北京城市居民服务设施可达性偏好与现实错位

服务设施可达性对于居民生活质量的重要性越来越受到国内外研究和城市规划的广泛重视,然而中国城市发展过程中却暴露出服务设施可达性下降的问题。从居民的视角出发,构建影响中国城市居民服务设施可达性偏好与现实错位的分析框架。在此基础上,分析了基于北京市2005 年居住环境调查主观数据对居民的服务设施可达性偏好。利用北京城市服务设施空间数据借助GIS评估居民的客观服务设施可达性,通过多元回归模型讨论居民服务设施可达性偏好与现实的错位情况和相关因素并侧重验证城市空间结构和住房获取渠道的影响,这些因素与中国的城市发展和住房政策变化紧密相关并将基于此提出促进居民实现其服务设施可达性偏好的城市规划和政策建议。     

基于居民属性视角的转型期中国城市居民住宅区位选择研究——以成都市为例

转型期,中国城市住宅供给日益多元化,城市居民的个体需求因素对住房市场的影响不断加深。从居民自然属性、经济属性、社会属性等层面提出对住宅区位选择影响的理论假设。以成都市为例,通过深度访谈方法获取原始资料,并提取居民住区选择的影响因子,完成定量调查表,对所提出的相关假设和模型进行检验。研究结果表明:转型期居民属性因素通过通勤、生活条件、社会关系及物质环境、人文环境等区位取向深刻地影响了中国城市居民的住宅区位选择,并呈现出城市社会各阶层住宅区位选择的趋同化趋势。     

北京市居民住房需求结构分析

住房需求结构分析是制定住房政策和相关技术标准的基础。根据家庭收入、当前居住条件等指标来界定具有不同需求的居民群体, 以及确定适合各个层次的合理的住宅供给目标, 是住房政策中的一个具有重大现实意义的课题。为此, 从住房消费行为的微观视角出发, 对城市住房需求层次的定量划分以及需求结构的定量模拟问题进行了研究。首先, 分析了家庭人口、收入、当前住房面积、职业、住房区位、投资倾向和家庭结构变更预期等住房需求的影响因子及其相互作用关系。在此基础上, 提出了由住房需求层次模型和住房面积需求模型 相互嵌套而构成的住房需求结构的空间相互作用模型。其次, 运用北京市家庭住房需求的调 查数据, 对模型进行了检验分析。分析结果较好地再现了居民的住房需求, 不仅定量地给出了划分住房需求层次的适当门槛, 还揭示了不同需求层次的家庭在期待住房面积方面的数值差异。由此证明了通过住房需求结构的微观分析来确定相关需求主体的划分标准和住房面积 标准的可行性, 为住房政策研究提供了新的方法。     

住房制度改革背景下广州市居民居住偏好研究

住房制度改革以前，国家控制着住房的供应，人们没有选择住房的自由。改革后，家庭越来越依靠市场来满足其住房需求，个人购买商品房的比例得以提高。择居自由度的增加意味着住房消费个体差异的扩大，居民住房偏好成为住房市场健康发展的重要影响因素，分析住房市场化下居民住房偏好及其影响因素有重要意义。采取表述性偏好正交实验设计和联合统计分析方法，对处在改革前沿的广州市居民住房偏好及其影响因素进行分析。结果表明：在居民住房选择中，居住区位和小区特征比住房本身更重要；居住小区特征中，居民最关注住房所在区域，老城区越秀和东山和城市新中心天河区成为居民偏爱之地，但不同收入家庭区域偏好有所差异，高收入阶层明显偏好于新中心区天河区，而低收入阶层却更热衷于老城区；住房价格和居室朝向是重要影响因素，居民明显表现出对低价格住房和南向居室的偏好；除此之外，相对较重要的因素还有小区治安、交通和生活便利程度；而房屋类型、房屋布局和物业管理重要性相对较小，但高收入阶层明显比低收入阶层看重物业管理。     

