北京市居住用地特征价格的空间分异特征

基于2004-2009年北京市居住用地出让地块微观交易数据,利用特征价格模型,研究了地块所在区域的社会属性特征对地价的影响以及地块特征价格的空间分异特征。研究显示:①居住用地价格存在显著的空间依赖效应,轨道交通和公园绿地便利性及合理的土地混合利用能够显著提升地价。②人口密度、租用公共住房比例和居住用地开发强度等地块所属社会经济属性对价格影响显著。③居住用地的空间依赖效应、周围商业办公用地溢出效应、轨道交通和公园便利性的特征价格随着就业可达性、教育状况、租用公共住房比例、犯罪率和居住用地出让比例等地块所属社会经济属性特征的变化,存在较大的分异。     

长沙市区地价的空间分布特征及其影响因素

利用长沙市2003～2009年上半年的土地交易资料,采用GIS空间分析和计量经济学相结合的方法,得出长沙市区商业、住宅和工业出让地价分布的空间结构图,分析三类用地地价的空间分布特征及其影响因素。结果表明：（1）土地用途不同,其地价的空间分布也不同,商业地价对商服繁华度要求较高,高值区集聚在市中心（以五一广场为中心）;住...     

中国城市地价水平及变化影响因素分析

城市地价的影响因素众多且复杂,地价水平和地价变化趋势受到社会、经济、政策等多方面因素的共同影响。论文从城市土地供需和宏观政策角度选取房地产投资额、市辖区建设用地面积、耕地占用税等10 项影响因素,采用2008-2010 年全国105 个土地市场较发育城市分季度地价数据,建立地价水平值与地价增长率影响因素的多层线性模型,定量分析了不同行政层次下,各影响因素对城市土地价格和地价增长率的影响程度。研究结论显示,地价水平值与地价增长率的影响因素不尽相同,且主导因素差异显著：在市级地价影响因素中,房地产投资增长是地价上升的直接动力,而地价增长率则主要受城市建设用地面积、房地产投资额的影响较;省级耕地保护政策对平抑地价、控制地价涨速作用显著,其中新增建设用地土地有偿使用费和耕地占用税是省级层次影响最显著的两项政策指标。     

城市住宅地价影响因素的定量识别与时空异质性——以武汉市为例

定量测度微观因素对住宅地价影响程度的时空分异特征是有效揭示住宅地价形成机制的重要条件。本文基于武汉市2007-2015年公开出让的住宅地价样点数据,采用广义可行最小二乘法(FGLS)修正的特征价格模型(Hedonic),测度微观影响因素对住宅地价影响程度的时空演变规律。结果显示,各要素对住宅地价影响程度的时序变化特征复杂,空间区域差异明显,具体而言：①2007-2015年间,武汉市住宅地价因素的影响程度从高到低依次为：容积率>医院>城市中心>城市副中心>地铁>公园。②在时序上,城市中心对住宅地价的影响程度呈增强趋势;城市副中心对住宅地价影响整体有所减弱;医院对住宅地价的作用程度呈指数式上涨;地铁对住宅地价增值作用主要发生在开通后;公园的影响持续下降;容积率的影响则在时序上先减后增,与住宅用地出让面积呈反向变动关系。③在空间上,在二环内中心区域,公园、容积率等对住宅地价影响程度较高;而在二环以外,与生活便利性相关的地铁、医院对住宅地价的作用更强;城市中心和副中心功能对住宅地价作用在空间上的互补效应明显。基于研究结果,强化景观用地等的宏观配置和保护力度,审慎确定容积率等是当前城市土地管理值得关注的问题。     

北京市居住用地出让价格的空间格局及影响因素

以2004-2015年北京市六环内居住用地的交易样本为基本数据,借助ArcGIS、GS+、Surfer和Geoda软件,采用空间趋势面分析、最近邻指数（NNI）、探索性空间分析（ESDA）探讨居住用地出让和居住地价的空间格局特征,并对比OLS和空间回归模型（SLM和SEM）进一步探讨居住地价的影响因素。结果表明：① 北京市居住用地出让数量和出让面积不均衡,五六环间出让的居住用地最多。② 出让地块沿主要道路（如京石高速、京开高速、京沪高速及京藏高速）、地铁线（如地铁1号线、5号线、6号线、15号线、房山线、大兴线及亦庄线）呈轴线扩散,其中远郊区域这一特征更加明显。③ 居住地价从中心向外围总体表现“倒U型”趋势,且呈多中心圈层递减结构。④ 呈集聚分布模式,存在空间自相关,低值集聚区和高值集聚区明显。⑤ 模型对比方面,SLM>SEM>OLS,说明北京市居住地价存在实质性的空间依赖,而非干扰性的空间依赖。周边居住地块的价格、公交站、地铁站、重点小学、占地面积、容积率和出让方式对居住地价有显著影响。     

