城市轨道交通发展与土地复合利用研究——以广州为例

根据近年来广州市轨道交通发展的现状，分析了广州城市轨道交通对沿线土地复合利用的影响，并对当前轨道交通发展与土地复合利用间存在的问题作了研究。广州城市轨道交通的建设，加快了城市发展轴的成型，强化了城市中心区功能，也加快了旧城更新和土地置换的步伐，促使土地类型均质化，对城市地下空间的开发创造了机遇，并对地铁沿线土地的升值产生巨大影响。由于广州轨道交通的发展尚处在起步阶段，因此对轨道交通的布线、管理及其沿线土地的合理开发还需作进一步的综合与详细的规划设计。     

轨道交通对广州城市形态的影响研究

城市形态由物质形态和非物质形态两部分构成，广州城市轨道交通对城市物质形态的影响主要体现在城市空间结构、城市规模及土地利用3个方面，分析认为轨道交通的发展使广州城市空间结构由单中心向多中心转变；城市规模扩大；沿线土地的性质和功能得到良性的改变。轨道交通对广州城市非物质形态的影响主要体现在城市文化形态方面，分析认为轨道交通创造了城市轨道交通文化；提高了城市运作效率；实现城市绿色交通。     

城市轨道交通对沿线住宅价格的时空效应——以福州地铁1号线为例

随着中国城市轨道交通的大力发展,城市轨道交通对沿线住宅价格的影响引起广泛关注,探索其时空效应有助于预测未来新建轨道交通的影响以及帮助政府制定合理的房价调控和城市土地利用政策。以福州地铁1号线为例,探讨城市轨道交通从建设前到建成运营的过程中,对站点周边2 km范围内住宅价格产生的时空效应。结果表明：① 城市轨道交通沿线住宅价格受到区位、邻里、建筑等多方面因素的综合作用,其中,城市轨道交通对沿线住宅价格有显著的增值效应,中高价位住宅市场受到城市轨道交通的影响最为明显。② 空间维度上,住宅价格随着与轨道交通距离的增大而呈现不同程度的递减,至轨道交通站点距离每减少1 km,住宅价格增加5.1 %。轨道交通对沿线住宅价格具有显著的分市场效应,中心城区市场的影响半径大于非中心城区市场,平均空间影响范围为1.5 km;而非中心城区市场的影响强度要远高于中心城区市场,在400 m范围内住宅价格受到轨道交通的影响最大。③ 时间维度上,城市轨道交通在建设期和运营期对沿线住宅价格均呈现出正向影响,且运营期对住宅价格的影响显著高于建设期,运营期相较于建设期平均涨幅达19.63 %;同时,轨道交通的开通给住宅价格带来的效应远大于调控政策以及宏观经济因素的影响。     

轨道交通沿线土地溢价归公的政策与实践——以东莞市为例

轨道交通周边土地开发和溢价归公有助于缓解城市财政压力,推动公交都市建设。结合国外实施溢价归公的政策和实践模式,以东莞市为例,在资料收集、政策分析、文本和案例解读的基础上,探讨了中国城市政府在规划和建设轨道交通中,以土地溢价归公反哺轨道交通融资的政策安排和实施效果。结果表明：1）溢价归公的本质是以特定方式实现正外部效应的内部化,由于土地制度和税收体系的差异,欧美地区溢价归公主要依赖多样化的土地税收体系,而中国城市的实践主要借鉴了“轨道+物业”的联合开发模式;2）东莞市溢价归公策略的形成是综合开发规划编制和审批、沿线土地控制和储备、土地发展权转移、土地增值分配等核心环节有效协调的结果;3）东莞轨道交通沿线土地开发能形成可观的财政收益,潜在土地收益占轨道资金总需求的比例超过20%,但在实施过程中仍面临较大困难。东莞市案例能为其他城市轨道交通融资、土地开发和溢价归公的政策体系编制和有效实施提供一定的参考。     

城市轨道交通对住宅价格的影响研究——基于特征价格模型的定量分析

以上海市轨道交通8号线为例,采用特征价格法定量研究城市轨道交通对沿线住宅价格的影响.研究结果发现,城市轨道交通对沿线住宅价格有显著的增值效应,站点的影响半径为l～1.5km,但是不同站点对周边住宅价格影响的空间效应有所不同,影响半径与影响强度均存在差异;时间效应方面,轨道交通开工建设的第一年与开通运营的第一年对住宅价格的增值幅度最大,建设中期增值幅度有所回落,轨道交通建设引起的噪音、空气污染以及交通不便等因素是造成增幅回落的原因.     

