行政区划调整对大城市房价的影响研究

随着城市化进程的推进,不少城市进行了"撤县设区"和"城区合并"等行政区划调整。已有研究主要探讨行政区划调整的类型、推动力及其对城市化、经济发展和城镇体系的影响,鲜有研究分析行政区划调整对房价变化的影响。基于1999-2013年280多个地级市和2009-2016年上海市19个区的房价面板数据,采用合成控制法检验撤县设区和城区合并对房价的影响。研究发现:对于特大城市,撤县设区对城市房价有正向影响;对于一般的地级市,撤县设区短期内会减缓城市房价的增速;此外,城区合并对被合并城区的房价往往具有推动作用。本文的研究方法可为其他事件影响的评估研究提供参考。研究结论可为地方政府的房价政策制定提供参考。     

中国撤县（市）设区对城市经济增长的影响分析

撤县（市）设区是通过打破行政区经济,减少行政区边界,实现以地级市为基础的经济一体化的重要手段,采用政策评估的常用工具——倍差法,对中国1990-2007年的撤县（市）设区的样本进行了分析,发现撤县（市）设区对城市经济增长具有约5年的短期促进作用,主要表现在人均GDP增长率、人均固定资产投资增长率、人均消费增长率等方面,对人均道路面积和人均公共汽车数量的增长率则是先抑后扬,对相邻城市的经济增长则具有约2年的短期促进作用;并以佛山撤县（市）设区为案例,分析了短期促进作用的来源和长期激励消失的原因,认为基础设施投资是政府在撤县（市）设区后的主要行为,以此带动产业转移和房地产消费,进而促进了经济增长;但由于撤县（市）设区削弱了地方政府的发展权限,向上级政府集中了资源的控制权,使得地方长期经济发展的激励消失。     

撤县设区与区域经济发展——基于双重差分方法的政策评估

撤县设区作为行政区划调整的一项政策措施,对于缓解土地资源紧张、推动城市化进程、加快经济一体化方面具有重要意义,但其对区域经济发展的多维影响及其机制还有待进一步验证。以广东省为研究区域,利用79个县（市）2000—2015年的面板数据,运用双重差分方法系统考察撤县设区对区域经济发展的“净”影响。结果表明：撤县设区显著促进了区域经济发展,平均而言,撤县设区对经济发展的贡献为4.8%;撤县设区在珠三角地区效果更好,而在非珠三角地区不稳定;撤县设区的政策红利具有时间滞后性,一般在第三、第四年才开始显现;此外,机制分析发现,撤县设区后能够获得基建、规划、政策等的有力支持,增加财政收入和固定资产投资,有助于第二产业及其相关产业发展,并在增加就业和刺激消费基础上着力推动经济发展。     

撤县(市)设区对城市空间扩展的影响机理——以杭州市为例

城镇化的持续推进对城市空间扩展产生了新的需求,撤县（市）设区是中国城市市辖区实现扩容提质的主要手段之一。以杭州为例,定量测度撤县（市）设区后杭州城区空间扩展的时空特征及其各方面的影响,并探讨了这一区划调整对城市空间扩展影响的作用机理。研究发现：通过撤县（市）设区,杭州城区的建设用地东扩趋势明显,萧山和余杭两区的建设用地新增面积和扩展速度均高于平均水平,且两地建设用地空间存在多中心集聚特征,成为新一轮的杭州建设用地扩展高密度区,城市功能不断凸显。总体来看,撤县（市）设区对城市空间的影响是间接的,具有一定的滞后性,通过引导城市空间扩展的主要方向,实现中心城市人口和产业向新设市辖区的转移和集聚,提供城市空间扩展的载体。撤县（市）设区后需要通过后续的城市规划修编、土地性质和权限调整、生产要素集聚与空间重组等路径,对城市空间扩张与空间演变产生直接影响。     

