基于住房需求意愿的广州市中产阶层住房区位选择

以2014年广州市中产阶层聚居区24个街道、50个社区进行的问卷调查和深度访谈资料为数据源，从住房需求意愿与区位选择方面分析了广州中产阶层住房选择，并运用多元Logistic回归分析法对其影响因素进行研究。研究发现：1）广州市中产阶层住房区位选择表现出明显的“向中心城区”性；2）现居住现状（人均住房面积、现小区区位、现小区建成年代、现居住时间）、家庭生命周期（年龄、家庭规模、子女数量）和经济水平（家庭年总收入、个人年总收入、私家车拥有量）等因素对中产阶层住房需求意愿具有显著影响；3）家庭生命周期（年龄、家庭规模）、个体因素（教育程度、户籍地）等要素对中产阶层住房区位选择具有显著影响。4）制度因素、区位因素和个体因素共同影响着广州市中产阶层住房区位选择。     

2000-2010年广州市住房产权管理角色变化分析

中国城镇住房分配从再分配体制向市场化为主的分配体制转变,深刻地影响政府、单位和市场在住房产权管理角色上的变化。利用广州市老八区的"五普"和"六普"数据,从住房产权结构变化、住房产权选择和住房产权空间形态等角度,分析政府、单位和市场在住房供应、分配和空间配置等住房产权管理中的角色变化。广州市2000年以来的住房产权结构变化反映了单位退出住房供应角色、政府保障房供应力度不够、市场成为最主要住房供应主体等特征。住房产权选择影响因素表明家庭与单位、政府之间的组织联系逐步弱化,与市场间的社会联系日益成为主导,家庭生命周期、家庭收入等体现家庭与市场间的市场联系变量成为城镇居民住房选择的最显著影响变量。住房产权空间形态重构表明,2000-2010年间,中心城区单位提供的体制内住房比重大幅度下降,并逐步被体制外住房所替代,政府提供的体制内住房则向郊区或近郊区形成集聚,导致体制内外住房空间布局出现一定"倒置",住房来源过度市场化、住房供应主体变化和级差地租等因素是其重要形成原因。研究还显示,单位不再承担住房供应任务后,尽管政府在住房调控上起到重要作用,但未充分承担起住房供应任务,城镇居民住房来源"过度市场化"趋势。为此,政府应加大保障房建设力度,并在区位上力求分散、均衡和避免郊区化,以避免加重保障房社区居民居住空间和社会空间上的双重边缘化。随着城市住房市场化的深入发展,中国城市大规模的房地产开发和政府房地产调控政策的制订过程中,更应关注快速全球化、现代化和市场化背景下居民家庭结构、社会经济地位等体现家庭与市场间的社会联系的变量对居民住房选择偏好的影响。     

住房制度改革背景下广州市居民居住偏好研究

住房制度改革以前，国家控制着住房的供应，人们没有选择住房的自由。改革后，家庭越来越依靠市场来满足其住房需求，个人购买商品房的比例得以提高。择居自由度的增加意味着住房消费个体差异的扩大，居民住房偏好成为住房市场健康发展的重要影响因素，分析住房市场化下居民住房偏好及其影响因素有重要意义。采取表述性偏好正交实验设计和联合统计分析方法，对处在改革前沿的广州市居民住房偏好及其影响因素进行分析。结果表明：在居民住房选择中，居住区位和小区特征比住房本身更重要；居住小区特征中，居民最关注住房所在区域，老城区越秀和东山和城市新中心天河区成为居民偏爱之地，但不同收入家庭区域偏好有所差异，高收入阶层明显偏好于新中心区天河区，而低收入阶层却更热衷于老城区；住房价格和居室朝向是重要影响因素，居民明显表现出对低价格住房和南向居室的偏好；除此之外，相对较重要的因素还有小区治安、交通和生活便利程度；而房屋类型、房屋布局和物业管理重要性相对较小，但高收入阶层明显比低收入阶层看重物业管理。     

北京市居民住房需求结构分析

住房需求结构分析是制定住房政策和相关技术标准的基础。根据家庭收入、当前居住条件等指标来界定具有不同需求的居民群体, 以及确定适合各个层次的合理的住宅供给目标, 是住房政策中的一个具有重大现实意义的课题。为此, 从住房消费行为的微观视角出发, 对城市住房需求层次的定量划分以及需求结构的定量模拟问题进行了研究。首先, 分析了家庭人口、收入、当前住房面积、职业、住房区位、投资倾向和家庭结构变更预期等住房需求的影响因子及其相互作用关系。在此基础上, 提出了由住房需求层次模型和住房面积需求模型 相互嵌套而构成的住房需求结构的空间相互作用模型。其次, 运用北京市家庭住房需求的调 查数据, 对模型进行了检验分析。分析结果较好地再现了居民的住房需求, 不仅定量地给出了划分住房需求层次的适当门槛, 还揭示了不同需求层次的家庭在期待住房面积方面的数值差异。由此证明了通过住房需求结构的微观分析来确定相关需求主体的划分标准和住房面积 标准的可行性, 为住房政策研究提供了新的方法。     

