基于C-D生产函数的海域使用权价格评估研究——以连云港市养殖用海为例

收益还原法作为海域评估行业的主要方法,其中纯收益是重要的参数之一,纯收益测算的合理与否直接影响海域使用权价格的准确性。文章以连云港市养殖用海类型的海域使用权价格评估为例,探讨利用生产函数模型来测算海域纯收益。研究发现:生产函数模型能够较好地拟合养殖总收益与海域生产各项要素投入的关系,反映出海域这一要素在生产过程中所做的贡献。研究结果表明:当前养殖用海海域利用效率偏低,海水养殖仍属于粗放型养殖;海域使用权价格受用海方式、养殖海产品种类等因素的影响较大。     

基于C-D生产函数的海域使用权价格评估研究

收益还原法作为海域评估行业的主要方法,其中纯收益是重要的参数之一,纯收益测算的合理与否直接影响海域使用权价格的准确性。文章以连云港市养殖用海类型的海域使用权价格评估为例,探讨利用生产函数模型来测算海域纯收益。研究发现：生产函数模型能够较好地拟合养殖总收益与海域生产各项要素投入的关系,反映出海域这一要素在生产过程中所做的贡献。研究结果表明：当前养殖用海海域利用效率偏低,海水养殖仍属于粗放型养殖;海域使用权价格受用海方式、养殖海产品种类等因素的影响较大。     

论我国海域价格的本质构成

随着我国海域有偿使用制度的推行,海域资源从无偿使用逐步走上有偿使用的轨道,海域资源配置逐渐向市场机制过渡,海域价格评估方法的探讨成为当前海域研究的热点.文章在海域价格形成机制的基础上,从本质上分析得出我国海域价格的构成,对于进一步探讨海域价格的评估方法具有十分重要的意义.     

我国海域资源资产定价研究

阐述了海洋资源资产定价的研究方法及工作流程,构建了海洋资源资产分类定级评估指标并进行了实证研究,针对分类定级结果采用收益定价模型对2014年海域资源资产进行定价评估。结果表明海域资源资产定价受到资源资产级别、纯收益和还原利率等多因素影响,海域资源资产在类型上表现出较大差异,并且资源资产价格随级别降低表现出明显的下降趋势。因此海域资源资产在类型和级别等方面的差别性定价亟须通过精细化调控来实现海域资源资产化管理,以进一步丰富海域综合管理手段,保障海洋经济可持续发展。     

海域评估中还原利率确定方法的研究

收益还原法是海域评估中的重要方法之一,收益还原法的关键是纯收益的确定和还原利率的选取,还原利率的准确确定是海域评估中的重点和难点.本文在借鉴土地评估的基本理论和方法的基础上,从海域的实际情况出发,提出了适合海域评估的还原利率的确定方法.     

假设开发法在海域使用权价值评估中的应用 ——以游艇码头用海为例

随着国家资源管理体制改革的加快,海域资源的市场化配置程度不断提高,而海域使用权价格评估是其基础工作。在诸多评估方法中,假设开发法把在开发和未开发海域假设为已完工状态而进行评估,非常适宜于当前海域市场化出让前的状态,已经成为目前海域使用权评估领域最常用的评估方法。文章选取A市游艇码头项目用海为例,利用假设开发法详细测算了该宗海域价格,并通过对测算过程和测算结果进行分析,探讨假设开发法在海域价格评估领域的应用及局限,对进一步完善海域使用权价格评估工作具有积极意义。     

海域使用权价格评估实例研究

随着国家全面推进海域资源市场化配置,海域招拍挂将成为海域使用权出让的重要形式,海域使用权价格评估是其基础性工作。文章设计建设填海造地用海一级市场海域使用权价格评估案例,利用不同评估方法对海域使用权价格进行评估,最后基于评估过程和结果对各评估方法的适用性进行分析。结果显示:假设开发法理论成熟,能很好地体现海域使用权价格的内涵,可作为海域使用权价格评估工作中最优选择的方法;成本法无法体现海域自然属性和其他影响因素对海域使用权价格的影响,且待评估海域往往为裸海,尚未有实际成本发生,因此并不适用于海域一级市场评估;成本法不适用的根源在于其忽略海域增值收益,亟须在原有计算公式的基础上增加海域增值收益。     