撤县设区命名采词分析

正近年来,由于我国撤县设市工作的告一段落,城市化进程的加快,我国相继迅速掀起了一股撤县设区热潮,其在国民经济建设中的地位之高和意义之大,是令人叹服的。从国家发展战略的角度考虑,目前我国的撤县设区主要集中在三种类型:一是重点调整了在国家发展战略和国家级发展规划中具有重要地位的节点城市。如在重庆、天津、杭州、石家庄、青岛等11个直辖市、省会城市和计划单列市开展了撤县(市)设区;为了落实国家"一带一路"、京     

土地财政和土地市场发育对城市房价的影响

在分析土地财政、土地市场发育以及两者交互作用对城市房价影响机理的基础上,采用2003—2017年282个地级市的面板数据和动态空间杜宾模型,实证检验土地财政、土地市场发育以及两者交互作用对城市房价的影响。考察了东中西部地区的异质性影响。研究结果表明：城市房价存在显著的空间溢出效应;土地财政和土地市场发育对房价的直接影响和空间溢出效应均显著为正;土地市场发育在土地财政与房价的影响过程中存在调节作用,强化了土地财政对房价的影响。从空间溢出效应来看,土地市场发育在空间上存在负向调节作用,抑制了房价上涨;东中西部地区土地财政和土地市场发育对房价的影响存在异质性。提出房地产市场的改革需要地方财政体制改革和土地市场化改革等措施的互相配合。     

中国城市房价波动扩散等级传递效应研究

基于城市等级视角,借鉴物理学势能概念并结合我国房地产特点引申出房地产市场势能,包括价格势能、政策势能和信息势能,分析城市房价波动扩散“等级传递效应”形成机制。利用70个大中城市房价数据,在线性-非线性Granger因果关系分析框架下进行验证。结果表明:我国城市房价波动扩散具有方向性,由高等级城市向低等级城市传递,即城市房价波动扩散存在等级传递效应;低等级城市房价波动不能引起高等级城市房价波动,等级传递效应具有非对称性;等级传递效应是从空间垂直维度刻画城市房价波动扩散特征,是对空间水平维度波纹效应的补充,二者结合能够更加立体深刻地揭示城市房价波动扩散规律。     

不完全的再领域化与大都市区行政区划重组——以南京市江宁撤县设区为例

从再领域化的理论视角对南京市江宁撤县设区的大都市区行政区划调整进行实证研究。研究重点关注城市和政府两类领域机构,从行政区划调整过程、行政区划调整对城市发展的影响和行政区划调整中的权力斗争三个方面进行分析。研究发现城市空间重组是一个渐进过程,江宁通过撤县设区和撤乡镇设街道两种方式,正在逐步从县域经济向城区经济转型。撤县设区后,江宁城市和经济快速发展,这主要是由于再领域化后江宁相对独立的经济和政治地位。但是,在江宁的再领域化中,政府领域重构并未伴随着城市空间的产生而出现,原县的管理体制在很大程度上仍然得以保留。在新的城市空间中出现了新市—区两级政府管理与原市—县—镇三级政府管理并行的体制。因此,江宁的再领域化是一种不完全的再领域化过程。这也是造成市—区两级政府权利冲突的制度根源。     

城市的垂直流动：广州再领域化中的人地关系重构

流动性重塑了人地关系，地的再领域化过程可以视为一种跨阶层的垂直流动。20世纪80年代起，中国开始了撤县设区的行政区划调整，重塑了原有的城市行政结构体系。撤县设区是典型的城市的垂直流动过程。在这过程中，县城本地居民的身份政治，以及他们与县城、新城之间的关系亦随之改变。以广州为例，通过研究撤县设区中本地居民与领域空间的关系重构，进而探讨流动性背景下的人地关系变化。研究发现：对于本地居民而言，其身份政治在再领域化的过程中，从旧领域的多数群体转变为新领域的少数群体。这种转变导致本地居民排他策略的形成，并由此形成了新领域中的一个抵抗空间，重构了本地居民、旧领域和新领域之间的人地关系。研究城市的再领域化过程是对地理学探讨流动性的有效补充，有利于从地的视角更深入理解流动性的影响及意义。     