转型期广州市城市居民住房产权分异研究

利用社会-人口统计学研究方法,以问卷调查结果为基础,从自置房和租赁房、资助房和商品房两个层面,分析住房产权分异影响因素,研究发现社会经济特征变量与组织变量对住房产权分异都有显著影响,尤其是组织变量对资助房与商品房产权分异的影响更显著.家庭社会经济特征,如户主年龄、婚姻状况、家庭规模和家庭收入对产权分异的影响基本与西方类似.国有单位和工龄长的职工,享受资助房的机会相对较多.目前的住房制度改革集中在住房的私有化和大规模的商品房开发建设上,应更加关注新形势下住房分配的不平等.     

深圳市城中村“非正规住房”空间特征与演化研究

基于住房普查和建筑普查资料,对深圳市城中村“非正规住房”的空间特征与演化进行研究。得出以下结论：① 城中村“非正规住房”的空间集聚特征明显并形成若干集聚区,且表现出明显的圈层分化,非正规住房规模比重从城市中心到边缘呈先增长后降低的发展态势。② 影响城中村“非正规住房”空间结构的主因子包括规模因子、住房构成因子、增长因子、建筑特征因子和使用状态因子,城中村“非正规住房”可以划分为边缘增长型、空间集聚型、相对稳定型和中心转化型等4种类型。③ 深圳市城中村“非正规住房”的发展演化过程包括形成阶段、快速发展阶段、高潮阶段和缓慢增长阶段,不同阶段的非正规住房具有差异化的演化背景与空间结构特征。     

利用排序多元Logit模型研究城市居民的 居住区位选择

本文将北京、上海、广州、武汉和重庆五城市的居住区位调查数据,利用排序多元Logit模型研究城市居民对居住区位的选择行为进行了实证分析。影响区位选择的因素可归纳为家庭层面和城市层面两部分,前者包括收入、工作地点、对环境的偏好等,后者则包括住房价格、城市扩张程度、郊区市政设施便利程度等,实证结果表明这些因素的影响都是显著的,且符合理论预期。收入较高的群体仍喜好选择距离城市中心偏近的居住区位,郊区基础设施和公共服务设施的不完善是制约其向郊区转移的主要因素。这些实证结论能够对城市发展布局和居住用地的规划开发起到决策支持作用。     

天津市人口郊区化特征及其动力因素

基于"五普""六普"街道、乡镇数据,运用GIS及人口密度模型分析天津市人口郊区化的时空演变特征,并根据2005—2015年各区县数据,剖析其动力因素。结果表明:天津市中心区繁荣与郊区化并存,属于市中心发展型郊区化;天津已形成多中心格局,副中心人口聚集效应日益显著;人口郊区化伴随就业岗位的郊区化,但人口和产业存在空间分异现象;土地、住房制度改革及郊区经济发展加快了人口郊区化进程,公共服务的集中延缓了人口向郊区迁移,滨海新区发展、交通与通信网络的现代化为人口向郊区的迁移创造了条件。提出进一步推进城市组团式发展、推动产业结构与布局调整及以公共服务引导人口流动等措施实现中心城区人口向郊区有序分流。     

转型期中国城镇居民住房类型分化及其影响因素——基于CGSS (2005) 的分析

转型时期我国城镇居民主要通过市场竞争机制和科层分配体制来获取个人住房,获取稀缺的住房资源的途径和机会的差异在一定程度上反映了住房不平等和社会分化。处于体制转型时期的中国城镇,制度、市场和家庭因素等多重因素相互交织,共同影响中国城镇居民住房选择。以覆盖全国88 个城镇的《中国综合社会调查(CGSS)》(2005 年城镇部分) 调查资料为基础,本文分析了转型背景下中国城镇居民住房类型分化及其影响因素,研究发现：改革 开放30 多年以来,中国城镇的住房自有率大幅度提高,其主要原因从1998 年前的公房房改政策向1998 年后住房市场化政策转变。家庭生命周期、家庭收入、户籍、单位性质、职业等变 量显著影响住房选择,体现市场与制度对住房资源分配的双重影响。经济发达地区由于住房资源紧缺、住房价格高,居民住房承受能力差异较大,工作单位性质、户籍和家庭生命周期变量对住房选择的影响更显著。随着住房市场化进一步发展和住房制度改革的逐步深入,地方政府应逐步放宽社会住房的享受标准,尤其是户籍限制条件;开发商应更关注社会经济快 速转型背景下的家庭结构变化及其对居住偏好的影响。     

