城市轨道交通对沿线住宅价格的时空效应——以福州地铁1号线为例

随着中国城市轨道交通的大力发展,城市轨道交通对沿线住宅价格的影响引起广泛关注,探索其时空效应有助于预测未来新建轨道交通的影响以及帮助政府制定合理的房价调控和城市土地利用政策。以福州地铁1号线为例,探讨城市轨道交通从建设前到建成运营的过程中,对站点周边2 km范围内住宅价格产生的时空效应。结果表明：① 城市轨道交通沿线住宅价格受到区位、邻里、建筑等多方面因素的综合作用,其中,城市轨道交通对沿线住宅价格有显著的增值效应,中高价位住宅市场受到城市轨道交通的影响最为明显。② 空间维度上,住宅价格随着与轨道交通距离的增大而呈现不同程度的递减,至轨道交通站点距离每减少1 km,住宅价格增加5.1 %。轨道交通对沿线住宅价格具有显著的分市场效应,中心城区市场的影响半径大于非中心城区市场,平均空间影响范围为1.5 km;而非中心城区市场的影响强度要远高于中心城区市场,在400 m范围内住宅价格受到轨道交通的影响最大。③ 时间维度上,城市轨道交通在建设期和运营期对沿线住宅价格均呈现出正向影响,且运营期对住宅价格的影响显著高于建设期,运营期相较于建设期平均涨幅达19.63 %;同时,轨道交通的开通给住宅价格带来的效应远大于调控政策以及宏观经济因素的影响。     

北京市房价与地价的动态关系——基于结构方程模型的实证分析

城市房价与地价之间的关系错综复杂,不仅受多种因素的交织影响,相互之间也存在动态关系。研究房价与地价关系的传统方法,如Granger因果检验和回归分析等,无法刻画房价与地价之间多维的网络状关系,相比之下,结构方程模型能同时处理多个内生潜变量,且不受观测指标共线性的影响,为刻画地价与房价的交互作用提供了新的工具。从住房与土地市场的供需传导机制出发,推导出房价与地价的结构模型,以北京市为例,运用2003-2013年居住用地价格和2014年在售楼盘价格,与北京市GIS电子地图相匹配,提取商服中心可达性、公共交通可达性、道路可达性、商服繁华度、设施便利性等解释变量,构建地价与房价结构方程模型,分析二者之间的结构关系。     

土地出让价格信号引起的房价变化时空扩散效应

从信号传递角度出发,研究土地出让事件冲击带来的房价变化在时间和空间上的扩散效应。利用杭州2006年1月-2010年3月177宗住宅用地成交数据和251个新建商品住宅楼盘交易数据,借助GIS相关软件展开实证研究,结果发现:①土地出让价格信号引起房价的变化,对房价的影响具有“不对称性”;②房价变化以出让地块为中心往外扩散,呈现“波纹效应”;③房价变化具有“持续性”,土地出让价格信号对房价的影响持续四个月,影响范围达3 km以上;④房价波动强度随时间推移和空间延伸不断渐弱。对此,政府应尽量保持地价平稳,规避地价信号所产生的市场波动风险。     

轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析——以北京地铁5号线为例

以北京地铁5 号线为例,研究了地铁沿线两侧2 km范围内,轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响程度。① 通过分析商品住宅价格特性和影响因素,建立了轨道交通沿线商品住宅价格的影响因素体系,包括商品住宅项目距最近地铁站的最短路径距离、距市级商服中心距离、周边1 km内公交站点数、中小学及项目容积率、物业类型等10 个因素;② 通过显著性检验,重点中小学、普通中小学、公园3 个变量对商品住宅的价格影响很小,予以剔除后,构建了影响商品住宅价格的多元回归分析模型;③ 将采集到的193 个项目的有效样本进行运算分析,研究结果表明轨道交通对沿线商品住宅价格的影响最大,并随距轨道交通距离的增加,住宅价格呈指数衰减,至2 km以后,对住宅价格影响不显著。针对研究结果,建议地铁沿线土地利用强度和住宅价格确定时,要充分考虑轨道交通的影响。     

