从追兔子想到……

“一兔走,百人逐之,非以兔为可分以为百,由名之未定也。夫卖兔者满市,而盗不敢取,由名分已定也。故名分未定,尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之;名分已定,贪盗不取。”(商鞅·《商君书》)。文中所说的“名分”,就是现代意义的物权的一个概念:权利归属。     

系出同源 各有千秋

当前,以澳大利亚为代表的托伦斯登记制度和以德国为代表的权属登记制度是国际不动产登记的主流模式。通常认为,这两种模式很相像,主要区别在于德式权属登记不发权属证书,而澳式托伦斯登记则颁发权属证书。笔者认为,两者确属同根同源,但在许多问题的处理上存在细微的差别。我国现行的土地登记制度也与这两种登记类似。了解这两种制度的差别和优劣,对解决我国不动产登记的具体问题,具有一定的借鉴意义。两种模式的核心都是不动产权属登记从历史上看,澳式托伦斯登记与德式权属登记有着千     

不动产统一登记的“能”与“不能”

公众期盼已久的《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)出台后,近期"房产"的各种相关讨论成为了"沸点"。"官员房产抛售潮快来了"、"房产税全面开征又近一步"等等与不动产登记相关的各种猜测轮番出场。"反腐利器"、"房价杀手"?等在网络上频繁炒作的热词,显然是对《条例》的误读。不动产登记涉及千家万户,与每个人的利益密切相关,澄清这些误读,才能看清楚不动产统一登记到底能给老百姓带来什么。     

“老家”,每个人都必须去到的地方

<正>很多人都记得一部名叫《简爱》的英国电影,记得影片中那位年轻的女教师对罗切斯特先生说过一段话:"不管你是谁,我是谁,都将同样地经过坟墓站在上帝面前。"水族人的世界没有上帝,而且也没有关于天堂的传说,但在他们一代又一代与"生"及"死"的遭遇中,一直顽强地坚持着一个特殊的"老家"概念。这个"老家"是如此的空灵和遥远,谁也无法详细描述,更不可能抽个时间去看看,因为,所有去到"老家"的人,没有一个能够再次回到     

处理农村土地纠纷应“重调解、轻处理”

<正>国土资源部颁布的《土地权属争议调查处理办法》第二十三条规定:"国土资源行政主管部门对受理的土地权属争议案件,应当在查清事实、分清权属关系的基础上先行调解。"这一规定说明,国土资源行政主管部门对土地纠纷进行的行政调解,是     

宅基地纠纷处理的法律程序问题

<正>随着城市化的快速推进和城市房地产价格的飙升,农村宅基地的潜在资产价值也在逐步显现。在农村,特别是经济发达地区和城乡接合部,城镇居民到农村购买宅基地使用权建造房屋或直接购买农民住房的现象早已存在。而且,随着城市化的加速,这一现象会愈演愈烈,从而引发的宅基地争议和纠纷也越来越多。相关研究表明,在土地纠纷中,农村宅基地纠纷类型所占比重最大,占案例总数的38.3%。宅基地纠纷主要指宅基地权属争议或者非权属争议方面的争议。宅基地权属争议可定义为:宅基地权属确定之前的,     

【“漫话土地”之三十七】 解纷止争息田讼

<正>"人生不可无田,有则仕宦出处自如,可以行志;不仕则仰事俯育,不致丧失气节。"在中国人的心目中,土地早已超越生产生活的物质层面,而上升为立身处世的精神依托。正是缘于土地之重要,因占有土地所引发的纠纷、诉讼乃至争斗,从古至今,从未歇止。"所争之田不满一亩,互争之讼不止数年",不仅困扰当事各方,也带来巨大的经济与社会成本。     

