基于Hedonic模型的城市住宅地价影响因素研究——以南京市为例

基于城市土地二级市场的监测点地价数据,构建了城市住宅地价及其影响因素的特征价格模型,分析城市住宅地价影响因素的作用规律。研究发现:市中心、公交站、地铁站、中学、小学、医院、工业污染和容积率8个因子对住宅地价的影响是显著的,市中心和工业污染是负向影响,其他因子都是正向影响。人们对于住宅用地所具备的特征考虑如下:与城市中心区域的远近,住宅周边的公共交通条件,住宅所处学区内学校质量,周边的医疗卫生条件,环境质量条件等。科学地把握城市土地二级市场上住宅地价影响因素的作用规律对政府相关部门更加合理地配置城市土地资源有重要意义。     

城市地价与土地集约利用协调性分析——以河北省为例

以河北省148个县(市、区)商服、住宅和工业地价与土地集约利用数据为基础,分析城市地价与土地集约利用空间分布特征,并采用协调模型分析二者的空间协调关系。结果表明:1)城市地价空间分布差异较大,其中商服和住宅地价较高、空间波动较大,工业地价较低、空间变化平缓,呈现出"各市辖区中心带动,周边县逐步发展"的特征;2)土地集约利用整体水平偏低,差异较大,中心带动作用较强,在地域条件的影响下,集约度水平由西北向东南逐步提高;3)不同类型地价与土地集约利用之间的协调关系比较稳定,呈现优质和良好协调类型集中分布、失调类型离散分布且均以协调类型为主的分布特征。探析城市地价与土地集约利用的空间分布关系,可为有效调控土地要素价格、调节土地供需和促进城市土地资源朝集约化、可持续化方向发展提供科学依据。     

基于GWR模型的城市住宅地价的时空演变研究——以江苏省为例

江苏省地价总体变化特征分析的基础上,构建城市住宅地价的GWR模型,对1997、2005和2008年3个时间点的江苏省城市住宅地价影响因素的空间变异特征进行了探究,揭示了各因素因子对住宅地价的影响程度和区域差异,丰富和发展了城市地价影响因素时空变化规律的理论研究。研究结果表明:①距中心城市距离对住宅地价的影响呈负相关,3年回归系数绝对值的平均值逐渐增大且高值分布区域逐渐扩大;②GDP与住宅地价呈正相关,GDP对住宅地价影响最大地区逐渐北移,且高值区域逐渐减小;③城镇化率与住宅地价呈正相关,从空间看,沿江地区是苏南、苏中两大经济板块的纽带,对住宅地价影响变大,从时间看,城镇化率对住宅地价的影响逐步减小;④对外交通状况对住宅地价贡献为正,南部地区回归系数较高,向北系数逐渐减小,从时间角度看,其影响程度逐步增大;⑤从业人口数量对住宅地价的贡献为正,南部地区回归系数较高,向北回归系数绝对值逐渐减小,从业人口数量对苏南影响比苏北大;⑥房地产投资总额北部地区回归系数较高,向南系数逐渐减小,苏北房地产投资总额对住宅地价影响高于苏南地区。     

重庆市普通住宅地价空间分布与影响因素研究

利用重庆市主城区2003-2007年普通住宅出让地价资料,采用统计分析和GIS空间分析相结合的方法,得到一系列重庆市普通住宅出让地价空间分布图.在此基础上,采用多元回归分析方法,进一步揭示该市住宅地价空间分布规律及其影响因素.结果表明:重庆市普通住宅①地价在空间分布上具有明显的空间变异性,呈现多中心同心圆圈层分布结构.同时,地价梯度和地价指向也存在明显的空间差异.住宅地价与因变量商业、环境、道路、土地出让形式相关,重庆城市发展兼具向心性和离心性两种特点.     

长春市商业用地基准地价演变过程及驱动因子分析

基准地价作为中国城市地价体系的重要组成部分,是政府法定的公示地价之一,也是目前中国地价评估的基础。城市基准地价的动态变化过程中,基准地价价格水平的提升和基准地价空间格局的变化是城市经济发展、城市规划建设共同作用的综合结果。论文以长春市商业用地基准地价为例,探索城市基准地价演变的规律。首先计算长春市1995年至2010年商业用地不同级别的地价环比结构的特征值,分析长春市商业用地基准地价的价格动态变化特征;然后利用ESDA分析工具,通过2006年和2010年长春市商业区段路线价的空间格局变化分析来概括讨论长春市商业用地基准地价的空间格局变化;最后结合数学模型分析确定长春市商业用地基准地价演变的驱动因子,最终归纳总结了基准地价演变的规律,即经济发展推动机制、供求机制和规划引导机制共同推进和制约了基准地价的价格和空间格局的演变。     