长三角地区住宅售租比时空格局演变及影响机制

中国住宅租赁市场与住宅买卖市场的不对称发展,使住宅租金与住宅价格过度偏离,不利于住宅市场的健康发展,从住宅售租比视角切入住宅研究对解决“住有所居”问题具有重要意义。以长三角三省一市县级单元为研究区域,利用LISA时间路径和时空跃迁等方法,分析2008—2018年长三角住宅售租比的时空格局及演化特征,运用地理探测器模型探究住宅价格与住宅租金的驱动因素,进而提炼售租比演变的影响规律及效应。研究发现：① 长三角住宅售租比呈快速上涨态势,售租比及其涨幅总体呈现出由东至西、由南至北递减的空间格局。② 长三角售租比空间结构具有较强的稳定性、依赖性和整合性,其中稳定性由东至西呈减弱态势,路径依赖和锁定特征逐渐强化。③ 经济、社会、人口和预期因素对住宅价格和住宅租金的影响依次降低,各特征变量对住宅价格和住宅租金相对影响程度基本一致。④ 经济增长的稳定性使住宅售租比空间格局具有较强的固化效应,人口流动作用下产生传导效应,社会因素的影响具有保障作用,预期因素作用下使住宅市场具有较多的投机性。     

Segmentation of the Housing Market and its Determinants: Seoul and its neighbouring new towns in Korea

This study identifies the spatial pattern of housing price changes and their determinants in Seoul and its neighbouring new towns. The results of a cluster analysis show that the spatial pattern of housing price change rates is nor correlated with housing prices. It is found that housing price change rates vary with the Chonse price index and money supply, building permit area, stock price index, and yield on 3 year corporate bonds. It is also shown that the more apartment units that are built in a region, the lower the housing price change rate.     

城镇化与房价变动的空间计量——基于省级面板数据分析

基于2001—2015年中国31个省份(不含港澳台地区)的面板数据,运用空间面板模型,分析了城镇化对房地产价格水平的影响。研究发现:在考察期内,人口城镇化率、产业城镇化率、房屋施工面积对房地产价格水平产生显著的正向影响,城镇化投资额对房地产价格水平产生显著的负向影响;人口城镇化率、产业城镇化率、城镇化投资额、人均GDP、绿化面积、房屋施工面积的空间滞后项对房地产价格水平产生显著的正向影响,空间溢出效应显著。为此,需要优化城镇化投资结构,提高人口城镇化质量,强化产城融合,促进房地产价格合理稳定运行。     

Vietnamese activity in the Adelaide real estate market

Significant real estate activity by Vietnamese households in Adelaide did not occur until 1979, and since then the groups buying activity has been heavily concentrated in the northwest region of the metropolitan area. Therefore, the median housing price paid by Vietnamese buyers has not kept pace with the median price paid by all buyers. Concentration also causes Vietnamese buyers to be disproportionately active in the middle‐to‐lower end of the market, within which there has been a strong preference for rural properties and for houses rather than home units and maisonettes. Amongst Vietnamese buyers who subsequently sell their properties, the majority have not re‐entered the market and their capital gain from ownership has been marginal.     

Immigration,Polarization, or Gentrification? Accounting for Changing House Prices and Dwelling Values in Gateway Cities

Past research has identified immigration, social polarization, and gentrification as factors with significant impacts upon price movements and other housing characteristics in gateway cities. This study attempts to compare the effects of these three factors in Toronto and Vancouver, Canada's primary gateway cities, over the period from 1971 to 1996. The paper describes house price changes from Multiple Listing Service rolls and changes of dwelling values in census tracts, and interprets visual evidence for the effects of the three factors. The observed centralization of price gains is then sharpened in a univariate and multivariate analysis of changes in dwelling values for census tracts in each metropolitan area. While there is consistency in the spatial patterns of changes in housing prices and dwelling values between the two cities, there are differences in the importance of the three processes at different times and places. Moreover, strong effects at the metropolitan scale become much more blurred with spatial disaggregation.     

南京城区住宅售租价格时空分异与影响因素

住宅价格空间分异是中国城市地理学和经济地理学近年来关注的热点前沿课题。以南京4560个居住小区为研究总样本,采集2009-2017年间30个季度各小区平均住宅售价和租金,选取6个特征时段和小区分布相对集中的重点研究区,采用克里格插值法分析研究区内住宅售租价格的空间分异与演变特征,发现售价空间分异明显加剧,高值区渐显于河西新城、江心洲和鼓楼名校学区;租金空间则从城市中心向外围递减格局转变为整体更加均衡的新老城区多中心结构。在此基础上,重点围绕住宅“区位”属性,构建售租价格分异影响因素指标体系,通过逐步多元回归分析发现,中心位势变量对售租价格的解释度最高,而配套服务类区位因素对售租价格的解释力在降低。南京城市房价快速增长背景下,常规“区位”因素对房价分异的重要性持续减弱,学区、政策偏向等特殊“区位”因子对房价的决定性作用则逐步突显,而“售租比”全面快速增长则预示着城市房价风险程度的整体提高。     

