北京市居住用地出让价格的空间格局及影响因素

以2004-2015年北京市六环内居住用地的交易样本为基本数据,借助ArcGIS、GS+、Surfer和Geoda软件,采用空间趋势面分析、最近邻指数（NNI）、探索性空间分析（ESDA）探讨居住用地出让和居住地价的空间格局特征,并对比OLS和空间回归模型（SLM和SEM）进一步探讨居住地价的影响因素。结果表明：① 北京市居住用地出让数量和出让面积不均衡,五六环间出让的居住用地最多。② 出让地块沿主要道路（如京石高速、京开高速、京沪高速及京藏高速）、地铁线（如地铁1号线、5号线、6号线、15号线、房山线、大兴线及亦庄线）呈轴线扩散,其中远郊区域这一特征更加明显。③ 居住地价从中心向外围总体表现“倒U型”趋势,且呈多中心圈层递减结构。④ 呈集聚分布模式,存在空间自相关,低值集聚区和高值集聚区明显。⑤ 模型对比方面,SLM>SEM>OLS,说明北京市居住地价存在实质性的空间依赖,而非干扰性的空间依赖。周边居住地块的价格、公交站、地铁站、重点小学、占地面积、容积率和出让方式对居住地价有显著影响。     

多中心空间结构的通勤效率——上海和杭州的实证研究

依据多中心空间结构的理想通勤模式构建通勤距离分布的理论模型,将实测结果与理论模型做比较,检验通勤效率。研究以上海和杭州为对象,发现：① 多中心空间结构确实有助于缩短通勤距离,但随着与就业中心距离增加,就业中心对缩短通勤距离的正效应逐渐减弱;② 社会经济发展水平更高的上海,其多中心空间结构的通勤效率比杭州发挥得更好。研究讨论了城市规模、多中心的实施时间、住房市场等对通勤效率的影响：上海的多中心空间结构发展更加成熟、租赁房源比例更高,为维持城市正常运转必须有更高效的交通组织,且居民确实经历了更长时间、有更多住房选择来调整职住空间以缩短通勤距离;杭州的城市功能尚处在完善中,多中心空间结构的通勤效率还未完全发挥作用。     

北京市居住用地出让的时空格局演变

以1992~2006年间北京市五环内居住用地出让数据为基础,利用GIS空间分析方法,研究了北京市五环内居住用地的时间动态趋势和空间格局特征,并对CBD、中关村、奥运村等区域进行了重点分析。研究发现:①北京居住用地的出让数量、面积呈现不断增长态势,出让价格呈现"扁平化"发展趋势;②居住用地出让价格表现为"北高南低"、"东高西低"的空间特征,在出让数量和面积上存在"北多南少、东多西少"的空间差异;③出让地块集中区和高值区由中心向外扩展;④东西和南北轴线的竞租地价曲线以CBD和天桥为核心向两侧递减,并在一些区位条件优越的区段形成若干高值区。     

北京都市区人口—就业分布与空间结构演化

本研究应用非参数计量方法,实证刻画北京都市区人口—就业空间分布演化,揭示在快速城市化和城市增长背景下,北京都市区空间结构特征及发展趋势。研究发现,北京都市区人口和就业分布都呈现多中心空间结构。20 世纪80 年代以来,随着人口郊区化,北京都市区人口次中心数量不断增加,并由近郊向远郊扩展,人口分布呈现明显的分散化和多中心化趋势,但人口分散的空间范围还比较有限。与人口的分散化趋势不同,2004-2008 年,北京都市区就业仍呈现向心集聚的趋势,造成远郊就业次中心的影响不断被弱化,都市区空间结构的多中心性有所降低。这说明北京都市区的单中心或强中心结构可能并未从根本上改变,且人口的分散化和就业的向心集聚导致宏观面上人口—就业的空间失衡。北京都市区多中心空间结构的形成,需要强化郊区次中心的集聚能力,同时注重人口—就业的平衡布局,这是未来北京都市区空间结构调整的重点。     

城市住宅价格空间分异的区域一体化因素分析 ——以河南省开封市为例

选取2001年、2006年、2009年、2016年4个时点的城市商品住宅交易数据,基于空间分析与计量模型等方法,对开封市住宅价格时空变化特征及其与区域一体化因素的关系进行分析。结果表明:开封市城区住宅价格空间分布由单中心模式向多中心结构转变,邻近郑州的金明区正成为房价“高峰”;跨界交通和新城规划等一体化因素对开封市住宅价格的影响较为显著,且影响力随着一体化推进而变化。其中,郑开大道对住宅价格的正向促进作用呈先增后降的特点,开通相对较晚的郑开城际轻轨对住宅价格有着明显的正向作用,而开封西郊金明区的快速扩张弱化了其潜在效应。这有效地证实了区域一体化对城市住宅价格有显著影响。     

