改造与新区建设。     

流出地空间资本与流动人口的住房选择分化

流动人口的住房直接关系到流动人口的市民化水平与城镇化高质量发展。基于2017年中国流动人口动态监测调查数据,论文探究了流动人口的流出地空间资本对其流入地住房选择的影响及其群体差异性。研究发现：流动人口在流入地的住房选择以租住房为主,产权房和免费房为辅,流出地的空间资本是造成流动人口流入地住房选择分化的重要因素。流出地城市规模与住房选择并不是简单的线性相关关系;流出地聚落等级和流出地人文发展水平对流入地住房产权获得有促进作用,但当流出地为乡镇和县城时,流动人口倾向于通过市场途径获取住房。采用删除各流入地地级市中数量较少样本的方法做了稳健性检验,表明上述结论是稳健可信的。异质性分析结果表明,流出地空间资本对流动人口在流入地住房选择的影响在不同代际、受教育程度和收入水平间存在较为显著的差异。论文着眼于流动人口流出地空间资本的影响效应,拓展了流动人口住房选择分化研究的视角,研究结果对进一步优化面向流动人口的住房政策和推进流动人口市民化具有重要政策含义。     

城市轨道交通对沿线住宅价格的时空效应——以福州地铁1号线为例

随着中国城市轨道交通的大力发展,城市轨道交通对沿线住宅价格的影响引起广泛关注,探索其时空效应有助于预测未来新建轨道交通的影响以及帮助政府制定合理的房价调控和城市土地利用政策。以福州地铁1号线为例,探讨城市轨道交通从建设前到建成运营的过程中,对站点周边2 km范围内住宅价格产生的时空效应。结果表明：① 城市轨道交通沿线住宅价格受到区位、邻里、建筑等多方面因素的综合作用,其中,城市轨道交通对沿线住宅价格有显著的增值效应,中高价位住宅市场受到城市轨道交通的影响最为明显。② 空间维度上,住宅价格随着与轨道交通距离的增大而呈现不同程度的递减,至轨道交通站点距离每减少1 km,住宅价格增加5.1 %。轨道交通对沿线住宅价格具有显著的分市场效应,中心城区市场的影响半径大于非中心城区市场,平均空间影响范围为1.5 km;而非中心城区市场的影响强度要远高于中心城区市场,在400 m范围内住宅价格受到轨道交通的影响最大。③ 时间维度上,城市轨道交通在建设期和运营期对沿线住宅价格均呈现出正向影响,且运营期对住宅价格的影响显著高于建设期,运营期相较于建设期平均涨幅达19.63 %;同时,轨道交通的开通给住宅价格带来的效应远大于调控政策以及宏观经济因素的影响。     

基于空间分位数模型的住宅价格分异的影响因素研究——以武汉市为例

住宅价格的变化是关系我国城镇化建设和社会经济高质量发展的重要问题。为探索住宅价格分位点下的影响因素,本文以我国中部国家中心城市——武汉市为例,运用空间分位数模型进行定量分析,同时将两阶段空间自回归模型结果作为对比揭示其优越性。研究表明：① 空间分位数模型不仅能考虑住宅价格的空间自相关性,而且还关注了住宅价格的条件分布特征,更为全面地描述微观因素对不同价位住宅的作用效应。②从分位点来看,高住宅价格的空间自相关性强于低住宅价格的;而且影响因素存在波动性和异质性,相比较于两阶段空间自回归的均值结果,空间分位数模型中各因素的影响程度随着分位点的变化出现上升或下降趋势,对低价、高价等不同价位的住宅影响程度存在显著差异。③ 整体而言,建筑年龄和医疗配套为负向影响因素,容积率等建筑特征、区位特征和教育配套等邻里特征变量为正向影响因素。基于研究结果,合理提高中低价位住宅区域的容积率和绿地率、加大低价住宅区的轨道交通和教育设施的投入力度等应当成为政府部门针对不同价位的住宅制定差异化政策措施的考虑方向。     

韩国公寓更新中的居住形式与居民政治倾向关系研究

韩国首尔江南区是富有中产阶层主要聚集区,是政府主导、公众参与的城市空间变化的典型。在韩国,房地产政策是韩国各党派政府维护执政合法性的主要手段,城市更新与公寓重建是提高房价的重要手段,并对不同社会阶层的居住和生活产生不同影响。公寓重建是韩国阶层、党派之间尖锐政治斗争的对象。首尔江南区住民基于自身阶级身份与利益组成利益共同体,参与推动或阻碍公寓重建的活动。每四年一度的国会议员选举中,江南区呈现按住房价格而选择政党的阶级投票的规律。江南区案例表明虽然政府主导了江南区的城市更新与公寓重建,但当重建侵犯到地区住民的利益时,住民社会驱动力随时出现,并以选票形式对其进行反向干预。因此韩国社会团体与政府的互动塑造了江南区特有的阶层分化与住房分布形式。     

An ex-ante analysis of housing location choices due to housing displacement: The case of Bristol Place

Urban renewal has been criticized for its unintended effects on the displacement of residents to housing situations where they are worse off. The literature concerned with housing displacement focuses on after the fact (ex post) analysis of mobility, hence providing only partial insights to prospective outcomes for residents. In this article, we develop a methodology for predicting before the fact (ex ante) spatial location outcomes for residents facing forced displacement. We ask where in the city will displaced residents locate and how do potential new locations compare to the current one? We apply this methodology to an ongoing urban renewal project in Illinois in order to predict spatial relocation patterns. Our findings show that residents facing forced displacement are likely to relocate to low-priced neighborhoods that are on average as bad or worse off in terms of housing adequacy, accessibility to labor, and shopping. These findings not only bear important implications for urban redevelopment policy, but also help to reveal spatially determined costs of moving which are not factored into current redevelopment impact evaluations.     