国外城市轨道交通对房地产价值的影响研究

从区域的角度分析北美洲、欧洲和东亚的城市轨道交通与房地产价值的相关研究成果,论述轨道交通所带来的巨大的经济、社会和环境效应.国外关于城市轨道交通对商业物业价值的研究较少,这是值得开辟的研究视角;城市轨道交通对房地产价值的影响具有区域性和时效性;对城市轨道交通与房地产价值的研究非常强调定性与定量的结合.这些成果对我国关于城市轨道交通对房地产价值影响研究具有一定的借鉴意义.     

深圳轨道交通对城市空间结构的影响——基于地价梯度和开发强度梯度的分析

大运量的城市轨道交通系统在一定程度上决定了城市的布局结构和土地利用格局。从时空两个维度出发,基于地价和开发强度两个要素,探讨轨道交通影响下的深圳市空间结构动态演变过程。通过描述性分析和空间计量模型实证发现,轨道交通站点周边地价和开发强度在受到距市中心或组团中心距离影响而空间衰减的同时,呈现出明显的站点导向性。轨道交通对城市空间结构的影响在时间上是超前的,规划方案的公示和轨道系统的建成运营均塑造了土地价格梯度和容积率梯度。并且,由于城市建设和历史原因,深圳原特区内外在轨道交通的影响下,地价和开发强度呈现了差异化的增长趋势。研究结果对理解轨道交通对城市空间结构影响及政府财政效应评估等具有积极意义。     

基于网络大数据的城市轨道交通时空溢价效应研究

城市轨道交通是大城市缓解交通拥堵的重要公共交通方式,其对周边住宅的时空溢价效应一直是城市研究热点,但传统研究存在样本量少、数据时间跨度短、忽视预期效应等问题。该文利用网络爬虫获取住宅交易大数据,以天津市地铁6号线为例,采用直接比较法、特征价格模型测度城市轨道交通对沿线住宅价格的时空溢价效应,结果表明:1)空间尺度上,轨道交通对沿线住宅价格具有显著溢价效应,但溢价程度并非随着距轨道交通站点距离的增加而下降,而是呈现先上升后下降的“倒U形”趋势。其中,500~1000 m的影响区溢价幅度最大,溢价率高达17.2%。2)时间尺度上,轨道交通对住宅价格的影响具有超前效应,在施工期溢价就已显现,且在首个开通运营年达到峰值,说明住宅价格对开通运营这一“标志性”事件反应强烈。3)受心理预期效应的影响,轨道交通全线开通运营的溢价效应明显低于首个开通运营年的溢价效应。研究结论可为公共交通导向模式下城市综合开发和轨道交通的“溢价回收”策略提供决策支持。     

全域规划视角城市轨道交通与其他交通方式衔接研究进展

采用文献梳理法对中国知网刊载以城市轨道交通为主题期刊文献进行分析,发现国内研究集中在：（1）轨道交通与常规公交、慢行交通体系、出租车、私家车、大型机场等间的换乘组织与连接规划;（2）城市轨道交通网络内部的换乘与衔接,及轨道交通站点空间组织等领域研究;（3）国内研究聚焦在各式交通方式衔接规划及城市路网为主的硬件建设等,但较少关注各类群体出行行为模式及其对交通方式换乘规划影响等。最后展望了中国大城市进入老龄化社会需要关注的轨道换乘研究方向。     

全域规划视角城市轨道交通与其他交通方式衔接研究进展

采用文献梳理法对中国知网刊载以城市轨道交通为主题期刊文献进行分析,发现国内研究集中在:(1)轨道交通与常规公交、慢行交通体系、出租车、私家车、大型机场等间的换乘组织与连接规划;(2)城市轨道交通网络内部的换乘与衔接,及轨道交通站点空间组织等领域研究;(3)国内研究聚焦在各式交通方式衔接规划及城市路网为主的硬件建设等,但较少关注各类群体出行行为模式及其对交通方式换乘规划影响等.最后展望了中国大城市进入老龄化社会需要关注的轨道换乘研究方向.     