多中心空间结构对城市地价影响研究

城市地价的飞速上涨和成本提高,对企业选址、个人购房带来越来越重要的影响,城市多中心发展能否有效抑制地价亟待实证检验。基于2008年和2013年全国285个地级及以上城市的微观土地出让数据,分析城市空间结构对地价的影响。研究发现：① 多中心空间结构能有效抑制城市过高地价,但会显著提升城市低段地价和城市整体平均地价;② 城市多中心空间结构对商住用地地价提升作用显著,但对工业用地作用不显著;③ 反映土地需求的城市人口密度对于城市综合地价具有显著提高作用,增加人均建设用地面积能有效降低城市综合地价,土地等级和出让方式等地块特征因素对交易地价影响也十分重要。因此,地方政府引导城市多中心化发展既能提供给企业、个人更多的用地选择,有效缓解城市主中心地价过高问题,也能推动城市次中心建设,促进城市均衡发展。     

黄河三角洲“三生”用地转型的生态环境效应及其空间分异机制

“三生”用地转型的生态环境效应及其空间分异特征是指导区域国土空间开发与生态环境保护的重要依据。基于1998年、2008年和2018年3期土地利用遥感解译数据,构建黄河三角洲“三生”用地分类体系,通过土地利用转型图谱、生态环境质量指数、重心转移和地理探测器等方法定量分析研究区“三生”用地转型特征、生态环境效应及其空间分异性的主要影响因子。结果表明：① 1998—2018年黄河三角洲“三生”用地转型表现为生产用地占比大幅增加（+13.50%）,生态用地占比大幅减少（?17.19%）,生活用地占比小幅增长（+3.69%）。1998—2008年,“三生”用地转型以生态用地向生产用地转型为主。2008—2018年,无绝对优势转型类型,转型过程复杂化。② 1998—2018年,黄河三角洲生态环境质量整体向好,指数由0.390升至0.395,较高质量区与高质量区占主体地位。研究区中部及黄河入海口区域生态环境质量不断提升,东南及东北沿海地区生态环境质量有所降低。③ 植被覆盖度、微地貌类型、土壤类型是研究区生态环境质量空间分异的主导因子。区位因子与社会经济因子对生态环境质量空间分异的贡献率随生态环境质量的提升而降低,生态保护因子对生态环境质量空间分异的贡献率呈上升趋势。     

行政区划调整的政区位势理论与模型构建——以重庆市为例

行政区划调整对区域发展的影响尚缺少系统的理论解释和方法测度。为了深入地探究行政区划设置和调整对区域经济发展的影响机理,本文提出并界定了政区位势理论,构建了政区位势的测度模型,并以重庆市为例进行了实证检验。研究认为：① 政区位势是由位能（行政区地域生产要素的配置能力）和势能（行政管理体制和行政级别的竞争力）构成的概念,行政区划调整可以改变一个地区的政区位势,从而改变其发展的动力和路径;② 由土地管辖权、人力资本水平、固定资产投资能力、财政分权度和行政分权度等变量构成的重庆市政区位势测度模型可以反映重庆市行政区划调整给其政区位势带来的变化;③ 实证检验得出政区位势提升对地方经济绩效提高有显著的正向影响;④ 科学合理地行政区划调整有助于该地区整合要素资源,优化行政管理幅度,提升其政区位势,进而拉动地方经济发展。政区位势理论和模型对于行政区划调整的区域效应具有较好的解释力,为各地区行政区划调整规划提供了新的分析视角,也可作为行政区划调整效应评估的实用方法。     