南京市秦淮区学区房特征价格影响因素

对南京市秦淮区实行"多校划片"的原秦淮区与实行"单校划片"的原白下区进行比较,运用空间计量模型分析教育特征、建筑特征、邻里特征、区位特征和税收特征等因素对不同区域住房价格的影响,并通过空间自相关检验及SLM和SEM模型进行比对。结果表明:秦淮区二手住房价格呈现空间负相关并且具有空间异质性;两区域小学教育质量和到小学的距离对房价的影响均不显著;"多校划片"区域中,初中教育质量对房价的影响显著,而在"单校划片"区域中,初中教育质量和到初中的距离对房价均存在显著影响;非教育特征因素对不同区域住房价格的影响不同,建筑特征、邻里特征、区位特征部分显著,税收特征不显著。     

广州市居民住房条件的空间分异格局与形成机制

以广州都市区1 361个社区的第六次人口普查住房数据为基础,从住房的建成年代、建筑结构、户均建筑面积、住房生活设施4个方面构建居民住房条件评价体系,分析其空间分异格局与形成机制。结果表明：① 广州市居民住房条件由中心向外围逐渐提升,具有“圈层基础上的多核心”式空间分异结构;② 户均建筑面积和建成年代是决定其住房条件差异的2项重要指标,旧城的住房条件异质性最高;③ 城市发展的历史进程、互换效应和过滤效应、高房价和高地价影响和强化了住房条件分异格局,制度性因素、政府决策和市场力量同时起到了引导和推动作用。     

“Phasic” metropolitan settlers: a phase-based model for the distribution of households in US metropolitan regions

In this article, we develop a model for explaining spatial patterns in the distribution of households across metropolitan regions in the United States. First, we use housing consumption and residential mobility theories to construct a hypothetical probability distribution function for the consumption of housing services across three phases of household life span. We then hypothesize a second probability distribution function for the offering of housing services based on the distance from city center(s) at the metropolitan scale. Intersecting the two hypothetical probability functions, we develop a phase-based model for the distribution of households in US metropolitan regions. We argue that phase one households (young adults) are more likely to reside in central city locations, whereas phase two and three households are more likely to select suburban locations, due to their respective housing consumption behaviors. We provide empirical validation of our theoretical model with the data from the 2010 US Census for 35 large metropolitan regions.     

广州地铁三号线对周边住宅价格的时空影响效应

以广州地铁3号线及周边住宅项目为例,综合运用可达性相等理论、比较分析法、hedonic模型和GIS空间分析技术,计算地铁对周边住宅价格的影响范围,实证分析其时空影响效应。空间效应结果表明:①地铁站点离市中心越近,影响范围越小,离城区越远,影响范围越大;②地铁对周边住宅具有明显的增值作用,住宅价格与地铁距离间呈显著的正向关系,距离越远影响效应越小;③分区域来看,地铁3号线对番禺区影响较显著,影响范围内住宅平均增值20.48%,而天河和海珠区影响范围内住宅平均增值8.73%。时间效应方面,地铁规划期对天河区和海珠区的房价影响不明显,对番禺区房价具有明显的正效应;施工期对周边房价的影响为先负向而后变为正向;运营期其正向影响更加明显。     

青海高原西宁城镇社区家庭能耗直接碳排放研究

选取青海高原城市西宁为研究对象,开展家庭能源消费问卷入户调查,建立高原城市家庭能源消费数据库(N=500),采用探索性空间数据分析方法,总结分析家庭能耗碳排放的空间特征与驱动因素,得出以下结论：(1)西宁市家庭人均能源消费量与人均能耗碳排放平均值分别为10.57 kgce/d和6.11 kg/d,取暖、厨房设备及热水器设备是家庭能耗及碳排放的主要来源;(2)西宁市人均家庭能源消费碳排放总体呈现出高值区(HH)、低值区(LL)相对集聚,而局部地区也存在高低值区(HL)和低高值区(LH)集聚现象,其空间规律呈现明显的异质性;(3)家庭收入、地理环境以及建筑特征等因素是人均家庭能源消费碳排放空间异质性形成的主要因素。     

中国市域居民住房支付能力时空演变及影响因素

利用泰尔指数、σ系数、莫兰指数和空间回归模型等方法，对2012—2017年中国大陆346个市域单元收入房价比的时空演变规律进行分析，并探究其影响因素。结果表明：2012—2017年，中国市域单元收入房价比排名整体表现为东部>中部>东北>西部，其相对差异和绝对差异均随时间呈现增大趋势，居民住房支付能力稳步增强。2012—2017年，中国市域单元收入房价比的空间集聚性显著增强，空间分布不均衡性有逐渐增强的趋势。经济水平、城镇化水平、房地产投资水平、城市规模是影响中国市域住房支付能力的主要影响因素，其中，经济水平和城镇化水平对居民住房支付能力具有较大的正向影响，而房地产投资水平和城市规模为负向影响；2012—2017年我国东北和东中西部则不同程度上受不同影响因素的影响。     

