基准地价评估方法的比较——以淄博市为例

基准地价更新是我国土地市场体系建设的一项重要工作,基准地价应采用多种方法综合确定;但不同方法测算的结果会有差异,对这种差异的不同处理方式会对基准地价的确定产生较大的影响.通过对淄博市基准地价更新当中所采用的3种方法:区域(级别)样点地价均值法、地价-级别模型法、地价-分值模型法的对比,探讨了城镇土地基准地价测算模型及其相互关系,分析了不同模型在确定基准地价中的作用,最后给出了常用的测算模型.     

农用土地价格初步研究--温州市农用地案例分析

根据农用土地价格特征,选择适当的方法和评估的操作是研究重点,为此建立农用土地类型、等级、基准地价及变幅的价格体系,为农用土地流转、土地税收等提供依据,促进耕地保护和利用格局调整。并在温州市农用土地管理中的实践,有利于深化土地有偿使用制度改革,建立、健全农村土地市场,强化农用土地资产化管理。     

城市土地综合基准地价评估方法探讨

在城市土地类别基准地价测算基础上,依据土地最高收益原则和最佳利用原则,并借用阿朗索竞租理论和边际分析法,可评估出城市土地的综合基准地价.本文概略说明了上述理论和方法,并用这些理论和方法对苏南某一城市的综合基准地价进行了评估.     

基于城市地块变化的基准地价更新研究

采用传统的方法编制地价指数及更新基准地价需要大量的地产交易资料,而我国大多数城镇地产交易市场尚未发育完善,存在收集资料困难,操作难度大等问题。文中在研究城市地块变化及其测度的基础上,通过分析地块变化指数和地价指数之间的相关性,建立了相关模型,从而测算出地价指数并更新基准地价。以土地市场发育不太完善的广西县级城市——桂平市为例进行了实证研究,并采用德尔菲法对结果的合理性进行了分析。结果显示,专家评价平均值为49.83,标准差为2.256 7,符合度为99.66%,说明基于地块变化的基准地价更新的方法是科学可行的。     

级差收益测算法的研究：以天津蓟县为例

本文通过灰色系统生成函数原理与级差收益测算方法相结合评估工业用地基准地价实践，说明灰色系统理论方法在土地估价工作中的应用前景，并为土地市场不发育上运用级差收益测算法评估土人格提供一条探索性思路。     

新一轮基准地价更新应注意的几个问题

地价一直是土地市场上最活跃的因素,在土地储备和招标、拍卖、挂牌供地政策全面实施的情况下,如何运用价格机制调控土地市场,已成为新形势下的关键问题.城市社会经济的发展、基础设施建设的不断完善,城市地价的空间分布规律发生了变化,必须进行新一轮的基准地价更新.定期进行基准地价更新是城市社会经济发展的要求.运用数理分析和统计的方法,对新一轮基准地价更新应注意的几个问题进行了理论研究和实证研究.研究结论认为,基准地价内涵及基准条件的界定、样点地价数据的检验、基准地价结果分析是提高新一轮基准地价更新质量的重中之重.     

河北省城镇商业用地基准地价比率关系空间分布格局

基准地价作为我国城市地价体系的重要组成部分,是政府调控土地市场地价、引导和优化土地资源配置的依据.根据近年河北省115个城镇商业用地基准地价的最新动态,计算基准地价结构比率关系,统计归纳城镇地价内部变化的一般规律,并根据计算出的城市基准地价级别变化斜率或坡度,揭示其空间格局及形成机制.研究表明:不同的区位、不同的经济发展水平以及不同的聚集程度都会影响到地价的结构比率关系.总体来看,城市中心区到外围的地价变化坡度,全省可划分为陡、中、缓3个区域.     