中国城市群区域城际轨道交通布局模式

我国城市密集区与城市群的迅速发展,对交通网络化、现代化的需求日益迫切,而城际轨道交通是城市群发展的重要条件和前提。国外发达国家发展的经验表明,城际轨道交通是城市群客流运输最佳的交通方式选择,两者相互影响、互为促进,城市群区域和城际轨道交通之间的空间结构存在着必然的空间映射关系。基于此,本文根据我国城市群发展现状及其区域空间结构发展的5种模式,相应提出放射型、钟摆型、串珠型和网络型等4种城际轨道交通布局形式,并阐述各自特点。在未来一定时期,国内城际轨道交通将蓬勃发展,必须根据城市群区域空间结构发展模式,进行科学规划和布局形式的选择,以有效满足日益庞大的客流需求和推动城市群发展战略的实现。     

广州地铁三号线对周边住宅价格的时空影响效应

以广州地铁3号线及周边住宅项目为例,综合运用可达性相等理论、比较分析法、hedonic模型和GIS空间分析技术,计算地铁对周边住宅价格的影响范围,实证分析其时空影响效应。空间效应结果表明:①地铁站点离市中心越近,影响范围越小,离城区越远,影响范围越大;②地铁对周边住宅具有明显的增值作用,住宅价格与地铁距离间呈显著的正向关系,距离越远影响效应越小;③分区域来看,地铁3号线对番禺区影响较显著,影响范围内住宅平均增值20.48%,而天河和海珠区影响范围内住宅平均增值8.73%。时间效应方面,地铁规划期对天河区和海珠区的房价影响不明显,对番禺区房价具有明显的正效应;施工期对周边房价的影响为先负向而后变为正向;运营期其正向影响更加明显。     

广州市地铁对常规公交出行成本影响及其空间公平性研究

从时间与费用两个角度研究广州市地铁建设对公共交通可达性的影响及其影响的空间公平性。结果表明:① 加权时间与费用可达性均形成“核心-外围”的空间格局。通地铁后,南部郊区加权时间可达性变化率较大,花都区变化率最低;加权费用可达性高变率地区集中在地铁沿线及边缘地区。② 不乘地铁情境下,CBD等时圈呈同心圆状,80％的居民在50 min以及2元钱花费内能到达最近的商业综合体。乘地铁情境下等时圈沿着地铁网络延伸与扩散,80％的居民在30 min以及5元钱以内能到达最近的商业综合体。③ 无论是否乘坐地铁,出行时间的不公平程度都高于出行费用的不公平程度。番禺区的社区从地铁网络中时间可达性获益最多,最不公平的是白云区的社区,其绝对和相对变化较低;中心城区由于常规公交网络发达,地铁缩短的绝对出行时间较少,而变化率高。地铁对城市内中远距离出行性价比的影响最明显。     

轨道交通对住宅价格和土地开发强度的影响——以北京市13号线为例

理论分析表明,轨道交通对郊区住宅价格的影响要大于城市中心区。针对北京市地铁13号线周边住宅的实证研究结果验证了这一理论。在郊区,轨道交通站点周边1km内的住宅价格要比1km外高出近20%,而在中心区这一效应并不显著。此外,随着城市交通网络的完善,13号线对住宅价格的影响在开通2年后不再显著。同时,轨道交通在两个方面对城市的土地开发强度产生显著影响。13号线的建设推动了北京市土地开发向北部郊区的跳跃式发展;同时抬高了郊区轨道交通站点周边的土地开发强度-与13号线郊区站点的距离每缩短3.3km,住宅项目的容积率提高1.0。本研究的定量分析结论能够为"交通引导开发"(TOD)的城市空间发展战略,以及轨道交通的费用效益分析和"溢价回收"策略提供决策支持。     