河北省城镇商业用地基准地价比率关系空间分布格局

基准地价作为我国城市地价体系的重要组成部分,是政府调控土地市场地价、引导和优化土地资源配置的依据.根据近年河北省115个城镇商业用地基准地价的最新动态,计算基准地价结构比率关系,统计归纳城镇地价内部变化的一般规律,并根据计算出的城市基准地价级别变化斜率或坡度,揭示其空间格局及形成机制.研究表明:不同的区位、不同的经济发展水平以及不同的聚集程度都会影响到地价的结构比率关系.总体来看,城市中心区到外围的地价变化坡度,全省可划分为陡、中、缓3个区域.     

容积率地价修正系数实证研究

以66个城市容积率地价修正系数为样本,以容积率比值和地价修正系数的关系为基础,对样本容积率地价修正系数进行归纳分析。部分样本存在标准容积率设定不规范、地价修正系数表现形式不科学、修正系数上限过低等问题。提出了编制容积率地价修正系数应注意的问题,并建议修订《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2014),在其中增加标准容积率设定方法、容积率地价修正系数编制方法等内容,增强《城镇土地估价规程》的指导作用,提高容积率地价修正系数的科学性和实用性。     

长沙市区地价的空间分布特征及其影响因素

利用长沙市2003～2009年上半年的土地交易资料,采用GIS空间分析和计量经济学相结合的方法,得出长沙市区商业、住宅和工业出让地价分布的空间结构图,分析三类用地地价的空间分布特征及其影响因素。结果表明：（1）土地用途不同,其地价的空间分布也不同,商业地价对商服繁华度要求较高,高值区集聚在市中心（以五一广场为中心）;住...     

南京地铁对城市公共交通网络通达性的影响及地价增值响应

以南京地铁1、2 号线为例,通过多个指标测度地铁建成前后的交通通达性及其格局变化,探讨不同类型用地对地铁通达性的增值响应模式。研究结果表明：地铁从时间成本、影响范围等方面增益了研究区交通通达性;外围绝对通达性增幅高于中心区,而“半径陷阱”作用使得中心区的相对通达性高于外围,产生“中心膨胀-外围坍缩”的通达性格局变化;地价格局变化与通达性格局变化类似,不同类型用地对地铁的增值响应模式不同,商业用地增值为对数响应模式、住宅用地为指数响应模式、工业用地为线性响应模式;地铁对城市土地升值的贡献占到总量的1/3,其中地铁对商业用地外部性作用大于住宅和工业用地。研究结果可为评估地铁对城市土地利用影响、城市经济外部性以及制订征收差别化的土地房屋税收政策提供依据。     

城市住宅地价影响因素的定量识别与时空异质性——以武汉市为例

定量测度微观因素对住宅地价影响程度的时空分异特征是有效揭示住宅地价形成机制的重要条件。本文基于武汉市2007-2015年公开出让的住宅地价样点数据,采用广义可行最小二乘法(FGLS)修正的特征价格模型(Hedonic),测度微观影响因素对住宅地价影响程度的时空演变规律。结果显示,各要素对住宅地价影响程度的时序变化特征复杂,空间区域差异明显,具体而言：①2007-2015年间,武汉市住宅地价因素的影响程度从高到低依次为：容积率>医院>城市中心>城市副中心>地铁>公园。②在时序上,城市中心对住宅地价的影响程度呈增强趋势;城市副中心对住宅地价影响整体有所减弱;医院对住宅地价的作用程度呈指数式上涨;地铁对住宅地价增值作用主要发生在开通后;公园的影响持续下降;容积率的影响则在时序上先减后增,与住宅用地出让面积呈反向变动关系。③在空间上,在二环内中心区域,公园、容积率等对住宅地价影响程度较高;而在二环以外,与生活便利性相关的地铁、医院对住宅地价的作用更强;城市中心和副中心功能对住宅地价作用在空间上的互补效应明显。基于研究结果,强化景观用地等的宏观配置和保护力度,审慎确定容积率等是当前城市土地管理值得关注的问题。     