城镇基准地价平衡研究

城镇基准地价平衡,是为了协调区域地价,充分发挥地价在调控土地市场中的作用,使基准地价能客观地反映出不同城镇间真实的经济差异和地价水平,促进土地市场的均衡发展。基准地价平衡以土地分等为依据,并综合考虑在区域内的地位和作用、不同城镇间的经济差异、市场地价总体水平等情况确定,形成各等城市、县、建制镇的基准地价序位。以山东省17个地级市为例,研究了基准地价平衡的过程,把山东省17个地级市的地价纳入到同一个体系中,使城镇间的地价建立起可比性,为城镇地价体系的建立奠定了基础。     

城市土地级别划分的方法研究——以北京城市土地定级为例

城市土地定级是制订基准地价的基础，也是有效进行土地资源合理配置和土地管理的重要手段，文章主要探讨空间插值方法在北京城市土地定级中的应用，认为空间插值算法是一种通过已知点的数据推求同一区域其它未知点数据的计算方法，在土地市场发达，土地交易案例较多的城镇，可以适用于运用市场交易地价划分土地级别。     

经济发展对土地价格的影响——以内蒙古自治区部分盟（市）中心城市为例

基准地价是政府法定的公示地价之一,可以反映一个地区的地价水平。基准地价不仅受当地经济发展水平的影响,同时也受规划发展方向、土地需求、相关部门对土地市场活跃程度的认识等因素的影响。本文以内蒙古自治区部分盟（市）中心城市的基准地价为例,探讨分析土地价格与经济发展因素之间的关系。本文以同一时点不同地区的基准地价和经济发展指标数据为依据,采用SPASS软件分析各因素对地价的影响程度,研究得出一个城市的地价水平与该地区的经济发展水平存在着显著的相关性。     

呼和浩特市居住用地地价分布的时空特征

分析城市内部基准地价的时空格局,有助于土地市场的宏观调控和土地资源的优化配置。本文以呼和浩特 市区为研究区,在城市居住用地土地价格调查和动态监测的基础上,对2001~2007 年居住用地分布的时空特征进 行分析。主要结论如下：城市主城区居住用地的级别和基准地价由内向外顺次降低,但级别边界受到城市道路的直 接影响;基准地价与级别之间存在着显著的负相关关系,随着城市的发展,高低级别间基准地价的差距进一步扩 大;研究期内,基准地价变化在时间上呈现出阶段性特征,在空间上城市中心区和城乡结合部基准地价增幅最快, 城市腹地稍慢,近郊区最慢。     

呼和浩特市居住用地地价分布的时空特征

分析城市内部基准地价的时空格局,有助于土地市场的宏观调控和土地资源的优化配置。本文以呼和浩特市区为研究区,在城市居住用地土地价格调查和动态监测的基础上,对2001￣2007年居住用地分布的时空特征进行分析。主要结论如下：城市主城区居住用地的级别和基准地价由内向外顺次降低,但级别边界受到城市道路的直接影响;基准地价与级别之间存在着显著的负相关关系,随着城市的发展,高低级别间基准地价的差距进一步扩大;研究期内,基准地价变化在时间上呈现出阶段性特征,在空间上城市中心区和城乡结合部基准地价增幅最快,城市腹地稍慢,近郊区最慢。     

农村宅基地整治潜力和整治成本测算方法——以河南省濮阳市为例

为量化农村宅基地整治潜力价值和整治开发成本,促进农村宅基地有偿退出工作的开展,探索农村宅基地整治潜力测算方法体系,运用人均标准法、户均标准法、闲置率法、层次分析法(AHP)及土地估价中的年收益法、综合基准地价法、土地出让溢价法构建测算模型,测算农村宅基地整治潜力、潜力价值和整治成本。研究表明:农村宅基地综合整治价值与整治成本基本持平,测算模型程序科学,方法简便易于操作,对河南省濮阳市的案例研究结果客观实际,可从定量的角度为农村宅基地整治、有偿退出和新型城镇化建设提供测算方法和数据参考。     

中国城市土地有偿使用的回顾与展望

作者首先对中国城市土地使用的各个阶段作了历史回顾。50年代初,中国土地使用是有偿的;1954年开始则施行行政划拨、无偿使用;80年代,在改革开放的形势下,我国沿海的部份城市率先进行了土地有偿使用的改革和实践,建立各级土地管理机构,修改及制订有关法规。文章着重阐述了自80年代开始的部份城市土地有偿使用改革的内容、办法、难点和问题。同时,对我国土地有偿使用改革的发展趋势进行了评述,认为,土地使用的两种体制将继续并存。为提高土地有偿使用的科学性,作者还详细介绍了一种土地经济评价方法——多因素叠加法。     