轨道交通对沿线住宅价格影响的分市场研究——以深圳市龙岗线为例

研究轨道交通对沿线住宅价格的影响有助于将轨道交通带来的外部效益转化为内部收益,对城市地铁的建设和运营具有重要意义。在真实城市空间中,由于空间异质性的存在,轨道交通对不同区域的影响并非都是相同的,因而需要划定分市场进行研究。本研究以深圳龙岗线郊区段为对象,首先运用Moran'I 指数证实了空间自相关效应的存在,并构造变量将空间自相关效应纳入模型进行控制,结合其他变量构建了4 个Hedonic 模型,然后通过Chow Statistics 检验划定远郊段和近郊段2 个分市场,最后运用最优的Hedonic 模型对轨道交通影响住宅价格的分市场进行研究并解释其形成原因。研究结果表明：① 轨道交通在近郊段对沿线住宅价格具有正向影响;② 轨道交通对沿线住宅价格影响存在分市场效应,不同分市场中轨道交通对沿线住宅价格的影响程度差异较大,龙岗线近郊段对沿线住宅价格具有正向影响,远郊段对沿线住宅价格具有负向影响;③ 可以通过Chow Statistics检验来划定分市场,龙岗线近郊段和远郊段的分界点为“六约—丹竹头”,近郊段分市场的空间范围可能与城市的平均通勤时间有关;④分市场的形成原因是空间异质性,龙岗线郊区段的分市场是由两个区域中心的空间分布差异所导致。     

跨市轨道交通溢价回收策略与多层级管治：以珠三角为例

随着城市化和机动化的发展,跨市轨道交通建设成为应对交通拥堵,引导土地开发与通勤结构,促进区域一体化的策略。面对轨道交通巨额建设运营成本,多层级政府管治（Multi-level Governance）下的投融资模式和溢价回收（Value Capture）策略成为推动跨市轨道交通建设的基础。目前,对跨市交通设施的溢价回收和多层级管治还缺乏系统讨论。以珠三角为例,实证分析跨市轨道交通多层级政府的合作博弈、投融资模式与溢价回收策略,重点论述由“省部合作”向“省市合作”联合开发的溢价回收策略转变。研究发现,珠三角跨市轨道交通联合开发面临土地、规划和财税等制度约束以及政府间利益博弈,省政府主导的“省市合作”交通土地综合开发模式超越单个城市政府,实现区域层面的交通溢价回收,能为中国城际轨道交通融资和多层级管治提供参考。     

基于城际轨道交通流的珠三角城市区域功能多中心研究

城市区域是经济全球化与区域一体化发展趋势下重要的空间组织形式,功能多中心是城市区域最为重要和本质的特征以及最为关键的演化阶段。以流动空间和城市网络理论为基础,城市区域功能多中心的研究可以从城际功能联系展开,通过定量测度与定性分析相结合的方式获得具有实践与理论意义的成果。以珠三角城市区域为研究对象,以城际轨道流为功能联系的数据基础,对珠三角城市区域的功能多中心进行探讨。研究表明,基于城际轨道交通流功能联系的珠江三角洲地区具有较高的功能多中心性,在世界上典型的城市区域中处于中上水平;对于东西两翼多中心度的测度与分析发现,东西两翼城市间缺乏有效的城际轨道交通功能联系,对于珠三角城市区域功能多中心产生严重的消极影响,珠三角城市区域功能多中心度进入离心发展阶段。随着城际轨道交通建设的推进和区域一体化的发展,珠三角城市区域的功能多中心将趋于成熟。     

轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析——以北京地铁5号线为例

以北京地铁5 号线为例,研究了地铁沿线两侧2 km范围内,轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响程度。① 通过分析商品住宅价格特性和影响因素,建立了轨道交通沿线商品住宅价格的影响因素体系,包括商品住宅项目距最近地铁站的最短路径距离、距市级商服中心距离、周边1 km内公交站点数、中小学及项目容积率、物业类型等10 个因素;② 通过显著性检验,重点中小学、普通中小学、公园3 个变量对商品住宅的价格影响很小,予以剔除后,构建了影响商品住宅价格的多元回归分析模型;③ 将采集到的193 个项目的有效样本进行运算分析,研究结果表明轨道交通对沿线商品住宅价格的影响最大,并随距轨道交通距离的增加,住宅价格呈指数衰减,至2 km以后,对住宅价格影响不显著。针对研究结果,建议地铁沿线土地利用强度和住宅价格确定时,要充分考虑轨道交通的影响。