广州地铁三号线对周边住宅价格的时空影响效应

以广州地铁3号线及周边住宅项目为例,综合运用可达性相等理论、比较分析法、hedonic模型和GIS空间分析技术,计算地铁对周边住宅价格的影响范围,实证分析其时空影响效应。空间效应结果表明:①地铁站点离市中心越近,影响范围越小,离城区越远,影响范围越大;②地铁对周边住宅具有明显的增值作用,住宅价格与地铁距离间呈显著的正向关系,距离越远影响效应越小;③分区域来看,地铁3号线对番禺区影响较显著,影响范围内住宅平均增值20.48%,而天河和海珠区影响范围内住宅平均增值8.73%。时间效应方面,地铁规划期对天河区和海珠区的房价影响不明显,对番禺区房价具有明显的正效应;施工期对周边房价的影响为先负向而后变为正向;运营期其正向影响更加明显。     

中国城市空间拓展与经济增长关系研究——以261个地级市为例

近年来,随着中国城市化进程不断加快,各地普遍出现了以低价出让农业用地,盲目投资房地产及城市基础设施,大规模兴建新城区为主要特征的城市蔓延现象。造成这种城市建成区低密度无序扩张的原因,除了不规范的城市用地转化机制外,很大程度上是源于对城市化与经济发展关系的不当认识。以全国261个地级市为例,基于1990~2010年城市社会经济发展数据,采用多元回归模型客观分析了中国城市土地蔓延与经济增长的关系。研究结果表明,在控制住城市固定资产投资、外商投资（FDI）、房地产泡沫效应等因素后,城市现有建成区面积及其扩展幅度与其人均国民生产总值并没有显著相关关系。也就是说,单纯追求城市建成区规模扩张并不能直接促进城市经济发展。     

中国城市地价水平及变化影响因素分析

城市地价的影响因素众多且复杂,地价水平和地价变化趋势受到社会、经济、政策等多方面因素的共同影响。论文从城市土地供需和宏观政策角度选取房地产投资额、市辖区建设用地面积、耕地占用税等10 项影响因素,采用2008-2010 年全国105 个土地市场较发育城市分季度地价数据,建立地价水平值与地价增长率影响因素的多层线性模型,定量分析了不同行政层次下,各影响因素对城市土地价格和地价增长率的影响程度。研究结论显示,地价水平值与地价增长率的影响因素不尽相同,且主导因素差异显著：在市级地价影响因素中,房地产投资增长是地价上升的直接动力,而地价增长率则主要受城市建设用地面积、房地产投资额的影响较;省级耕地保护政策对平抑地价、控制地价涨速作用显著,其中新增建设用地土地有偿使用费和耕地占用税是省级层次影响最显著的两项政策指标。     

城市更新对房地产市场的时空影响效应:基于杭州市的实证研究

以杭州市为例,采用双重差分法研究城市更新对房地产市场的时空影响效应。研究结果发现： 城市更新在不同阶段对周边住宅价格产生的影响效应不同,项目建设和运营期分别对周边房价产生28.6%和32.0%的推升作用; 城市更新对周边住房价格的影响在空间上存在显著差异,对城市边缘区的提升作用比核心区高23.0%; 城市更新对周边房价影响随着距离增加显著降低,距离城市更新项目中心2.0 km以内、2.0~3.5 km范围对房价的推升作用分别为41.9%、24.9%和9.1%。最后建议政府完善房地产市场微观调控,建立完善长效机制。     