住房价格与城市发展质量耦合协调度分析——以南京都市圈、苏锡常都市圈、徐州都市圈为例

以南京都市圈、苏锡常都市圈和徐州都市圈为例,从城市与区县两个尺度,研究住房价格、城市发展质量及其耦合协调度的空间格局及区域差异。结果表明:(1)3个都市圈的耦合协调度与区域差异均呈现城市尺度大于区县尺度的特征。(2)住房价格与城市发展质量空间分布格局具有相对一致性,“组团式”格局明显,南京都市圈的区域差异均最大。(3)3个都市圈耦合协调度水平整体不高,处于中级及以下协调水平,且分布呈空间依赖性;住房价格与城市系统及其经济、社会、文化、生态4个子系统发展质量的耦合协调度由大到小依次为苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈,且耦合协调度区域差异既表现出共振性又表现出尺度敏感性。(4)根据协调状态及主导低耦合失调的原因,将城市划分为6种类型,区县划分为8种类型。     

城市更新对房地产市场的时空影响效应:基于杭州市的实证研究

以杭州市为例,采用双重差分法研究城市更新对房地产市场的时空影响效应。研究结果发现： 城市更新在不同阶段对周边住宅价格产生的影响效应不同,项目建设和运营期分别对周边房价产生28.6%和32.0%的推升作用; 城市更新对周边住房价格的影响在空间上存在显著差异,对城市边缘区的提升作用比核心区高23.0%; 城市更新对周边房价影响随着距离增加显著降低,距离城市更新项目中心2.0 km以内、2.0~3.5 km范围对房价的推升作用分别为41.9%、24.9%和9.1%。最后建议政府完善房地产市场微观调控,建立完善长效机制。     

兰州市主城区房价分异及驱动因素研究

以2021年兰州市主城区678个居住小区房价数据为基础,引入地理场模型量化影响房价的外部因素,通过空间自相关分析、多尺度地理加权回归等模型对房价分异的空间格局及驱动因素的作用机理、带宽差异展开研究,以期为推动河谷型城市房产市场的公平发展提供参考。结果表明:(1)兰州市主城区平均房价为13739元·m^-2,空间上呈现“一主三副”的带状多中心组团式分布格局,房价由多中心向四周递减,价格相似的小区在地理空间上邻近分布,具有“小集中、大分散”的局部空间特征。(2)房价分异是多种驱动因素共同作用的结果,区位特征中的主商圈对房价的影响居于首位,建筑特征中的房龄、容积率和邻里特征中的中学数量、绿化率等对房价的影响较大,城市地理特征对房价具有显著影响,愈靠近黄河的小区、房价越高。(3)各驱动因素的带宽差异明显,主商圈、医院等小尺度变量存在高度空间异质性,而容积率、黄河等全局变量基本不存在空间异质性。     

中国城市住宅价格时空演变研究进展与展望

城市住宅价格时空演变历来是城市地理学和城市经济学关注的核心内容之一。住宅价格在空间、时间分布上具有内在规律性,探索这一规律信息及其影响机制,有助于政府制定合理的房价调控和土地利用政策。本文在总结中国城市住宅价格时空演变动力机制与模式、影响因素以及技术方法等方面研究进展的基础上,指出在研究内容与研究方法方面仍存在不足,有待深化。研究结论如下:未来中国城市住宅价格时空演变研究应立足于经济转型与制度改革的特殊背景,重视住宅价格时空演变理论框架的构建;加强宏观因素对住宅价格影响的定量研究以及探索住宅价格低值集聚的内外因素,全面考察各类因素对住宅价格的影响;强化GIS 技术对城市住宅价格时空演变特征信息的挖掘,并探索多维空间在时间序列上的动态GIS 模型,实现对住宅价格时空演变与分布的模拟分析与趋势预测;拓展城市住宅价格时空演变的普及性应用,并将研究成果与城市住宅价格监测成果形成动态互补性应用。     

基于户籍比较的特大城市住宅价格时空分异研究——以长沙市为例

为揭示中国特大城市住房市场中,不同购房群体在住房价格空间特征上的差异,论文对购房人群的户籍归属地进行划分,以“本地—外来”的视角分别刻画了长沙本地与外来(长沙户籍与非长沙户籍)2类购房者房价格局的时空演进。采取动态空间滞后特征模型(STAR-Hedonic)分析了区位、景观、邻里等因素对2类购房者房价的影响。研究发现：(1)长沙外来购房者房价梯度下降更快,空间更平滑。(2)长沙房价空间一江两岸双中心的总体格局逐步成型。传统CBD五一广场对城市房价的重要性在下降,但是对本地人房价梯度和价格弹性程度维持较高水平,副中心梅溪湖新城对外来人群房价的影响因子的提升幅度更大。(3)外来购房者对住宅品质和邻近配套有更高的支付倾向。(4)楼市的繁荣期和调控期,周边交易价格对2类购房者的影响程度不同。论文从功能需求、主观因素、政策区别和经济动机4个方面探究了2类购房者房价空间分异的成因。在“房住不炒”背景下,关注不同人群房价空间演进和影响因素的变化趋势,有助于特大城市房地产市场“精准调控”的实施。     