都市新区住宅地价空间异质性驱动因素研究 ——基于空间扩展模型和GWR模型的对比

以南京市江宁区为例,基于2004~2011年住宅用地出让数据,利用空间扩展模型和GWR模型对都市新区住宅地价空间异质性及其驱动因素进行研究。结果表明：① 空间扩展模型与GWR模型分别可解释采样区63%、61%的住宅地价变化,较全局回归模型(47%)有显著提升,更有利于研究土地市场的空间异质性。② 空间扩展模型可有效表征各解释变量及其交互项对住宅地价作用的空间结构总体趋势,其拟合效果相对较优。GWR模型则在局部参数估计方面存在优势,借助GIS可将各变量的地价作用模式可视化,从而比空间扩展模型更能有效刻画住宅地价影响因素的空间非平稳性特征,各因素对地价的平均边际贡献排序为水域> 地铁> 大学园区> CBD> 商业网点> 医院,且商业网点、 医院系数值具有方向差异性。③ 距地铁站点、水域、大学园区以及CBD的距离是研究区住宅地价的关键驱动因素,各自存在特有的地价空间作用模式,可为研究区住宅土地市场细分提供科学依据。     

南京城市空间重构对土地出让时空演化影响研究

城市土地利用格局是城市空间功能演变的结果和空间表现,对两者间关系的探讨是地理学经典研究领域。本文基于2003-2010年工业、商服、住宅用地微观出让数据,运用样带分析方法,研究南京市不同用途土地出让的时空演化及作用机制,着重探析"退二进三"和旧城改造、开发区建设、新城发展等城市空间重构行为对土地出让区位、规模与土地投标租金的影响。研究表明:总体上,南京市土地出让的空间用途结构和地价分布符合Alonso经典竞租模式,但也呈现多中心城市的特征;主城区地价水平较高,以小宗、密集的商服与住宅用地出让为主,旧城改造对提升老城区地价具有明显作用;郊区开发区为工业用地出让的主要区域,由于地价受行政影响较强,工业用地地价被压低,在同一工业园区空间范围内投标租金曲线呈现扁平化特征;新城通过改善生活生产服务设施,引致大量土地出让和土地价值提升,呈现一定的产城融合发展态势。     

中国住宅出让地价发育特征及其影响因素分析

基于中国土地市场网2009~2013年招、拍、挂出让的住宅用地数据,以县级行政区域作为研究单元,建立区域住宅地价综合模型,选取地价水平、地价增长率和交易宗数作为评价指标,采用Ward系统聚类法,综合分析了中国住宅出让地价的发育特征,利用多分类Logistic回归模型探索了各类地价发育形态的潜在影响因素。结果表明：① 研究期内中国住宅出让地价总体呈现东高西低、沿海高于内陆、城市群带动周边区域发展、城市群内部围绕中心城市增长等空间格局特征;中西部地价高增长的单元多于东部,西北、东北中南部、四川盆地、河西走廊以及长江中下游地区是地价高增长的聚集区;住宅市场活跃度呈阶梯状变化,活跃度较高的地区主要分布在山东半岛、长三角、长江中游、辽宁中部、哈尔滨、成渝、滇中、呼包鄂等城市群。② 根据综合特征,中国住宅出让地价空间发育可分为成熟稳健型、发展完善型、成长发展型、萌芽起步型和成长受阻型5类,相邻发育形态在空间关系上表现出互为邻里的特征。③ 各类发育区的主要影响因素差异显著。区位条件、居民收入和财政收入是地价发育成熟度的主要影响因素;人均GDP、国土开发度提升将促进地价形态发育程度;而人口吸引力不足、基础设施建设相对滞后等将导致地价形态发育受阻。     

托克托县双河镇基准地价动态变化及其驱动因子分析

基准地价是一个地区土地市场活跃程度的晴雨表,基准地价的动态变化研究对于指导土地市场有重要意义。本文根据托克托县双河镇2011年和2015年两次基准地价更新成果,通过计算同级各类地价比率指数、同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数和同类各级地价环比指数在内的基准地价内部结构比率关系,分析双河镇基准地价变化情况,总结各类用地基准地价各级别变化趋势。结果表明,双河镇各类用地的价格以商业用地最高,工业用地最低。商业用地各级别地价整体呈下降趋势,住宅用地各级别地价均在上升,III级住宅用地地价上升幅度最大,工业用地各级别的地价均在上涨,且上涨幅度较大。运用主成分分析法对地价演变的驱动因子分析,得出社会消费品零售总额、城乡居民储蓄存款余额、工业总产值、全社会固定资产投资、城镇居民人均可支配收入、邮电业务总量、产业结构、建筑业总产值是主要驱动因子,经济发展和建设规模是影响地价变化的主要因素。     

