浅析土地出让金管理存在的问题及对策

土地出让金作为一种土地收益,在调节土地市场供求、建立土地储备制度、充实政府财政收入、增强国家对土地市场调控能力等方面,发挥了积极作用,但是由于我国土地出让金管理存在诸多问题,使得其作用受到一定的限制,也一定程度上诱发了其他深层次矛盾。因此,研究土地出让金管理存在的问题,分析愿意及对策具有重要的意义,规范土地出让金管理已经刻不容缓。     

加强土地出让金审计工作的思考

随着城市化进程的加快和土地有偿使用制度的日趋完善,地方政府土地出让金收入急速增加,土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。因此,土地出让金的管理和使用问题备受关注。土地出让金审计工作的开展意义重大。土地出让金的审计工作,将最大限度地降低土地制约经济发展的经济风险,最大幅度提高土地出让金使用绩效。     

土地出让金审计的切入点及方法

一、开展土地出让金审计的切入点1．土地出让金收支是否全额纳入预算管理主要审计土地出让金是否及时足额征收,是否按照规定的比例计提国有土地收益基金和农业开发资金,有无隐瞒收入,设置帐外帐行为。有无利用暂存款、国有资产处置收益等科目,缩小收支规模,截留上级收入行为。有无擅自减免、擅自出台违背国家政策法律的优惠政策或先征后返等行为;票据使用是否符合规定,是否使用全省土地出让金统一监制票据,     

试论土地出让金的追缴问题

近年来,青海省大力推行国有经营性土地招标、拍卖、挂牌出让,最大程度地体现公开、公平、公正的市场法则,充分体现价值规律和竞争规律,从而显化了国有土地资产应有的市场价值。土地出让金,作为一种土地收益,在调节土地市场供求、建立土地储备制度、充实政府财政收入、增强国家对土地市场调控能力等方面,发挥了积极作用。但是,由于土地出让金在管理中存在一些不够完善的问题,使得其作用受到一定的限制,也一定程度上诱发了其他深层次矛盾,特别是出让金欠缴问题已成为国有土地出让中的顽疾。     

我国土地基金制度的建立与发展

土地基金主要是国家或政府为了优化配置土地资源,合理利用土地,通过收取国有土地使用权出让金、土地使用费、土地增值费、土地租赁费用以及发生作用在土地上的其它收益等筹集的资金,用于土地收购储备、土地开发整理、城市公共设施建设等政府性非赢利行为。土地基金属公益性基金     

土地出让金管理数据库的建立和应用

土地出让是国土资源管理工作的重要职能之一。近年来,土地交易活跃,土地出让金收入增长迅速,土地资产收益对地方财政的贡献越来越大,出让金政府收益已成为城市基础设施建设和土地开发整理资金的重要来源。如日照市2004年出让土地481宗,出让金总额达到17．7亿,其中土地资产总收益16．5亿,财政实现纯收益6．1亿。与2003年相比,土地资产总收益增长39％,财政实现纯收益增长19．61％。     

土地出让金功能与管理制度完善

首先,对于原来国有城镇土地出让来说,可以通过在不同地区、不同地段和不同用途确定不同的土地权益价格,从而实现土地资源的合理配置;其次,从土地出让金支出看,它关系到土地出让金在当地政府、被征地农民和用地者之间的合理安排,从而促进土地资源和房地产资源等的合理配置。从公共财政视角看,土地出让金中除拆迁费、土地开发配套费和相关税费之外,有两块应是政府财政收入分配的重要手段;     

辽宁土地管理进城获重大突破

辽宁省自今年年初实施"土地管理进城"工程,加强城镇国有土地资产管理,深化土地使用制度改革以来,土地使用权市场化运作呈现出前所未有的好势头.全省上半年土地出让收益37亿多元,超过去年全年土地出让金总和,全省土地拍卖棰声频响,拍卖成交土地面积和拍卖成交金额成数十倍增长.     

让市场洒满阳光

无锡市国土资源局2002年成功组织了8批38幅市区国有土地使用权招标拍卖挂牌出让活动,出让土地面积达245万m2.获取土地出让金41.5亿元,政府获取土地纯收益26亿元,这不但创无锡市历史纪录,就是在江苏省也是绝无仅有的.土地招标拍卖连续几次刷新了无锡市区土地价格最高纪录,为城市建设和国企改革与发展提供了大量的资金保证,首次实现了无锡市城市建设资金投入与收益平衡,有力地支持了无锡市区的城市建设和国有企业改革与脱困.     