城市住宅地价影响因素的定量识别与时空异质性——以武汉市为例

定量测度微观因素对住宅地价影响程度的时空分异特征是有效揭示住宅地价形成机制的重要条件。本文基于武汉市2007-2015年公开出让的住宅地价样点数据,采用广义可行最小二乘法(FGLS)修正的特征价格模型(Hedonic),测度微观影响因素对住宅地价影响程度的时空演变规律。结果显示,各要素对住宅地价影响程度的时序变化特征复杂,空间区域差异明显,具体而言：①2007-2015年间,武汉市住宅地价因素的影响程度从高到低依次为：容积率>医院>城市中心>城市副中心>地铁>公园。②在时序上,城市中心对住宅地价的影响程度呈增强趋势;城市副中心对住宅地价影响整体有所减弱;医院对住宅地价的作用程度呈指数式上涨;地铁对住宅地价增值作用主要发生在开通后;公园的影响持续下降;容积率的影响则在时序上先减后增,与住宅用地出让面积呈反向变动关系。③在空间上,在二环内中心区域,公园、容积率等对住宅地价影响程度较高;而在二环以外,与生活便利性相关的地铁、医院对住宅地价的作用更强;城市中心和副中心功能对住宅地价作用在空间上的互补效应明显。基于研究结果,强化景观用地等的宏观配置和保护力度,审慎确定容积率等是当前城市土地管理值得关注的问题。     

广州住房与保障房的建设与评价

以广州12个保障房社区的问卷抽样调查为基础,从住房建设与住房结构、保障房建设、保障性住房社区3个层面探究了城市住房与保障房的关系,对当前广州保障房社区现状进行定量分析,并从社区层面检验当前保障房建设模式下的实际效果。研究发现,总体上,20世纪90年代后广州住房质量提升明显,配套设施不断完善,但住房拥有率低,租赁住房是城市居民的重要选择;且住房市场的发展并未较好地解决居民的住房需求,保障性住房缺口较大,城市住房保障职能部分转嫁于城中村等“非正规”居住空间,住房保障体系仍有较大的提升空间。在保障房社区层面,存在部分配套设施可达性低、居民社区参与程度低等问题,但居民的满意度较高,居住意愿达到了89.2%,这表明当前大规模保障房建设具有其合理性。但当前保障房建设模式忽视了保障房社区的后续发展,已出现社区居民社会融合度低、发展机会少等问题,并可能向新的贫困集聚区演化。     

轨道交通对沿线住宅价格影响的分市场研究——以深圳市龙岗线为例

研究轨道交通对沿线住宅价格的影响有助于将轨道交通带来的外部效益转化为内部收益,对城市地铁的建设和运营具有重要意义。在真实城市空间中,由于空间异质性的存在,轨道交通对不同区域的影响并非都是相同的,因而需要划定分市场进行研究。本研究以深圳龙岗线郊区段为对象,首先运用Moran'I 指数证实了空间自相关效应的存在,并构造变量将空间自相关效应纳入模型进行控制,结合其他变量构建了4 个Hedonic 模型,然后通过Chow Statistics 检验划定远郊段和近郊段2 个分市场,最后运用最优的Hedonic 模型对轨道交通影响住宅价格的分市场进行研究并解释其形成原因。研究结果表明：① 轨道交通在近郊段对沿线住宅价格具有正向影响;② 轨道交通对沿线住宅价格影响存在分市场效应,不同分市场中轨道交通对沿线住宅价格的影响程度差异较大,龙岗线近郊段对沿线住宅价格具有正向影响,远郊段对沿线住宅价格具有负向影响;③ 可以通过Chow Statistics检验来划定分市场,龙岗线近郊段和远郊段的分界点为“六约—丹竹头”,近郊段分市场的空间范围可能与城市的平均通勤时间有关;④分市场的形成原因是空间异质性,龙岗线郊区段的分市场是由两个区域中心的空间分布差异所导致。     