呼和浩特市旗县城镇基准地价 及影响因素比较分析

本文在介绍基准地价内涵的基础上,采用比较分析法从自然条件、社会经济条件等方面对比分析呼和浩特市5个旗县城镇基准地价的特点,阐述呼和浩特市城镇基准地价及其空间分异特征和城镇基准地价与其影响因素的关系。研究结论是城镇商业、住宅和工业用地的基准地价呈递减的趋势,商业、住宅、工业用地的平均基准地价比为4.22∶1.50∶1。商业用地的地价分布由于受到道路的影响,临路形成较高的基准地价区域,住宅用地基准地价由中心向外,级别和价格呈较均匀递减的变化规律,城镇规划因素在基准地价评估中具有重要作用。基准地价与区位的影响因素密切相关,各因素相互作用共同影响地价的高低。各旗县应积极改善地价影响因素,缩小基准地价的差距,促进区域经济的发展。该项研究为今后呼和浩特市土地市场的发展,引导土地合理、集约、高效利用,充分发挥土地的潜在价值起到促进作用。     

快速城市化地区生态系统对土地利用变化的响应——以长株潭城市群为例

采用土地利用经济生态位模型、土地利用程度综合指数模型和生态服务价值评价方法,结合长株潭区域1996—2005年的土地利用更新调查数据,研究该区域生态系统对土地利用变化的响应。结果表明：（1）长株潭城市群非农用地对农用地的捕获力呈逐年增强的趋势,土地利用整体上朝利用强度增大、广度增加的方向发展,而区域生态系统服务价值量则呈现逐年下降的趋势;（2）长株潭城市群生态服务功能价值量分别与土地利用生态位差值和土地利用综合指数呈显著的负相关关系,其中与土地利用综合指数相关度最高;（3）在推进新型城市化过程中,控制非农用地的外延扩展,增加农地转用的生态补偿,减小土地利用的经济生态位差值能有效抑制农地的快速减少,促进区域“经济”与“生态”的协调发展。     

清代中期江苏省土地利用格局网格化重建

针对当前历史土地利用空间重建研究多基于单一地类且空间分辨率较低的特征,提出较高分辨率全地类土地利用空间重建方法。以1820年为时间断面,以现代江苏省域为研究区,以历史文献记载、历史地理学研究成果、现代统计数据、自然环境数据等为支撑,将土地利用类型划分为耕地、聚落用地（含城镇用地、农村居民点用地）、水域和其他用地（含林草地及未利用地）,考虑区域自然资源和社会经济特征,提出理论假设,对府级耕地、城镇用地、农村居民点用地数量进行修正;沿用以现代土地利用格局为基础反演历史土地利用格局的基本思路,从人地关系角度出发,采用治所邻近度分析、综合评价等方法重建了1820年100 m×100 m空间格网下的江苏省土地利用格局,同时,通过不同地理分区统计及降尺度对比间接验证等分析了重建结果。结果表明：① 1820年江苏省耕地、城镇用地、农村居民点用地、水域用地及其他用地面积分别占区域总面积的48.49%、4.46%、0.16%、15.03%和31.86%;② 1820年研究区内土地垦殖率较高,但建设用地比率较低,受人口分布、地形及河网密度等影响,不同地理分区土地利用差异较为显著;③ 农村居民点用地及耕地的降尺度分析结果均呈显著线性正相关,在一定程度上表明研究结果具有合理性。     

基于Hedonic模型的城市住宅地价影响因素研究——以南京市为例

基于城市土地二级市场的监测点地价数据,构建了城市住宅地价及其影响因素的特征价格模型,分析城市住宅地价影响因素的作用规律。研究发现:市中心、公交站、地铁站、中学、小学、医院、工业污染和容积率8个因子对住宅地价的影响是显著的,市中心和工业污染是负向影响,其他因子都是正向影响。人们对于住宅用地所具备的特征考虑如下:与城市中心区域的远近,住宅周边的公共交通条件,住宅所处学区内学校质量,周边的医疗卫生条件,环境质量条件等。科学地把握城市土地二级市场上住宅地价影响因素的作用规律对政府相关部门更加合理地配置城市土地资源有重要意义。     