解决土地管理失控应从“根”入手

国有土地的经营,就是要保值增值,追求土地收益最大化。把这个作为政府的职责,客观上使各级城市政府成了市场竞争的主体,这是我国土地管理失控,产生一系列问题的主要制度根源。     

“借租房之名行租地之实”违法

《城市房地产管理法》第五十五条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，划拨土地使用权经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。     

试论城市土地使用权出让价格的评估方法

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。要收取土地使用权出让金，首先应确定土地使用权出让价格，有了土地单位面积出让价格，然后再计算所出让土地总面积的出让金。这在项目建设过程中，特别是在项目前期的可行性研究和评估阶段，对正确计算土地使用权出让价格尤为重要。因此，正确评估土地使用权出让价格，对于合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济建设都有重要意义。     

土地出让金管理数据库的建立和应用

1数据库建立的背景和目的 　　土地出让是国土资源管理工作的重要职能之一.近年来,土地交易活跃,土地出让金收入增长迅速,土地资产收益对地方财政的贡献越来越大,出让金政府收益已成为城市基础设施建设和土地开发整理资金的重要来源. 　　……     

土地出让金管理数据库的建立和应用

1数据库建立的背景和目的土地出让是国土资源管理工作的重要职能之一。近年来,土地交易活跃,土地出让金收入增长迅速,土地资产收益对地方财政的贡献越来越大,出让金政府收益已成为城市基础设施建设和土地开发整理资金的重要来源。如日照市2004年出让土地481宗,出让金总额达到17.7亿,其中土地资产总收益16.5亿,财政实现纯收益6.1亿。与2003年相比,土地资产总收益增长39%,财政实现纯收益增长19.61%。目前,山东省还没有一个比较完善的土地出让金管理软件,土地出让的信息管理和统计报表编报等,主要使用Excel电子表格。Excel电子表格虽然功能强…     

土地资产市场化经营的新突破--辽宁省国有土地资产管理纪实

当2001年的日历还剩下最后一页的时候,辽宁省国土资源厅传来了令人振奋的消息:全省2001年国有土地出让收益达到了72.5亿元,比2000年的33亿元增长了39.5亿元,翻了一番还多,相当于1 997年至2000年4年的总和.更令人兴奋的是在这些土地收益中,通过招标、拍卖等纯市场方式取得的达23亿多元,占土地出让金总数的31.7%.招标、拍卖出让的土地面积和成交金额分别为上年度的35倍和45倍.这一组数字虽称不上全国之最,但它却向人们昭示了这样一个判定:辽宁国有土地资产管理进入了崭新的市场化阶段.     

新形势下基准地价评估管理方法体系的创新实践——以台州市区基准地价更新为例

一、新时期基准地价评估及管理的新要求 基准地价是我国城镇土地市场的指导性价格和政府法定公示地价,是政府管理和调控土地市场的基本手段,是显化土地资产价值、核算土地资产收益的基本依据,是促进土地节约集约利用的重要杠杆,是土地参与国家宏观调控的重要经济手段之一.     

若吾民无地,吾国何以安民

正恰好今天在网上看到新闻有这样一段:"2013年地方政府性基金收入决算表显示,土地出让金收入决算数为39073亿元,是预算数的152.6%。地方政府的土地出让金收入再创历史之最。"然后再看手上的这本书,也就是文贯中教授的《吾民无地》,这本书的副标题是"城市化、土地制度与户籍制度的内在逻辑"。文教授现为美国三一学院经济系终身教授以及上海财经大学高等研究院特聘教授。他的这本书中,有很大篇幅反思的便是中国的土地问题。比照下来看,感触良多。     

建立合理的城市土地增值回收制度

城市土地增值是指由于城市经济发展和土地投资改良以及对土地的规划和管理等而形成的地价上涨.土地增值主要有四种情形:(1)随着社会的发展、经济的增长、人口的增加,人类对土地需求日益增大,从而造成土地的供不应求,引起的土地增值;(2)政府对城市基础设施如交通、供电、供水、通讯和公共设施如学校、医院、文化及商业设施等进行投资改造,使城市土地开发利用能获得更高的开发收益,从而导致地价上涨;(3)由于城市规划变化,使土地利用条件发生改变,在变化方向有利于土地高效利用时,引起地价上涨;(4)土地使用者对土地进行投资改造,提高土地效用引起的土地增值.上述四个方面的增值收益从分配角度分析讲,在土地公有的体制下,第一方面的增值属国家所有;第二、三方面两个增值源自城市政府对土地的投资及规划条件改变,故其增值收益应归城市政府所有;只有第四方面的增值属于土地使用者的贡献,增值收益应归土地使用者所有.     

"以地生财"加剧地价上涨

在城市化加速发展阶段，地价上升有其合理性和必然性，勿庸置疑。近年来，很多地方政府在“经营城市”的口号下，把土地储备作为提高地价、增加政府财政收入的捷径。据国土资源部门统计，前几年地方政府土地出让金收入每年平均450亿左右，而2002年上半年，全国累计收取土地出让金达到600O亿元，一些县区的土地出让收入已占财政收人的40％-60％，甚至一些城市2010年的建设用地指标在2001年已经用完。     

威海市积极推行“三项制度”不断增加政府的土地收益

一是推行土地储备制度。2001年,该市出台了《威海市土地储备办法》,层层成立了土地储备机构,形成了“一个渠道进水,一个池子蓄水,一个龙头放水”的运作机制。2003年,全市共储备土地330多公顷。二是推行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2002年以来共招标拍卖挂牌出让土地179宗,面积188.5公顷,成交总价款6亿元。三是完善地价管理制度。2000年,将市区土地划为7个级别,制定了不同用途的基准地价。去年,我们对基准地价又进行了调整,确保土地增值部分及时纳入到政府收益中来。对已经出让的土地,凡改变用途和容积率的,用地单位补交土地差价;…