基于日常购物行为的广州社区居住-商业空间匹配关系

结合城市转型的宏观背景,通过与居民生存需求、生活质量密切相关的日常购物行为来解读社区尺度的居住-商业空间关系,对社区商业服务设施的合理配建具有现实意义。利用入户问卷和商业设施POI数据,以日常购物出行距离来衡量广州社区的居住-商业空间关系,构建多元回归模型验证制度及结构性因素、社区周边商业设施供给、居民购物目的地选择偏好和个人及家庭社会经济属性四大方面因素的影响,而这些因素与住房制度变革、郊区化、业态变迁等制度-空间-社会变革紧密相关。结果表明,广州社区居住-商业空间的匹配关系总体良好,1 500 m是评价这种关系的重要阈值,但郊区存在明显的不匹配现象。四大因素都不同程度地影响了郊区的空间不匹配,并据此针对性地提出改善建议。     

多尺度步行环境对居民肥胖的影响机理——以广州为例

基于2019年广州18个社区1 470份问卷数据,通过构建结构方程模型探究不同尺度步行环境（包括步行适宜性和其他与步行相关的建成环境要素）对居民肥胖的影响机理。研究发现：居民出行态度与偏好会影响通勤行为,但对居民肥胖没有显著的直接影响。在考虑了居民社会经济属性和出行态度偏好后,居住地步行环境对居民身体质量指数（body mass index, BMI）具有显著的负向总体效应。步行环境对居民BMI的影响具有尺度效应,社区尺度的步行适宜性影响最为显著。不同尺度的绿度、路网密度、地铁站密度和与城市中心的距离等其他与步行相关的建成环境均对居民BMI有不同程度的影响。     

基于房地产价格空间溢出的广州城市内部边界效应

中国行政区经济导致市场分割的现象普遍存在,从房地产价格空间溢出角度,采用2005 年广州市房地产价格数据,通过扩展的Hedonic 模型,在分析价格的空间自相关和价格溢出程度的基础上,对城市内部区一级的边界效应进行了检验。研究结果表明：2005 年广州区与区之间的行政区边界效应显著存在,并存在着市场分割现象,中心老城区之间的边界效应小于城乡结合部地区的边界效应,自然条件和城乡历史对边界都有显著的影响。     

广州市保障性住房社区居民的居住-就业选择与空间匹配性

从居住-就业区位选择角度出发,以广州市典型保障性住房社区(棠下小区、同德小区)为案例,研究保障性住房居民的居住－就业选择特征及其空间匹配性的群体差异和影响机制。经过十多年的发展,研究小区发生明显的居住人群过滤现象,出现大量转售和转租情况,形成保障性住房、商品房、转租房、原单位房的住户结构。保障性住房住户和商品房住户的居住与就业地的空间关系变化较大,其空间不匹配问题突出,但二者在形成机制上存在较大差异。前者主要因保障性住房供应的政策性因素,使其住户的区位选择与主要就业场所不匹配而引发的,属于被动迁移型空间不匹配现象;后者主要是购买转售的保障性住房的住户,为获取保障性住房的政策性福利而通过市场方式选择远离其就业场所空间而引发的,属于主动选择型空间不匹配现象。私人转租房住户和原单位房住户的居住－就业空间匹配性良好。保障性住房的转租和转售在一定程度上产生了政策性福利的再分配,存在一定的不公平性;同时,居住－就业空间不匹配对相关居民的生活质量也带来一定的影响。因此,需要进一步研究保障性住房合理的空间布局方案和实施途径,优化城市空间结构,在考虑社会公平的前提下尽量解决各类群体的居住与就业问题。     

转型期城市居住用地更新的空间加密化研究——广州市金花街改造再考

选择具有代表性的广州市金花街改造项目（1988~2003年）为案例研究对象,分析了政府主导下改造方案的调整过程和改造空间特征,探讨居民诉求和政府旧改政策对旧城空间的影响。研究表明：金花街居民的原地安置诉求和城市政府依此设计的以民生为导向的改造安排,乃是影响旧城空间的重要原因;在准市场化融资方式和福利化拆迁安置方式下,城市政府提出的有关提供公共服务设施、解决居民临时安置问题和让居民原地安置的要求,使改造规划多次提高改造容积率,以保持改造经济平衡;改造后的金花街在房屋和人口两个维度呈现空间加密化的态势,即存在原地安置房叠加融资商品房、原地安置居民叠加购房迁入居民的社会空间现象,金花街改造并未出现以外来中产人口大规模替代原住低收入人口为基本特征的绅士化过程。最后,从引入转让开发权和鼓励微改造两方面对当前广州的旧城改造提出政策建议。     