多中心城市中山市职住空间关系特征

以低密度多中心城市——中山市为例,采取政府主导的居民出行调查数据库中40445 个调查样本,应用ArcGIS 等分析工具,利用居民出行调查数据库中的个体属性与职住地点等信息,对居民职住比、通勤时间、通勤距离和通勤方向进行可视化,分析中山居民的职住空间关系格局。结果表明：职住比、通勤时间、通勤距离在空间上有一定的区域差异,但圈层结构均不明显。全市职住空间分布整体较均匀,主城区职住基本平衡;周边镇区尤其是西北组团、东部组团职住比高,而主城区较低。全市平均通勤时间和通勤距离均显著低于国内大城市和发达国家城市。主城区和外围镇区间的通勤量及其比重小,全市没有产生大规模的外围―中心“钟摆式”通勤,在通勤方向上更多表现为内―内通勤和外―外通勤。居民的职住关系空间分布特征与城市空间结构、人口结构、产业结构与产业布局、土地利用以及交通设施建设具有密切的关系,低密度多中心的城市职住平衡程度高、通勤时间和通勤距离均较短,而主城区与外围镇区通勤联系不紧密。     

2000~2010年南京都市区人口空间变动特征研究

利用南京市第五次、第六次人口普查数据研究南京都市区2000~2010年人口空间变动及其规律。研究发现,① 10 a间南京都市区各地域人口均呈现增长态势,近郊区成为人口增长最为剧烈的区域;人口重心逐渐向南移动,同时人口分布的核心区域有向内收敛的趋势。② 根据测定系数、F检验与图像分析的综合判断,对数正态模型能够较好拟合人口分布的单核心结构,两年份曲线的变化表明郊区化的主体仍然是近郊区,尚未发展到远郊化的程度。多核心模型的拟合表明南京都市区已初步形成多核心结构,且主中心对人口仍具有强大吸引力;而多核心与单核心模型同时具有良好的拟合效果说明多核心结构尚未发育成熟。③ 南京都市区人口分布的空间异质性越来越高,人口分布趋于复杂,表明都市区正在向更加高级的阶段发展。     

中国省域人口空间结构特征及其对经济绩效的影响——基于实体城市的空间识别

基于LandScan全球人口和ESA全球土地利用数据,构建2000—2015年中国省域人口空间结构数据库,刻画省域人口空间结构的时空格局,进而运用面板固定效应法、两阶段最小二乘法和差分GMM法探索空间结构对省域经济绩效的影响及这种影响对不同规模省域的差异,最后从省会城市集聚（不）经济的角度分析其内在机制。结果发现：① 2000—2015年,中国所有省会城市的人口规模都得到了显著增加,省域人口空间结构存在单中心化的演变趋势,且中西部地区省域人口空间结构相对偏单中心化;② 对所有省份尤其是人口规模相对较小的省份而言,人口空间结构单中心化倾向于提高省域经济效率,而对人口规模相对大的省份,人口空间结构单中心化很可能不利于省域经济效率的提高;③ 省会城市自身已经初显集聚不经济的迹象。     

北京市住宅用地开发压力与城市扩张预景——基于阻力面的分析

基于城市经济学的一般理论,从市场机制下的供给方视角出发,提出了预测大都市区住房建设区位选择的一个新模型,并利用2005～2009年北京市新增住宅项目的抽样空间数据进行了实证研究,进而应用阻力面模型模拟了北京市未来住宅建设用地开发压力和城市扩张的空间格局。研究表明:北京市的新增住房用地区位选择总体上符合单中心同心圆的基本模型,但正在逐渐向等级制特征下的多中心格局演化,北部、西北部区县的中心城区以及南部新城、新开发区周边更有可能成为潜在的下一轮住宅建设核心区,从而成为城市扩张的重点区域。     