不动产登记机构应当承担怎样的审查责任

【案例】
　　重庆市村民刘某在本村拥有一处宅基地（建有房屋4间）。2008年,刘某的儿子将上述宅基地以2000元的价格卖给1987年11月出生的王某。王某于2011年7月向县国土资源和房屋管理局提出房屋权属初始登记,并提交了盖有村委会、镇政府公章的农村土地房屋权属来源证明以及1979年自建房屋权属证明。同年12月,登记机构向其颁发了《房地产权证》。2012年6月,刘某向人民法院提起诉讼,要求确认其儿子与王某签订的房屋买卖合同无效,同年11月,人民法院驳回了刘某的诉讼请求。2013年6月,刘某又以王某伪造证据,登记机构未尽审查职责且未履行公示程序为由,将县国土资源和房屋管理局上诉至法院,要求撤销给王某颁发的《房地产权证》。     

不动产统一登记时代来临

今年3月,国务院办公厅发布了《关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知》。《通知》明确,将于明年6月底前出台不动产统一登记条例。改革迈出了新的一步,实践中却荆棘密布。例如,现实中存在的多头行政、法律依据繁杂以及登记机构重叠交叉等问题亟待解决。因此,有学者建议,不动产统一登记应遵循"五个统一原则",即统一登记法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序、统一权属证书。     

湘漓之源·岩溶峰丛峡谷中的“化石”——广西灵川海洋山地质公园

<正>广西桂林海洋山是一座在地理上具有特殊意义的山。北魏郦道元的《水经注·漓水篇》中说"漓水与湘水出一山而分源",此山指的就是海洋山。海洋山是一个分水岭,北为湘水,南为漓水,湘江干流(灌江)发源于此,灵渠也经过这里。海洋山位于越城岭和都庞岭之间,主峰宝界岭,位于兴安和灌阳边境,海拔1 935.8米。2011     

多方引导扶持农村坑塘分类治理改造

<正>近年来,党中央、国务院高度重视美丽乡村建设并提出了一些战略举措,日前又出台了《关于加快推进生态文明建设的意见》,而农村坑塘作为美丽乡村、生态文明建设的一个重要内容,更需要多方引导扶持,通过结合实际、因"坑"制宜,实施分类治理改造,就能使其变害为利、变废为宝。笔者在深入农村调查时发现,由于历史遗留等原因,很多村庄、田间都存在废旧的坑塘,有的是战乱时代留下了面积较大的"寨海子"。尽管一些乡村干部和群众也力所能及地进行了治理改造,但因权属不清、财力有限、规划无序、     

多问问“去哪儿了”

<正>近日读《人民论坛》桑林峰的《"去哪儿了"是一种反思》一文,深有感触。去年以来,"去哪儿了"一词很走红,先是一档《爸爸去哪儿》的电视节目,虽然内容内涵也不显得如何好,但也吸引了数以万计人的眼球;后来春晚一首《时间都去哪儿了》,虽然曲调不显得如何妙,但也让不少人感慨感想。为什么《爸爸去哪儿》的节目会引起那么多人的追捧、"去哪儿了"成为一时热词?桑老师说"是因为它成为人们对自身、对家庭、对社会的一种反思,这种反思是对现代文明的呼唤,是对美好精神生活的追求,是对不健康生活     

画牛贵在写精神

《东坡志林》里有"戴嵩画牛"故事:"蜀中有杜处士,好书画,所宝以百数.有戴嵩牛一轴,尤所爱,锦囊玉轴,常以自随.一日曝书画,有一牧童见之,拊掌大笑日:‘此画斗牛也!斗牛力在角,尾搐人两股间.今乃掉尾而斗,谬矣!'处士笑而然之.古语有云:‘耕当问奴,织当问婢.'不可改也."张怀文先生画牛时间不长,但知牛长,幼时曾在家乡放过牛,牛上唱歌牛下坐,夜归还向牛边卧.若时光回溯千年,张先生定是那位指谬的牧童.     