2007—2019年中国城市土地价格的空间分化

土地价格是城市综合发展水平的反映,厘清中国城市土地价格的时空演变特征及其成因,有助于从宏观上把握地区间的发展差异。本文以地级行政区为研究对象,系统分析2007—2019年中国332个城市综合土地价格和住宅、商服、工矿仓储用地价格的演变特征及驱动因素,主要结论如下：① 2007—2019年间中国城市综合地价呈现显著的上涨趋势,由2007年的392.34元/m²上升至2019年的1357.31元/m²,年均增长80.73元/m²;地价水平在空间上呈现“东南高,西北低”的格局。② 三种主要地类的价格及增速高低依次为：住宅用地>商服用地>工矿仓储用地,发展逐渐分化,差距不断扩大。③ 不同等级城市的土地价格逐渐分化为三类：高速增长型（一线城市）、平稳增长型（新一线城市和二线城市）和缓慢增长型（三线城市、四线城市和五线城市）,呈现出明显的“马太效应”。④ 人均地区生产总值、人口密度和普通中小学学校数越高的城市,各类土地价格越高;本地人均地区生产总值、第二产业占比和第三产业占比越高的城市,其相邻城市的住宅和商服地价越高,工矿仓储地价越低。     

基于城市地块变化的基准地价更新研究

采用传统的方法编制地价指数及更新基准地价需要大量的地产交易资料,而我国大多数城镇地产交易市场尚未发育完善,存在收集资料困难,操作难度大等问题。文中在研究城市地块变化及其测度的基础上,通过分析地块变化指数和地价指数之间的相关性,建立了相关模型,从而测算出地价指数并更新基准地价。以土地市场发育不太完善的广西县级城市——桂平市为例进行了实证研究,并采用德尔菲法对结果的合理性进行了分析。结果显示,专家评价平均值为49.83,标准差为2.256 7,符合度为99.66%,说明基于地块变化的基准地价更新的方法是科学可行的。     

中国住宅出让地价发育特征及其影响因素分析

基于中国土地市场网2009~2013年招、拍、挂出让的住宅用地数据,以县级行政区域作为研究单元,建立区域住宅地价综合模型,选取地价水平、地价增长率和交易宗数作为评价指标,采用Ward系统聚类法,综合分析了中国住宅出让地价的发育特征,利用多分类Logistic回归模型探索了各类地价发育形态的潜在影响因素。结果表明：① 研究期内中国住宅出让地价总体呈现东高西低、沿海高于内陆、城市群带动周边区域发展、城市群内部围绕中心城市增长等空间格局特征;中西部地价高增长的单元多于东部,西北、东北中南部、四川盆地、河西走廊以及长江中下游地区是地价高增长的聚集区;住宅市场活跃度呈阶梯状变化,活跃度较高的地区主要分布在山东半岛、长三角、长江中游、辽宁中部、哈尔滨、成渝、滇中、呼包鄂等城市群。② 根据综合特征,中国住宅出让地价空间发育可分为成熟稳健型、发展完善型、成长发展型、萌芽起步型和成长受阻型5类,相邻发育形态在空间关系上表现出互为邻里的特征。③ 各类发育区的主要影响因素差异显著。区位条件、居民收入和财政收入是地价发育成熟度的主要影响因素;人均GDP、国土开发度提升将促进地价形态发育程度;而人口吸引力不足、基础设施建设相对滞后等将导致地价形态发育受阻。     

多中心空间结构对城市地价影响研究

城市地价的飞速上涨和成本提高,对企业选址、个人购房带来越来越重要的影响,城市多中心发展能否有效抑制地价亟待实证检验。基于2008年和2013年全国285个地级及以上城市的微观土地出让数据,分析城市空间结构对地价的影响。研究发现：① 多中心空间结构能有效抑制城市过高地价,但会显著提升城市低段地价和城市整体平均地价;② 城市多中心空间结构对商住用地地价提升作用显著,但对工业用地作用不显著;③ 反映土地需求的城市人口密度对于城市综合地价具有显著提高作用,增加人均建设用地面积能有效降低城市综合地价,土地等级和出让方式等地块特征因素对交易地价影响也十分重要。因此,地方政府引导城市多中心化发展既能提供给企业、个人更多的用地选择,有效缓解城市主中心地价过高问题,也能推动城市次中心建设,促进城市均衡发展。     