The economic value of streets: mix-scale spatio-functional interaction and housing price patterns

Location factors are vital elements for describing housing price variation. However, limited studies have explicitly illustrated the relationship between urban design and the heterogeneity of housing price patterns. This article specifically evaluates how the interactions between the spatial layouts and land-use system at various scales through street network affect the valuation of the residential properties and the segmentation of housing markets in a network-based Mixed-scale Hedonic Model (MHM) where the submarkets pattern are determined and annotated by the spatially varying estimates on streets. The application of the delivered method in the case of Shanghai City, China, confirms the necessity of using the non-Euclidean distance metric and represent the coexistence between the stationarity and the non-stationarity of the introduced street accessibility variables. The results provide evidence that the impacts of street accessibility measures on the local levels showcase significant spatial variation. It is common for all the places that the properties located on the streets with the higher levels of angular closeness, smaller values of angular betweenness and longer angular distance to the nearby land-uses at the larger scales will be bided higher. It is proven that our delineation of submarket performs better in prediction accuracy than the traditional submarket specifications. The detected submarkets pattern yields that reachable land-use diversity at the pedestrian level is not a preferred factor in the housing submarkets located in the developed city centres. The signs of the price effects of the angular distance to local land-uses distinguish the developing submarkets as two main groups with different degrees of geometrical walkability. It is suggestive that continuously developing pedestrian-oriented neighbours in the walkable areas could contribute to decelerating the growth of house price in Chinese cities. The productions of this study can enrich the understanding of the socioeconomic effects of urban design with greater spatial precision across submarkets.     

北京市景观可达性与住宅价格空间关联

随着城市居民对住宅环境要求的不断提高,城市景观对城市住宅价格分异影响日趋显著。分析景观对住宅价格分异格局的影响,可为城市住宅空间结构的规划提供依据,为规划与管理部门提供决策参考。以北京城区二手房小区为样本,基于ArcGIS空间分析方法和特征价格模型,探讨景观因素对北京市住宅价格空间分异格局的影响。以主流房地产交易网站二手商品房报价资料为基础数据,共采集到2012 年1 月北京市城六区有效住宅小区样本3174 个,对住宅样点进行空间化处理,并建立住宅空间信息数据库。运用密度分析、空间插值等方法,分析北京市住宅空间分布特征与价格空间分异格局。核密度分布图显示：北京市住宅空间分布呈现显著的向心化与离心化并存现象,总体上以天安门为中心向周边呈衰减趋势,在地铁转换站点形成了多个集聚次中心。在此基础上,从住宅属性、交通因素、区位特征等方面选择主要解释变量,构建地理加权回归模型,对住宅价格影响因素进行分析,重点探讨景观可达性（如绿地、水景、山景等）与住宅价格的关联。结果表明：次中心与住宅价格关联最为显著,绿地、水景、山景与住宅价格存在一定程度关联。其中,山景和高绿化率对住宅价格增效明显;由于水质较差,北京城六区内河流与住宅价格存在负相关;污水处理以及丧葬场所等污染源与住宅价格也存在显著负相关。远离污染源、靠近宜人景观、低容积率、高绿化率是居民选择住宅的需求。     

Effects of accessibility and environmental health risk on housing prices: a case of Salt Lake County,Utah