我省农村土地权属争议问题分析

一、权属争议的成因分析 1．历史因素 在1986年《土地管理法》颁布之前,我国对土地实行的是多头管理,在几十年的一段时间内,特别是在1982年《村镇建房用地管理条例》和《国家建设征用土地条例》的颁布之前,经济活动中相当一部分用地是没有办理正式的手续或行政调拨手续过于简单,没有形成正式的用地资料,致使土地权属不清楚造成土地争议。随着管理体制变更,用地资料失散,土地不断升值,土地的原有者也想拥有这部分土地的权益,原有人和占有使用者之间便产生土地权属争议。     

心存信念 用心歌唱

<正>(做"四讲四有"合格党员类三等奖)"……没有枪,没有炮,敌人给我们造;我们生长在这里,每一片土地都是我们自己的,谁要抢占去,我们就和他拼到底。嘿!"随着那一声"嘿"的结束,全场爆发出热烈的掌声,一曲激扬飘荡的《新红歌联唱》震惊所有的观众,深深打动了在场的每个人。而台下的我,看着学生自信满满地走下舞台,早已激动得留下了泪水。是的,我是一名教师,也是一名党员,"教师"和"党员"这两个词意     

36年宅基地权属之争化解始末

<正>位于平果县榜圩镇新胜街一块不起眼的地块,引发两户人长达36年的权属纷争。平果县国土资源局纠纷调处股工作人员先后10余次赶赴争议地,通过现场实地勘查、收集有关证据材料等,积极调解该纠纷案件。根据相关法律法规,遵循"三个有利于"原则,2014年2月,平果县人民政府作出处理决定:按购房转让总金额占比份额确定权属面积,此宗棘手的土地权属纠纷积案终得到化解。     

我国不动产登记的前世今生

正我国古代并没有形成以权利公示为目的的不动产登记制度,现代意义上的不动产登记制度起始于20世纪初。我国的不动产登记最早源于土地管理制度,而土地管理制度又与土地所有制密切相关。古代登记:以征税为目的夏、商、周时期实行的是井田制,这仍然是一种土地公有制形式,土地不能买卖,故土地管理也就相对简单,更无须进行登记。周朝末期,随着社会的发展,土地的私有制开始萌芽。但真正意义上的土地私有制则是始于商鞅变法,从此"改帝王之制,除井田,民得卖买"(《汉书·食货志》),确立了土地私有制在国家经济生活中的地位。而土地私有制     

德国不动产登记制度的启示

正2013年11月20日召开的国务院常务会议决定建立不动产统一登记制度,建立不动产登记信息管理基础平台,推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。前不久公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中也提到建立全社会房产、信用等基础数据统一平台,推进部门信息共享。我国《物权法》及学理受德国影响较大,建立"德式"不动产登记簿也有较高的呼声,然而照搬德国不动产登记制度是否适合我国实际有待探讨。     

金科玉条制田律

<正>"法者,天下之程式也,万事之仪表也。"从夏商西周的以礼率法,春秋战国的改法为律,秦制汉承的律令并行,到清末民初的西法东渐,中华法律跨越了五千余年的历史时空。土地乃立国之基、民生之本,历来是法律调整的重要对象。古代土地法又称田律,定分止争确权属,授田纳赋施国政,精耕细作促开发,严刑峻法强保护,贯穿土地利用与管理的始终。     

推进辽宁省农村集体土地所有权登记发证工作的探讨

党的十一届三中全会《关于推进农村改革发展若干问题的决定》明确提出:"健全严格规范的农村土地管理制度。……搞好农村土地确权、登记、颁证工作"。按照国家所有权到组的要求,辽宁省正在积极开展已发所有权证书与第二次土地调查成果的核实工作,明确权属界线,换发证书。值此之际,笔者就推进辽宁省农村集体土地所有权登记发证工作相关问题进行探讨。辽宁省目前大部分地区都有村民小组,但村民小组的实际管理权限相对弱化。按照国家将所有权1.认真确定权属主体重点把握的工作要点