我国海域资源资产价值核算方法与实证研究

本文构建了海域资源资产价值核算的理论与方法,采用市场法和收益法测算未取得使用权海域资源资产的预期纯收益,综合核算海域资源资产价值。结果表明,我国海域资源资产价值总量高,主要集中在未取得使用权海域;不同区片未取 得使用权海域的资产价格与功能类型、离岸距离和用海结构有关。通过市场法和收益法核算出的海域资源资产价格相近, 其中收益法核算的未取得使用权海域资源资产的价格较高,与我国海域资源资产市场化程度不高、近年来海域使用金征收标准 调整有关。开展海域资源资产的分类核算能够在我国现有的海域定价基础上,科学合理地评估海域资源资产的预期收益,核算未取得使用权的海域资源资产价值。应根据自然条件和规划用途开展海域资源资产的精细化管理,科学合理地定价, 并完 善资产的有偿使用和用途管制措施, 从而确保国有自然资源资产保值增值,促进海洋经济持续高效发展。     

成本法在海域资源一级市场价格评估中的应用研究

海域评估不仅是保证海域有偿使用制度顺利实施的基础性工作,而且是推动海域市场化运作的重要技术依据。文章详细阐述成本法及其在海域资源一级市场价格评估中的测算过程,应用安全利率加风险调整法测算了当前交通运输用海的还原利率;并以嘉兴独山港区一宗交通运输用海为例,分析成本法在海域资源一级市场价格评估中的应用,探讨其适用性以及存在的局限性,并提出克服局限性的建议。该研究对于我国开展海域资源一级市场使用权价格评估具有重要的现实意义和借鉴作用。     

海域基准价格评估:厦门案例研究

近年来,随着国家资源管理体制改革的加快,海域资源市场化配置程度不断提高,海域招拍挂即将成为海域使用权出让的主要方式。对海域基准价格进行研究,可以科学确定海域使用权的价格,为海域资源市场化配置提供科学支撑。本文建立了海域定级和海域基准价格评估方法,并利用建立的方法评估了厦门市货运港口用海、客运港口用海、游乐场用海和游艇泊位用海的海域基准价格。结果显示,厦门市各级各类海域基准价格差异很大,各地区各类用海的海域基准价格在11.04～89.32万元/公顷之间。从区域看,同一区域不同用海类型的海域基准价格相差很大,厦门岛周边海域基准价格普遍较高,与陆域的经济发展水平相对一致;从用途看,同级别海域游艇泊位用海年均海域基准价格最高,货运港口用海最低。     

海域基准价格动态更新及其评估方法探讨

海域基准价格更新是海域市场发展的客观要求,可以为政府制定合理的海域政策提供重要依据。现有研究多集中于海域基准价格的制定,而较少涉及基准价格的动态更新。文章基于海域与土地资源的相似性,分析了海域基准价格动态更新的必要性和海域基准价格动态变化的主要原因,同时,对适用于海域基准价格动态更新的评估方法进行了深入探讨。     

论我国海域价格的形成机制

海域有偿使用制度是我国海域使用和管理的一项制度创新,海域价格是随着我国海域有偿使用制度的推行而出现的一个新名词,海域价格是海域市场形成的关键,文章从市场机制、政府机制、海域稀缺性机制及海域的环境效益等四大方面探讨海域价格的形成机制,对于分析海域价格的构成和综合评估海域价格有着十分重要的意义。     

中国海域价格评估制度现状、问题与发展对策

海域市场的发展催生海域价格评估行业的发展,我国海域价格评估制度还处于建设初期,远不能满足海域价格评估行业市场与管理的发展需求。文章在分析中国海域价格评估制度现状的基础上,认为目前海域价格评估制度存在缺乏政策引导和规范、缺乏行业资质认定、评估机构和人员社会认可度低、技术体系不成熟等问题,并针对这些问题提出从理顺监管关系、建立行业自律性管理机制、加强执业队伍建设、完善技术体系等几方面促进海域价格评估制度的发展。     