While transportation infrastructure can increase housing price by improving accessibility to opportunities, it generates environmental health risks, such as noise and air pollution, which may have negative effects on housing price. However, the combined effects of accessibility and environmental health risk on housing price have not been well examined in the literature, especially in the auto-oriented urban context of the United States. In this study, we use assessed housing value data and the hedonic model to examine the single-family housing market's reaction to accessibility and environment health risks in Salt Lake County, a growing metropolitan area in Utah experiencing significant air pollution. Three regression models are employed with the consideration of spatial effects: ordinary least squares (OLS), spatial lag regression (SLR), and hierarchical linear modeling (HLM, or multilevel modeling/MLM). By controlling for the influences of structural attributes and socioeconomic conditions, we find that the negative impacts (traffic noise and air pollution) of transportation systems on single-family housing prices are greater than the positive impact (accessibility). Single-family residents in Salt Lake County are willing to pay more to reduce environmental health risks than to get better accessibility. These findings are different from what have been found in some dense and compact urban areas in the literature. These findings suggest that people's willingness to pay for minimizing environmental health risks varies across different urban contexts.     

北京城市内部居住空间分布与居民居住区位偏好

在对北京城市内部居住空间分布现状和居民个人居住区位选择偏好的调查基础上,分析了北京城市内部居住空间分布的基本特征、居民居住空间偏好以及居民个人属性特征与居住空间偏好的关系。结果显示:北京城市内部居住空间分布城北明显高于城南,居民购房也多倾向于选择城北;从居民居住空间偏好看,三、四环之间仍是居民购房的首选空间。     

An ex-ante analysis of housing location choices due to housing displacement: The case of Bristol Place

Urban renewal has been criticized for its unintended effects on the displacement of residents to housing situations where they are worse off. The literature concerned with housing displacement focuses on after the fact (ex post) analysis of mobility, hence providing only partial insights to prospective outcomes for residents. In this article, we develop a methodology for predicting before the fact (ex ante) spatial location outcomes for residents facing forced displacement. We ask where in the city will displaced residents locate and how do potential new locations compare to the current one? We apply this methodology to an ongoing urban renewal project in Illinois in order to predict spatial relocation patterns. Our findings show that residents facing forced displacement are likely to relocate to low-priced neighborhoods that are on average as bad or worse off in terms of housing adequacy, accessibility to labor, and shopping. These findings not only bear important implications for urban redevelopment policy, but also help to reveal spatially determined costs of moving which are not factored into current redevelopment impact evaluations.     

ICT对城中村居民居住和就业迁移空间的影响——以北京5个城中村调查为例

近年来中国以互联网技术为核心的信息通讯技术(ICT)发展迅速,对居民的社会经济活动、生活方式等产生了深刻影响。本文利用问卷调查、微信访谈等方式调查了北京5个典型城中村,利用多元无序多分类logistic回归模型验证信息渠道对城中村居民居住和迁移空间的影响,结果表明：城中村住房市场非正规化从信息源头切断了居民通过互联网获取住房信息的渠道,加上城中村居民选择新住所具有就业导向和以地缘—血缘为纽带聚集的特征,信息渠道对城中村居民的居住迁移距离没有显著影响;受“就业锚点”、“距离衰减定律”和非正规就业影响,信息渠道对城中村居民近距离就业迁移也没有显著影响,但在更大空间范围内,城中村居民能通过招聘网站、社交网络等网络渠道获取就业信息,ICT的发展丰富了他们的信息获取渠道,扩大了就业空间选择,一定程度上减轻了时空制约。本文加深了关于ICT对居民日常活动空间影响、技术进步与社会平等关系的理解,丰富了居民时空间行为研究。     

Residential Mobility and Urban Restructuring under Market Transition: A Study of Guangzhou,China

Residential mobility can be conceptualized as an outcome of a choice process exercised under complex institutional and personal constraints. China's rather unique pattern of housing market segmentation under market transition impinges directly on residential location and relocation. Drawing upon data from a sample survey, this paper analyzes the pattern of residential moves resulting from commodity housing construction in a major Chinese city, Guangzhou. Most moves are of short distance, although the general direction is towards the urban periphery. Danweis and the municipal housing bureau, rather than the market per se, are the primary driving forces behind suburbanization in China today.