汕头经济特区土地有偿使用初探

本文从汕头特区的实际情况出发，根据经济学原理，提出土地应实行有偿使用,论述了经济与地产业、地价之间的关系。并对特区土地有偿使用提出一些建议和看法。     

呼和浩特市征地区片综合地价研究

土地征用补偿问题已成为我国土地管理和社会关注的热点问题。制定征地区片综合地价、“按价征地”是今后征地补偿制度改革的方向。本文通过对国内外征地价格研究进展的分析,应用征地区片综合地价测算原理,结合我国农用地的价格构成,采用定性和定量相结合的方法,探讨了征地区片综合地价应由农用地质量价格、社会保障价格、社会稳定价格和生态价格四部分组成。探索征地区片划分和征地区片价测算的方法。本文确定的呼和浩特市征地区片及其综合地价,空间上基本呈现出以呼和浩特市商业中心——民族商场为基点,随距离的增加,征地区片等级和征地区片综合地价依次降低的规律,且空间变化区域差异明显,符合屠能的农业区位论中“随距市场距离的增加,地租收入降低”的规律。将征地区片综合地价测算结果与现有征地补偿标准以及周边市、旗(县)征地补偿做比较分析,验证了征地区片综合地价评估方法的合理性。该研究成果可直接服务于呼和浩特市征地实施过程,为呼和浩特市农村土地市场的完善提供重要依据。     

省域城镇土地等别和基准地价快速更新方法研究——以江苏省为例

城镇土地等别和基准地价更新体系是对区域城镇地价水平进行平衡和宏观调控的重要手段.以江苏省为例,在综合分析原分等体系中"分等因素-分等因子-分等指标-等别指数"之间相关性及对应权重状况的基础上,得到全省城镇土地等别影响要素最小集及对应的权重集,据此构建省域城镇土地等别快速更新模型;然后,根据全省城镇土地分等指数与基准地价数据,建立了"基准地价-等别指数"耦合模型;最后对2个模型进行验证.结果表明,该方法对于江苏省省域土地等别和基准地价的快速更新具有较好的适用性,可为该省城镇土地等别和基准地价适势监测与调控提供技术支持.     

城镇土地有偿使用研究

本文首先分析了城镇土地有偿使用的背景、意义及依据,然后,结合合川县实际,对城镇土地定级的方法,级差收益测算的步骤做了论述,并制定出合川县城镇土地使用费收费标准。最后,对与城镇土地有偿使用密切相关的问题,城镇土地有偿转让和城镇土地市场建立做了简要分析,并对土地定级和级差收益测算的方法进行了改进,土地定级的结果以及土地使用费收费标准可做为有关部门决策的依据。     

中国主要城市地价重心迁移及驱动因素研究

城市地价直接影响着城市的房地产市场和城市土地开发利用,从而影响城市的经济社会发展,及时掌握城市地价的发展规律,根据城市地价及时调整制定相关政策,是政府对土地市场进行调控的关键。利用重心模型,在测算和分析2000-2012年49个主要城市的综合地价重心位置及其变化规律的基础上,探讨了驱动中国城市地价重心迁移的因素。结果显示,中国主要城市地价重心始终位于区域几何中心的东南方向,但东西方向上的差异逐渐缩小,南北方向上的差异则逐渐扩大,地价重心迁移轨迹可以分为3个阶段和1个突变年。城市规模、经济发展水平、基础设施和城市区位等因素驱动着城市地价重心的迁移。     

中国城市地价水平及变化影响因素分析

城市地价的影响因素众多且复杂,地价水平和地价变化趋势受到社会、经济、政策等多方面因素的共同影响。论文从城市土地供需和宏观政策角度选取房地产投资额、市辖区建设用地面积、耕地占用税等10 项影响因素,采用2008-2010 年全国105 个土地市场较发育城市分季度地价数据,建立地价水平值与地价增长率影响因素的多层线性模型,定量分析了不同行政层次下,各影响因素对城市土地价格和地价增长率的影响程度。研究结论显示,地价水平值与地价增长率的影响因素不尽相同,且主导因素差异显著：在市级地价影响因素中,房地产投资增长是地价上升的直接动力,而地价增长率则主要受城市建设用地面积、房地产投资额的影响较;省级耕地保护政策对平抑地价、控制地价涨速作用显著,其中新增建设用地土地有偿使用费和耕地占用税是省级层次影响最显著的两项政策指标。