广州市建成区住房空间结构及其成因

城市住房空间是城市发展历史轨迹的物质体现。广州市处于改革开放的前沿,其住房空间结构有一定的代表意义。本文利用第五次人口普查资料,以街道为基本单位,运用因子分析和聚类分析方法,将广州市建成区的住房空间结构划分为四大类:Ⅰ解放前建成的旧房区;Ⅱ改革开放前建成的机关公房(Ⅱa)和原工业企业公房集中区(Ⅱb);Ⅲ上世纪年代开始发展的设施相对简陋的住房分布区;Ⅳ上世纪90年代快速发展的商品房(Ⅳa)和自建房(Ⅳb)集中区。并从城市发展历程、城市规划、旧城改造、住房制度、房地产业的发展等方面分析住房空间结构的形成原因,进一步推导了中国大城市的住房空间结构模式。     

轨道交通对沿线住宅价格影响的分市场研究——以深圳市龙岗线为例

研究轨道交通对沿线住宅价格的影响有助于将轨道交通带来的外部效益转化为内部收益,对城市地铁的建设和运营具有重要意义。在真实城市空间中,由于空间异质性的存在,轨道交通对不同区域的影响并非都是相同的,因而需要划定分市场进行研究。本研究以深圳龙岗线郊区段为对象,首先运用Moran'I 指数证实了空间自相关效应的存在,并构造变量将空间自相关效应纳入模型进行控制,结合其他变量构建了4 个Hedonic 模型,然后通过Chow Statistics 检验划定远郊段和近郊段2 个分市场,最后运用最优的Hedonic 模型对轨道交通影响住宅价格的分市场进行研究并解释其形成原因。研究结果表明：① 轨道交通在近郊段对沿线住宅价格具有正向影响;② 轨道交通对沿线住宅价格影响存在分市场效应,不同分市场中轨道交通对沿线住宅价格的影响程度差异较大,龙岗线近郊段对沿线住宅价格具有正向影响,远郊段对沿线住宅价格具有负向影响;③ 可以通过Chow Statistics检验来划定分市场,龙岗线近郊段和远郊段的分界点为“六约—丹竹头”,近郊段分市场的空间范围可能与城市的平均通勤时间有关;④分市场的形成原因是空间异质性,龙岗线郊区段的分市场是由两个区域中心的空间分布差异所导致。     

Gentrification in the American heartland? Evidence from Oklahoma City

Past research on gentrification has focused overwhelmingly on older, postindustrial cities, bypassing urban areas with other morphologies and demographic characteristics. In this paper, we address this gap by applying the analytical tools used to examine gentrification in postindustrial cities to a less conventional setting: Oklahoma City, Oklahoma, a younger, sprawling, mid-sized American city. In 1993, voters passed a sales tax initiative designed to transform Bricktown, a depopulated rail and manufacturing neighborhood near the city’s center. This study examines the subsequent physical and cultural makeover of the area surrounding Bricktown by analyzing traditional gentrification variables, like income, household size, property values, and education. To these indicators, we add several additional variables, including business and restaurant types, which help illustrate shifting consumer preferences and the spatial change in businesses aimed at people in different income brackets.     

基于百度热力图的银川市中心城区职住关系研究

“职”和“住”是城市最基本的功能，职住关系反映了城市秩序与效率。以百度热力图、百度路况图所提供的实时动态大数据为依据，配合城区土地利用现状图，分析了银川市主城区职住关系。结果表明：在一个工作日内，上班时间段内，教育、商业用地上的人口聚集力度更大，而在休息时段，居住用地上的人口聚集状况更明显，二者表现出大致反向的趋势。这意味着上班时段内人口大量离开居住区，百度热力下降；而下班时段又返回居住区，百度热力上升，居民在工作地—居住地间存在着节律性的钟摆式流动。上班时间段内人群高度集中的区域大部分是商务中心、城市综合体、高等院校、医院和物流中心等工作地；休息时段人群高度集聚中心由就业中心转为居住区和休闲购物区，说明整个城区存在一定的职住分离。银川市职—住比介于0.34~3.4之间，职住相对平衡；但区域间差异较大。总体来看，城市中心区比外围区的职住平衡更明显。依据职住比，将职关系划分为基本平衡型、 轻微就业倾向型、 严重就业倾向型、 轻微居住倾向型和严重居住倾向型五类。