呼和浩特市居住用地地价分布的时空特征

分析城市内部基准地价的时空格局,有助于土地市场的宏观调控和土地资源的优化配置。本文以呼和浩特 市区为研究区,在城市居住用地土地价格调查和动态监测的基础上,对2001~2007 年居住用地分布的时空特征进 行分析。主要结论如下：城市主城区居住用地的级别和基准地价由内向外顺次降低,但级别边界受到城市道路的直 接影响;基准地价与级别之间存在着显著的负相关关系,随着城市的发展,高低级别间基准地价的差距进一步扩 大;研究期内,基准地价变化在时间上呈现出阶段性特征,在空间上城市中心区和城乡结合部基准地价增幅最快, 城市腹地稍慢,近郊区最慢。     

北京市居住用地出让的时空格局演变

以1992~2006年间北京市五环内居住用地出让数据为基础,利用GIS空间分析方法,研究了北京市五环内居住用地的时间动态趋势和空间格局特征,并对CBD、中关村、奥运村等区域进行了重点分析。研究发现:①北京居住用地的出让数量、面积呈现不断增长态势,出让价格呈现"扁平化"发展趋势;②居住用地出让价格表现为"北高南低"、"东高西低"的空间特征,在出让数量和面积上存在"北多南少、东多西少"的空间差异;③出让地块集中区和高值区由中心向外扩展;④东西和南北轴线的竞租地价曲线以CBD和天桥为核心向两侧递减,并在一些区位条件优越的区段形成若干高值区。     

南京市城市土地价格空间分布特征

城市土地供给是城市扩张的重要支撑,分析城市不同类型的土地价格空间分布特征对于城市土地的合理开发具有重要意义,并已成为学者们研究城市扩张过程的重要视角。采用传统统计学与地统计学方法,以住宅、工业、商服三种不同土地利用类型的出让价格为样本,分析了南京市2001-2010年土地交易价格的统计特征及空间分布特征。结果表明,土地用途不同,其出让价格的空间分布特征也不同。商服用地对商服繁华度要求较高,价格高值区集聚在市中心,以新街口、夫子庙等商贸商务区为中心,向外围价格逐渐降低,为典型的单中心布局模式;住宅用地对环境质量要求较高,价格高值区相对商服用地集聚度有所下降,并呈现出由市中心向外迁移的趋势,圈层布局态势明显;工业用地由于有较高的对外交通条件要求,以及环境成本约束和政策导向,除部分对研发及基础设施等条件要求较高的高新技术等工业外,大多布局在远离市中心,区位条件良好的沿江产业园区及工业区内,呈现多中心发展格局。     

区域城镇土地价格体系研究——南京市域城镇案例分析

建立了区域城镇土地类（型）、等（级）、级（别）和基准地价、宗地地价、商业路线价的城镇土地价格体系,为区域城镇土地管理工作提供了科学依据,并在南京市域城镇土地定级估价工作中得到了较好的实践。     

城镇基准地价平衡研究

城镇基准地价平衡,是为了协调区域地价,充分发挥地价在调控土地市场中的作用,使基准地价能客观地反映出不同城镇间真实的经济差异和地价水平,促进土地市场的均衡发展。基准地价平衡以土地分等为依据,并综合考虑在区域内的地位和作用、不同城镇间的经济差异、市场地价总体水平等情况确定,形成各等城市、县、建制镇的基准地价序位。以山东省17个地级市为例,研究了基准地价平衡的过程,把山东省17个地级市的地价纳入到同一个体系中,使城镇间的地价建立起可比性,为城镇地价体系的建立奠定了基础。     

北京市居住用地出让价格的空间格局及影响因素

以2004-2015年北京市六环内居住用地的交易样本为基本数据,借助ArcGIS、GS+、Surfer和Geoda软件,采用空间趋势面分析、最近邻指数（NNI）、探索性空间分析（ESDA）探讨居住用地出让和居住地价的空间格局特征,并对比OLS和空间回归模型（SLM和SEM）进一步探讨居住地价的影响因素。结果表明：① 北京市居住用地出让数量和出让面积不均衡,五六环间出让的居住用地最多。② 出让地块沿主要道路（如京石高速、京开高速、京沪高速及京藏高速）、地铁线（如地铁1号线、5号线、6号线、15号线、房山线、大兴线及亦庄线）呈轴线扩散,其中远郊区域这一特征更加明显。③ 居住地价从中心向外围总体表现“倒U型”趋势,且呈多中心圈层递减结构。④ 呈集聚分布模式,存在空间自相关,低值集聚区和高值集聚区明显。⑤ 模型对比方面,SLM>SEM>OLS,说明北京市居住地价存在实质性的空间依赖,而非干扰性的空间依赖。周边居住地块的价格、公交站、地铁站、重点小学、占地面积、容积率和出让方式对居住地价有显著影响。