基于分区异步元胞自动机模型的耕地利用布局优化——以武汉城市圈为例

以武汉城市圈为例,根据城市圈内各县域社会经济发展对土地资源需求的区域差异,探讨分区异步元胞自动机模}1_在耕地利用布局优化中的应用.模型根据各县域建设用地需求优先度确定异步演化速率,根据各县域土地利用变化的规律结合粮食自给率和建设用地满足程度确定分区转换规则,根据全区域的粮食安全得到全局终止条件,以此实现武汉城市圈2020年耕地利用优化布局.优化结果显示,在武汉城市圈耕地总量满足全区域粮食安全的基础上,黄陂区、应城市、新洲区、汉阳区、潜江市、黄冈市市辖区、鄂州市市辖区、孝感市市辖区、武昌区、仙桃市、黄梅县、武穴市、阳新县、咸宁市市辖区和赤壁市等建设用地优先度较高的区域建设用地需求均得到了满足;团风县和通城县虽然建设用地优先度较低,但是建设用地需求量较小,建设用地需求也得到了满足;其他县(市、区)由于建设用地需求量和建设用地优先度之间存在一定的矛盾,建设用地需求量没有得到完全满足.结果表明,基于分区异步元胞自动机的耕地区际优化模型在全区域耕地保护和粮食安全的基础上,考虑了社会经济发展对建设用地需求的区域差异,能够协调建设用地和耕地之间的矛盾,实现在区域间合理配置建设用地和耕地保护指标.     

兰新高铁沿线县域可达性时空收敛效应与经济潜力特征分析

运用加权平均旅行时间、等时圈、经济潜力和空间变差函数等方法和模型，综合分析了兰新高铁运营前后沿线县域可达性时空收敛效应和经济潜力特征变化。结果表明：（1） 兰新高铁开通运营后，沿线91个县域单元加权平均旅行时间缩短33.46%，呈现“核心—边缘”结构，中小县域的可达性优化作用总体上强于核心城市。（2） 高铁站点城市及中心城市可达性提升存在明显的“节点效应”和“廊道效应”。高铁站点及其附近地区的可达性收益最多，时空收敛在一定程度上服从地理距离衰减规律。（3） 区域经济潜力整体呈均衡化发展，激发沿线城镇经济发展潜能，经济潜力演变等级性和层次性特征愈加显著。     

行政区划多轮调整下的区域生态系统服务价值评价——以广州市南沙区为例

选取广州市南沙区为案例研究地,采用当量因子、冷热点分析和重心模型等方法,探究该地1990—2020年多轮区划调整和生态系统服务价值（ESV）之间的时空演变关系,结果表明：1）行政区划调整引起土地利用变化,对区域ESV产生显著影响,区域总体ESV随着行政区划的调整出现了先降、后升、再降的变化特征。2）快速城市化地区行政区划的频繁调整虽然带来管理和资源整合的便利,但所引致的建设用地扩张以及耕地和林地减少,将导致生态系统的恶化。3）地方政府通过行政区划调整,获得更高的资源配置权和管理权;在政府引导下,生态修复、开发规划实施效果显著。湿地数量和质量的提升对全域ESV起正向影响。南沙应充分利用行政区划调整机遇,增强区域空间治理能力,未来与粤港澳大湾区各地市共同建立“共建、共享、共治”的流域及海岸带等跨区域协同治理体系,打造中国沿海生态保护与修复的高质量标杆。并且,在考量行政区划调整与区域ESV演变之间的关系时,不仅要关注总体效益的评价,还应对分阶段、多层次、多方面的政府行为、土地利用和国土开发模式进行深入分析。     

基于网络大数据的城市轨道交通时空溢价效应研究

城市轨道交通是大城市缓解交通拥堵的重要公共交通方式,其对周边住宅的时空溢价效应一直是城市研究热点,但传统研究存在样本量少、数据时间跨度短、忽视预期效应等问题。该文利用网络爬虫获取住宅交易大数据,以天津市地铁6号线为例,采用直接比较法、特征价格模型测度城市轨道交通对沿线住宅价格的时空溢价效应,结果表明:1)空间尺度上,轨道交通对沿线住宅价格具有显著溢价效应,但溢价程度并非随着距轨道交通站点距离的增加而下降,而是呈现先上升后下降的“倒U形”趋势。其中,500~1000 m的影响区溢价幅度最大,溢价率高达17.2%。2)时间尺度上,轨道交通对住宅价格的影响具有超前效应,在施工期溢价就已显现,且在首个开通运营年达到峰值,说明住宅价格对开通运营这一“标志性”事件反应强烈。3)受心理预期效应的影响,轨道交通全线开通运营的溢价效应明显低于首个开通运营年的溢价效应。研究结论可为公共交通导向模式下城市综合开发和轨道交通的“溢价回收”策略提供决策支持。