Amenity value in post-industrial Chinese cities: the case of Nanjing

Many Chinese cities are in a transition from industrial to post-industrial urban economies. In this process of urban restructuring, land use becomes polycentric and fragmented. More sophisticated models are needed to estimate the amenity effects of this complex residential environment. This article assesses the relative housing price effects of neighborhood characteristics and accessibility in Nanjing, China. This is achieved with a hedonic price model that incorporates detailed spatial measures, geographical contingency, and a modified version of Alonso’s (1964) general theory of land rent. A crucial finding is that the effect of job accessibility on house price varies depending upon the specific sector of employment. Accessibility to jobs in the public and private service sectors has strong positive effects. However, housing proximity to heavy industries has a spatially nonlinear effect: negative in close proximity, but positive at a larger distance. Second, when we control for job accessibility, access to public transport has an added positive effect. Finally, neighborhood “quality” (defined in terms of nearby amenities) is also relevant, but far less than access to service employment. This research shows that Nanjing’s housing prices are affected by different residential characteristics than those with dominant price effects in Western cities.     

北京市公共服务设施集聚中心识别分析

公共服务设施集聚中心不仅是多样化公共服务设施分布的集中区,也是公共服务设施消费的热点区和城市活力的窗口区。已有城市多中心研究主要关注就业和人口多中心,却较少关注公共服务设施多中心特征。基于北京市公共服务设施空间点要素数据,结合不同类型和等级公共服务设施的服务半径与质量特征,采用加权核密度与等值线分析等方法对北京市公共服务设施集聚中心进行了识别。研究发现：不同类型公共服务设施热点区分布的空间模式有所差异,但均存在一定程度的中心边缘结构;公共服务设施集聚强度和混合度分别呈现出“一心五片”与“一核多点”的空间特征;根据公共服务设施集聚强度和混合度的等值线分布综合判定,研究区范围共识别出136个公共服务设施集聚中心,其集聚强度与距市中心距离呈现出U型变化规律,与所在街道的人口密度存在指数分布规律;多元回归模型验证,最近公共服务设施集聚中心距离对北京城市居民公共服务设施满意度具有显著的负向影响,且其相对影响强度超过“市中心距离”区位变量;北京市公共服务设施集聚中心的形成机制包括自然历史因素的基础作用、经济发展因素的主导作用、社会需求因素的调节作用和规划政策因素的引导作用。研究认为应加强北京城市公共服务设施集聚中心的空间均衡化建设,适度增加城市边缘郊区公共服务设施集聚中心的数量和服务能级,有助于引导和疏解非首都功能产业和人口向城市郊区转移。     

Economic Transition,Firm Dynamics,and Restructuring of Manufacturing Spaces in Urban China: Empirical Evidence from Nanjing

Industrial space is widely considered a fundamental component of urban structure and has been significantly affected by the transitional process in China since the late 1970s. This study investigates the restructuring trajectories and underlying factors of manufacturing firms in Nanjing to detect intraurban dynamical trajectories and spatial patterns. The result implies that Nanjing has witnessed significant suburbanization of manufacturing with the successive exit of old firms and gradual emerging of specialized areas in the peripheral suburbs. In particular, development zones (DZs) have become major bases of new or relocated firms and consequently changed the spatial pattern from a monocentric one toward a polycentric point-axis pattern. Employing binary logistic regression and spatial lag/error models, this study has found that the triple process of marketization, globalization, and decentralization, coupled with the new-type urbanization, has significant influences on the restructuring of urban spaces in China through the price mechanism, production networks, policy reforms, and environmental changes. In addition, the fieldwork survey and semistructured interviews in the old city center show that although the market has played an increasingly important role in driving old firms to migrate from the city center and attracting new firms to concentrate in those planned areas in the suburbs, preferential policies and advanced facilities constructed by local governments are still the main reason why firms concentrated in various DZs.     

深圳轨道交通对城市空间结构的影响——基于地价梯度和开发强度梯度的分析

大运量的城市轨道交通系统在一定程度上决定了城市的布局结构和土地利用格局。从时空两个维度出发,基于地价和开发强度两个要素,探讨轨道交通影响下的深圳市空间结构动态演变过程。通过描述性分析和空间计量模型实证发现,轨道交通站点周边地价和开发强度在受到距市中心或组团中心距离影响而空间衰减的同时,呈现出明显的站点导向性。轨道交通对城市空间结构的影响在时间上是超前的,规划方案的公示和轨道系统的建成运营均塑造了土地价格梯度和容积率梯度。并且,由于城市建设和历史原因,深圳原特区内外在轨道交通的影响下,地价和开发强度呈现了差异化的增长趋势。研究结果对理解轨道交通对城市空间结构影响及政府财政效应评估等具有积极意义。     