中国地级市房地产开发与人居环境耦合发展空间格局

中国房地产业历经近30年的发展,主要集中于经济较活跃、环境较适宜、基础设施与公共服务较完善、人居环境较适宜的城市,房地产开发的地域差异逐渐突出。科学适度的房地产开发能为人们提供良好的人居环境,而过度的房地产开发则会抑制人居环境质量的提升。基于房地产开发与人居环境耦合发展视角,建立了中国城市房地产开发与人居环境耦合度评价指标体系,运用耦合协调度模型和耦合发展度模型,对286个地级市单元的房地产开发进行空间格局分析。结果显示：① 中国地级单元城市房地产开发与人居环境整体协调度处于磨合阶段,虽未达到协调水平,但相互作用与影响力较强,其中协调度最高的为南京市;② 房地产开发与人居环境整体发展度处于较低水平,且空间分布非常不均衡,耦合发展度最高的为深圳市;③ 基于耦合协调度和发展度可将中国地级行政单元划分为9个类型,政府应根据不同类型采取差别化的房地产开发调控政策。     

基于改进突变级数法的河北省养老地产开发适宜性评价与障碍因子诊断

目前我国已存在的养老地产项目多数处于亏损状态，运营存在众多问题。基于现有问题，从养老地产的开发选址角度出发，对城市在养老地产开发初期的适宜性进行评估。建立包括人口因子、生活舒适度、居民消费能力、房地产市场成熟度和服务业发展程度五个维度的养老地产开发适宜性评价指标体系，并收集了2012—2016年河北省11个地级市的指标数据，运用基于组合赋权法的改进突变级数模型对11个城市的养老地产开发适宜性进行了评价。同时利用改进的障碍因子诊断模型对影响各城市养老地产开发适宜性的主要障碍因子进行诊断。通过分析得出主要     

商品住宅价格空间溢出效应测度及其影响因素分析——来自长三角地区的证据

商品房价格的空间溢出效应是当前学界探讨的重要议题,但鲜有研究基于区域视角测度并对比不同商品房价格空间溢出效应的差异。本文以长三角地区为例,基于GIS的空间计量模型尝试测度商品房价格的空间溢出效应,并进一步对比分析三种商品住宅（新住宅、二手住宅和租赁住宅）价格的空间溢出效应及其影响因素。结果表明（：1）上海、杭州和南京三个城市的商品住宅价格明显高于其他城市,说明其价格与城市的经济（行政）等级密不可分（;2）三种住宅价格均表现为由上海向内陆区域依次降低的空间规律,具有明显的空间等级性（;3）新住宅、二手住宅和租赁住宅价格的空间溢出效应依次减弱,但新住宅和二手住宅价格的溢出效应差别不大（;4）上海、苏州、南通和嘉兴四个城市处于高房价集聚区,该区域商品房价格与周边城市的商品住宅价格存在显著的空间溢出关系（;5）经济基础、消费需求和社会资源对三种商品住宅价格的空间溢出均具有显著的促进作用。     

基于知识产出的北京城市创新职能

随着知识经济的发展,城市创新职能成为研究热点。基于知识产出,参考城市职能的研究方法进行城市创新职能研究,利用城市职能创新指数及城市职能专门化指数,在与中国城市创新能力位居前列的上海、深圳、广州、天津等城市比较的基础上,对北京城市创新职能结构和强度进行分析。研究表明：以论文发表量和专利授权量分别测度的城市创新职能指数和专门化指数表现出一定的差别,但总体上,北京交通信息业、科教文卫业的创新职能指数均较高。北京各行业部门的创新专门化指数均大于平均值,除少数部门外,基本优于上述四城市,但北京的创新强度并不占绝对优势。     

容积率对地价的作用机理及实证研究--以南京市为例

文章在分析容积率对于城市地价影响的作用机理基础上,应用有关城市土地经济学理论和模型,采用边际分析方法,对南京商业、住宅、工业用地的样点数据进行实证分析。研究结果表明,城市规划与城市地价的相互关系十分复杂,但建立两者相互作用的模型是可行的,同时指出城市规划按地价理论来实施并且通过城市规划的实施促进地价空间的合理分布是必要的。研究地价、城市规划的关系,其意义不仅仅局限于如何在城市规划中充分利用地价理论优化城市土地利用结构、提高土地利用效率,同时也是为了在城市规划工作中寻找内在规律,为编制出最佳的土地利用规划及在城市中形成最佳地价空间分布及地价水平奠定基础。