基于户籍比较的特大城市住宅价格时空分异研究——以长沙市为例

为揭示中国特大城市住房市场中,不同购房群体在住房价格空间特征上的差异,论文对购房人群的户籍归属地进行划分,以“本地—外来”的视角分别刻画了长沙本地与外来(长沙户籍与非长沙户籍)2类购房者房价格局的时空演进。采取动态空间滞后特征模型(STAR-Hedonic)分析了区位、景观、邻里等因素对2类购房者房价的影响。研究发现：(1)长沙外来购房者房价梯度下降更快,空间更平滑。(2)长沙房价空间一江两岸双中心的总体格局逐步成型。传统CBD五一广场对城市房价的重要性在下降,但是对本地人房价梯度和价格弹性程度维持较高水平,副中心梅溪湖新城对外来人群房价的影响因子的提升幅度更大。(3)外来购房者对住宅品质和邻近配套有更高的支付倾向。(4)楼市的繁荣期和调控期,周边交易价格对2类购房者的影响程度不同。论文从功能需求、主观因素、政策区别和经济动机4个方面探究了2类购房者房价空间分异的成因。在“房住不炒”背景下,关注不同人群房价空间演进和影响因素的变化趋势,有助于特大城市房地产市场“精准调控”的实施。     

基于家庭区位需求的城市住房价格模拟分析

目前关于城市住房价格异质性和影响因素研究多侧重于空间位置分析,从城市系统角度刻画住房价格分异现象有待进一步探索。根据“土地利用—交通相互作用理论”,城市空间的发展过程是各类活动通过交通相互作用的过程,本文构建了交通可达性模型,综合全市经济活动空间分布和交通网络评价城市区位条件,并以北京为例,从就业、教育、消费、医疗服务等各方面评价了城市区位条件,在此基础上依据家庭成员结构,模拟分析了家庭区位需求对住房价格的影响。案例研究表明,本模型对房价的模拟可以在全市范围内达到很好的效果;家庭的区位选择决定着住房价格的空间格局;各类活动中就业对北京市房价分布影响最为显著,其次是消费、教育,而医疗服务对住房价格影响相对较弱。此外,本文所提出的模型系统阐述了城市经济活动分布格局对住房价格的影响,经济活动分布发生变化时模拟结果随之变化,因此,本模型可以进一步拓展用于“以业带人”政策实验,模拟分析疏散各类经济活动后住房价格的变化,也为城市房价及土地市场分析研究提供模型方法上的参考。     

基于六普数据的中国流动人口住房状况的空间格局

住房是流动人口融入城市、实现市民化过程中必须解决的关键问题。基于2010 年第六次人口普查数据,采用住房拥有率、租住房率、住房面积指数、住房不受干扰指数、住房质量指数和住房费用指数6 个指标考察流动人口的住房状况,并综合运用数理统计、空间自相关和系统聚类法揭示流动人口住房状况的属性特征、空间分布与集聚类型。研究发现,与城镇常住人口相比,流动人口的住房状况较差。从空间分布看,流动人口住房状况的各项指标具有显著的空间正相关,在空间分布上不仅存在集聚现象,而且有明显的集聚中心。研究结果还表明,流动人口住房条件综合状况可划分为较好、中等、中等偏下、较差4 级类型区,在全国尺度上的空间分布除个别类型外具有团块聚合的结构特征。在考虑社会公平的前提下,应分类解决不同类型区域流动人口的住房问题。     

长三角房价收入比时空演变格局及收敛性研究

房价收入比是衡量房地产健康状况和探测居民住房支付能力的重要指标。以2008—2018年长三角307个区县为研究单元,运用数值-位序法则和趋势面分析对房价收入比的总体分布特征进行探究,利用LISA时间路径分析房价收入比的时空动态性特征,并检验区域房价收入比的收敛性。结果表明： ① 长三角房价收入比总体上呈上升趋势,空间上表现为东高西低、南高北低的格局,上海、浙江、江苏和安徽依次降低。② 上海和浙江南部房价收入比的空间结构更具动态性,而江苏和安徽更加稳定;长三角房价收入比的空间演化整体上具有较强的空间锁定效应和空间整合性。③ 长三角区县房价收入比整体上不存在σ收敛,但各时间段上均存在显著的绝对β收敛,且各省份内部也均存在着俱乐部收敛现象。城市群房价收入比的变动对居民的流动有着重要的指示作用,并具有扩散效应和虹吸效应。加强城市群房地产市场一体化建设,是促进城市群区域一体化发展的有效途径。