基于感知的北京居民职住空间关系生成机理

职住空间关系是洞悉城市功能空间结构并揭示城市成长与演化规律的重要研究视域。本文构建了生活实践及其感知视角下的居民职住空间关系生成路径分析框架和结构变量作用路径假设模型,基于居民职住空间关系感知调查数据,借助结构方程模型方法,从影响因素和驱动机制两个方面剖析了北京居民职住空间关系的生成机理。研究表明：① 房价和住房支付能力在居民职住区位决策中起决定性作用;相比物质性居住环境条件,政策与制度、邻里状况以及居民的观念和发展期望等非物质性因素对职住空间关系形成的影响更为显著。② 政府行为下的土地供给和户籍制度、城市演化中的圈层蔓延式扩张和产业空间转移、市场机制下的就业分布和房产溢价以及居民的经济状况和价值取向是职住空间关系形成的微观主导性驱动因素。③ 在居民职住关系的生成过程中,政府发挥了主导性作用,城市空间重构是政府向市场传导信息的中介,市场起了助推器的作用,居民则基于自身的住房支付能力对职住区位进行主动调整或胁迫适应,并通过职住空间诉求进行职住关系状态和信息的反馈。研究结论丰富了中国大城市职住空间关系形成的规律性认识,对北京市住房、交通、公共服务供给以及城市规划建设具有参考价值。     

Urban construction land demand prediction and spatial pattern simulation under carbon peak and neutrality goals: A case study of Guangzhou,China

Urban construction land has relatively high human activity and high carbon emissions. Research on urban construction land prediction under carbon peak and neutrality goals (hereafter “dual carbon” goals) is important for territorial spatial planning. This study analyzed quantitative relationships between carbon emissions and urban construction land, and then modified the construction land demand prediction model. Thereafter, an integrated model for urban construction land demand prediction and spatial pattern simulation under “dual carbon” goals was developed, where urban construction land suitability was modified based on carbon source and sink capacity of different land-use types. Using Guangzhou as a case study, the integrated model was validated and applied to simulate the spatiotemporal dynamics of its urban construction land during 2030-2060 under baseline development and “dual carbon” goals scenarios. The simulation results showed that Guangzhou’s urban construction land expanded rapidly until 2030, with the spatial pattern not showing an intensive development trend. Guangzhou’s urban construction land expansion slowed during 2030-2060, with an average annual growth rate of 0.2%, and a centralized spatial pattern trend. Under the “dual carbon” goal scenario, Guangzhou’s urban construction land evolved into a polycentric development pattern in 2030. Compared with the baseline development scenario, urban construction land expansion in Guangzhou during 2030-2060 is slower, with an average annual growth rate of only 0.1%, and the polycentric development pattern of urban construction land was more prominent. Furthermore, land maintenance and growth, that is, a carbon sink, is more obvious under the “dual carbon” goals scenario, with the forest land area nearly 10.6% higher than that under the baseline development scenario. The study of urban construction land demand prediction and spatial pattern simulation under “dual carbon” goals provides a scientific decision-making support tool for territorial spatial planning, aiding in quantifying territorial spatial planning.     

土地财政和土地市场发育对城市房价的影响

在分析土地财政、土地市场发育以及两者交互作用对城市房价影响机理的基础上,采用2003—2017年282个地级市的面板数据和动态空间杜宾模型,实证检验土地财政、土地市场发育以及两者交互作用对城市房价的影响。考察了东中西部地区的异质性影响。研究结果表明：城市房价存在显著的空间溢出效应;土地财政和土地市场发育对房价的直接影响和空间溢出效应均显著为正;土地市场发育在土地财政与房价的影响过程中存在调节作用,强化了土地财政对房价的影响。从空间溢出效应来看,土地市场发育在空间上存在负向调节作用,抑制了房价上涨;东中西部地区土地财政和土地市场发育对房价的影响存在异质性。提出房地产市场的改革需要地方财政体制改革和土地市场化改革等措施的互相配合。     