中国城市房价对生育率的影响——基于长三角地区41个城市的计量分析

房价与人口的关系是人文经济地理学研究的热点领域,本文选取长江三角洲地区作为研究区域,利用区域内41个城市11年（2008—2018年）的数据,分别采用差分GMM模型及LSDVC法,从整体和分组的层面分析城市房价与生育率的关系。整体模拟结果表明,城市房价上涨的速度对于生育率有着显著的负向作用：房价上涨得越快,生育率下降得越快。同时,以房价收入比衡量的居民购房能力对生育率也有着显著的影响,居民购房能力下降得越快,生育率也下降得越快。分组研究的结果表明,不同房价水平的城市,生育率受购房能力影响程度不同,中等房价水平及较低房价水平的城市,其生育率更容易受到购房能力波动的影响。基于以上研究结果,提出严控房价涨幅速度、适当提高购房补贴、提高居民收入等政策建议,以期提高区域内居民整体生育意愿,促进人口增长。     

城市土地综合基准地价评估方法探讨

在城市土地类别基准地价测算基础上,依据土地最高收益原则和最佳利用原则,并借用阿朗索竞租理论和边际分析法,可评估出城市土地的综合基准地价.本文概略说明了上述理论和方法,并用这些理论和方法对苏南某一城市的综合基准地价进行了评估.     

南京城市住宅“售租比”时空格局与分异机理

“售租比”是国内外学者测度房价健康水平或泡沫风险的关键指标之一。利用中国房价行情平台提供的南京居住小区2009~2017年期间分季度平均售租价格信息,采用GIS空间分析等方法,考察南京中心城区“售租比”空间格局与演变过程。研究发现：① 城市整体“售租比”随房价波动变化明显,2016~2017年间快速增长;② 分异度先降后升,以城区内部差异为主,城区间差异越来越小;③ 高“售租比”小区多集聚于河西新城、江北新区等房价增速较快的投资热点区域。南京住宅“售租比”过快上升和空间离散加剧,意味着城市房价快速增长的合理性在降低。从地租视角解读,绝对地租决定着城市整体“售租比”的高低,级差地租和垄断地租则影响着城市内部“售租比”的空间分异。“售租比”可为判断城市内部房价相对合理性提供重要依据,但能否通过该指标准确预判城市房价风险程度及空间格局尚有待深入研究。     

轨道交通对住宅价格和土地开发强度的影响——以北京市13号线为例

理论分析表明,轨道交通对郊区住宅价格的影响要大于城市中心区。针对北京市地铁13号线周边住宅的实证研究结果验证了这一理论。在郊区,轨道交通站点周边1km内的住宅价格要比1km外高出近20%,而在中心区这一效应并不显著。此外,随着城市交通网络的完善,13号线对住宅价格的影响在开通2年后不再显著。同时,轨道交通在两个方面对城市的土地开发强度产生显著影响。13号线的建设推动了北京市土地开发向北部郊区的跳跃式发展;同时抬高了郊区轨道交通站点周边的土地开发强度-与13号线郊区站点的距离每缩短3.3km,住宅项目的容积率提高1.0。本研究的定量分析结论能够为"交通引导开发"(TOD)的城市空间发展战略,以及轨道交通的费用效益分析和"溢价回收"策略提供决策支持。     

上海市住房价格梯度及其影响因素分析

选择从上海市中心区至宝山区的一条南北向区段,通过采集沿线内环以内、内环和中环之间、中环和外环之间以及外环以外四个区间内二手房、新房的价格样本,分析其价格梯度差,发现二手房价格一般要高于新房价格,但其价格递减速度比新房更快。根据实际情况,提取繁华程度、市场供求比例、地理区位、交通条件、人口状况、基础设施、环境质量七个影响住房价格的主要因子,运用多元回归分析方法对样本区域的房地产价格进行分析,得出了多元线性回归方程,并进行了回归分析效果检验;最后分别运用偏相关系数分析法和单项因子权重度量法来估算各因子的影响程度。结果表明,二手房市场和新房市场具有明显差异,市场供求是影响二手房价格的最主要因子,而环境质量则是影响新开楼盘价格的首要因子;繁华程度和交通条件的重要影响作用在本次回归模型中没有得到验证。