试论不改变海域属性的增养殖、旅游类用海价格评估

正确认识和评估不改变海域属性的增养殖、旅游类用海价格,对科学制定与合理征收海域使用金,加强国家对海域市场的管理,促进正常交易,以便合理、高效地使用海域十分重要。文章仅从估价原则、主导影响因素的确定及评估方法的选择等方面论述目前不改变海域属性的增养殖、旅游类用海价格评估的研究进展。并在此基础上,针对沿海省、市该类用海的特点,对其价格评估提出了建议。     

旅游用海基准价格评估方法探讨

旅游用海价格评估是推进旅游用海使用权市场化的必要前提,旅游用海基准价格评估是旅游用海价格评估的重要基础。文章根据我国旅游用海市场现状,界定了旅游用海基准价格内涵,提出了市场样点价格测算与海域质量评价相结合的旅游用海基准价格评估的技术思路,探讨了样点价格均值法、价格—分值模型及成熟度修正法等旅游用海基准价格评估方法。     

以海域物权视角探讨海砂开采海域使用权价格评估

在海砂开采海域使用权价格评估中,因对海域使用权与采矿权权利边界认识模糊,不同评估人员对采矿权价款采取不同的计算处理,导致评估结果相差甚大。文章从海域物权的视角分析海域使用权和采矿权的法律属性,研究两者权利标的物的不同法律性质,从而明确海域使用权的海域是由三维空间(水面、水体、海床和底土)、地貌、水深地形、地质条件、潮流、波浪、生态环境、景观等不可分割的固有自然条件要素组成的立体空间,本质上为海域空间资源,是海砂等其他海洋自然资源的载体;海域使用权和采矿权之间的相互独立性,决定了海域使用权价格与采矿权价款间的非包含关系;因此,采用收益法评估海砂开采海域使用权价格时,采矿权价款宜以成本列入计算。     

基于影子价格余值法的沿海港口岸线使用权价格评估研究和实践

为科学合理地确定沿海港口岸线使用权价格,促进岸线资源的优化配置,文章在分析沿海港口岸线资源的特殊性、现行计价方法及其不合理性以及一般自然资源价格评估方法及其适用性的基础上,提出影子价格余值法的技术思路、适用范围和评估步骤,并通过实际案例具体评估沿海港口岸线使用权价格。研究结果表明:沿海港口岸线资源具有海域陆域一体性、收益不可独立性和生态价值不可逆性,现行计价方法存在计价要素单一、等级划分较粗和计价标准较低的问题,而直接运用一般自然资源价格评估方法均存在不同程度的局限性;影子价格余值法综合考虑港口项目影子价格、项目开发成本、项目合理利润、海域使用权价格和土地使用权价格,通过计算和参考相关数据,评估沿海港口岸线使用权价格;运用该方法,以2018年1月1日为估价期日,评估亿亨码头项目50年期的港口岸线使用权价格为249.1万元,与现行计价方法相比,更加贴近沿海港口岸线的实际市场价值,该方法具有科学性和可操作性。     

海域价格评估中还原利率的确定方法研究

收益还原法是一种符合我国海域资源开发利用现状的价格评估方法,其关键在于确定还原利率。文章经过多种方法的比较,最终采用安全利率加风险调整值法来求取海域还原利率,并在已有研究成果的基础上,考虑影响用海活动的风险因子,将风险调整值量化。这是一种适合海域价格评估的还原利率的确定方法。     

连云港市连岛度假区填海工程宗海估价

文章论述了宗海估价的意义和主要方法,并以连云港市连岛度假区填海工程为例,采用剩余法对该海域使用权价格进行评估,初步探讨了宗海估价的可行性方法。     

海域基准价格动态计量方法初探

海域资源作为我国资源的重要组成部分,其科学的开发利用与合理计价对于我国经济发展有着至关重要的作用。自十八大提出"五位一体"和谐社会总构想以来,对于海域资源的价值又有了更深层次的理解,对其科学的计价方式也有了新的要求。海域基准价格作为海域使用与交易过程中的指导价格,在市场运行与开发过程中处于指导地位,科学地评估海域基准价格具有至关重要的意义。海域基准价格动态计量方法是考虑了时间因素、经济因素、社会因素等相关因素的价格计量方法,是一种较以往进步的、科学的计量方法。正确分析海域动态基准价格的界定与构成是正确计量海域动态基准价格的基础。