西北内陆中心城市物流企业空间分异及区位选择——以兰州市为例

城市物流企业的空间分布决定物流空间格局、影响城市综合资源和生产空间的合理配置。以西北内陆中心城市——兰州市为案例区,基于微观物流企业数据并运用空间分析方法刻画了兰州市物流企业的空间分布及类型分异特征,进一步通过负二项回归模型探究了其区位选择的影响因素。结果表明：（1） 兰州市物流企业空间分布不均衡特征显著,总体呈现出“中心为主、远郊和近郊为辅,且沿城市交通主干道呈寄生状分布”的分异格局,具体可归纳为“多中心极化”、“中心极化”、“多中心外扩”、“中心外扩”、“整体极化”与“局部外扩”并存5种空间组织形态。（2） 物流企业呈现出“两心两翼四组团”的空间集聚特征,就不同类型而言,运输型和综合型物流企业呈现出“地域均衡化,类型多元化”集聚特征,货代型、快递型及仓储型物流企业则呈现出“片区集聚化,类型集群化”集聚特征。（3） 物流企业空间分异格局与类型分异特征受交通条件、集聚因素、政府政策、土地价格和城乡差异等多元因素影响,其中交通条件、集聚因素以及政府政策对行业整体在区位选择中的影响最为显著。（4） 从企业类型来看,货代型、综合型物流企业的区位选择受集聚因素影响最为显著;快递型、运输型物流企业则较为关注交通条件;仓储型物流企业对政府政策更为敏感。研究结果在丰富城市物流企业区位理论和研究案例的同时,对我国西北内陆中心城市物流企业空间布局优化具有重要的参考价值。     

基于土地开发强度的长春市城市空间效率分异研究

以地块容积率和建筑密度为基础数据,从土地开发强度这一微观视角出发,针对长春市建成区圈层式快速发展的现实,运用替代原理和竞租理论分析长春市中心城区1 460个地块的土地开发强度的分布特征,并采用核密度估计法对城市空间扩展过程中的低效地块和“超效”地块进行判断,总结分异特征和原因。研究发现：长春市土地开发强度的分布不符合替代原理,地块容积率的分布总体呈现“高-低-高”的环状分布特征;长春市城市空间结构组织总体上符合竞租理论,公共服务设施对传统竞租函数及其空间结构组织模式具有很大的影响;长春市在城市空间扩展过程中,低效与“超效”并存;商业用地和居住用地是低效地块和“超效”地块的主要用地类型,以商业、居住、娱乐、休闲、办公为一体的城市商业综合体建设或许可在一定程度上缓解该矛盾。     

城市更新对房地产市场的时空影响效应:基于杭州市的实证研究

以杭州市为例,采用双重差分法研究城市更新对房地产市场的时空影响效应。研究结果发现： 城市更新在不同阶段对周边住宅价格产生的影响效应不同,项目建设和运营期分别对周边房价产生28.6%和32.0%的推升作用; 城市更新对周边住房价格的影响在空间上存在显著差异,对城市边缘区的提升作用比核心区高23.0%; 城市更新对周边房价影响随着距离增加显著降低,距离城市更新项目中心2.0 km以内、2.0~3.5 km范围对房价的推升作用分别为41.9%、24.9%和9.1%。最后建议政府完善房地产市场微观调控,建立完善长效机制。     

北京市景观可达性与住宅价格空间关联

随着城市居民对住宅环境要求的不断提高,城市景观对城市住宅价格分异影响日趋显著。分析景观对住宅价格分异格局的影响,可为城市住宅空间结构的规划提供依据,为规划与管理部门提供决策参考。以北京城区二手房小区为样本,基于ArcGIS空间分析方法和特征价格模型,探讨景观因素对北京市住宅价格空间分异格局的影响。以主流房地产交易网站二手商品房报价资料为基础数据,共采集到2012 年1 月北京市城六区有效住宅小区样本3174 个,对住宅样点进行空间化处理,并建立住宅空间信息数据库。运用密度分析、空间插值等方法,分析北京市住宅空间分布特征与价格空间分异格局。核密度分布图显示：北京市住宅空间分布呈现显著的向心化与离心化并存现象,总体上以天安门为中心向周边呈衰减趋势,在地铁转换站点形成了多个集聚次中心。在此基础上,从住宅属性、交通因素、区位特征等方面选择主要解释变量,构建地理加权回归模型,对住宅价格影响因素进行分析,重点探讨景观可达性（如绿地、水景、山景等）与住宅价格的关联。结果表明：次中心与住宅价格关联最为显著,绿地、水景、山景与住宅价格存在一定程度关联。其中,山景和高绿化率对住宅价格增效明显;由于水质较差,北京城六区内河流与住宅价格存在负相关;污水处理以及丧葬场所等污染源与住宅价格也存在显著负相关。远离污染源、靠近宜人景观、低容积率、高绿化率是居民选择住宅的需求。