房地产估价方法与应用

本文针对目前国内外房地产估价现状，较系统地研究了房地产估价的理论、方法与应用，内容包括传统房地产估价方法的系统分析、基于人工神经网络的建筑物成新度和土地资本化率评估、基于模糊数学的市场比较法、基于灰色系统理论的假设开发法以及房地产估价方法的综合应用——基准地价评估。 　　1. 尽管三大估价方法的评估角度不同，但相互之间仍存在一定的关联性。采用三角形分布对由三大估价方法得到的评估值进行概率估计，可以反映评估值在市场上实现的大小及其可能性，这比只提供一个确定的评估值要客观、全面得多，对于房地产开发项目决策很有参考价值。由于土地使用制度不同，我国与国外房地产估价在土地使用年期、折旧、资本化率诸方面存在较大的差异。此外，在估价技术上也存在差距，也应引起足够重视。 　　2. 本文首次尝试用人工神经网络模型来评估建筑物的成新度，比传统的实际观察方法准确又简便，具有广阔的应用前景。人工神经网络模型是动态的，随着今后样本数量的增加，通过网络的自学习，不断加强网络的学习能力与训练水平，形成更加完整的系统，从而可以进一步提高测试的精度和扩大评估范围，同时不需要改变网络本身的结构。

The Methods and Their Application of the Appraisal of Real Estate